这一阶段上海房市不太乐观，出现了不少商品房退房诉讼，针对退房解除合同过程中出现的一些法律问题，本律师根据多年来代理房产纠纷案件经验现作如下解析,与大家共享！　　1、政策部分.是前一阶段国家房产政策调整所导致的后期反映结果。从政策扶持，到放任发展，再到政策打压的过程，就是房地产市场价格的一个坐标线；　　3、炒作部分.是整个房价熊市泡沫经济风光不再，房地产的真实价格浮出水面，接到最后一棒的真正购房者无法接受这一当初在繁荣经济掩盖下所炒作的虚拟价格；　　5、违约部分.开发商牟取暴利后在履约过程中仍不能如约向购房者按时交付房屋或办出产证或出现这样那样的质量问题。一年接近尾声，购房者从购房时的期待，到跌价后的无奈，直至开发商兑现承诺仍是遥遥无期后的受骗感足以让购房者愤怒乃至加入退房行列；　　二、既然要求退房，那么下一步如何解除合同，成功退房呢？本律师就这方面的法律问题总结如下：　　这一约定解除合同条款还可能出现在开发商不能按约办理产证及权利登记，交付房屋时面积出现误差等问题上，有的合同里还会有一方主动提出解约时须向守约方支付违约金这一约定解除条款，出现这些情形时，购房者要注意充分利用。　　第十二条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。　　第十四条（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。　　第十九条商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。　　3、依相关法律法规及司法解释规定行使合同解除权而退房的还包括以下情形：　　（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；　　（四）出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；　　（六）出卖人故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。　　（3）,前述建设部办法还规定商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房；给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。该条与最高院解释相互呼应。　　（5）,根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同的，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。　　（7）,商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因开发商方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，买受人可以请求解除合同和赔偿损失。　　（1）一是购房者提出退房后，开发商会采取拖延战术，迟迟不给购房者明确答复，企图通过拖延时间让购房者丧失解除权，因此解除权的行使要以书面形式（最好是律师函）郑重明确地告知开发商；另一方面开发商会让购房者写一个书面形式的退房申请，一旦购房者在退房申请中有不利于自己的陈述，则很有可能被开发商作为不予退房的证据来使用，因此建议不要给开发商以书面退房申请，以防开发商设下陷井；开发商答应退房后对于购房者已付购房款包括贷款要让开发商在确定期限退还，并约定在此期限内没有退还应当承担的违约责任，从而让开发商有及时退款的压力！　　（3）以上列举退房解除合同的情形只要具备任何之一当事人均可主张行使合同解除权，同时可在合同解除后追究违约方民事赔偿责任，即违约方除应返还购房款，还应赔偿损失，赔偿的范围包括购银行同期利息、违约金、其他损失（同地段房屋差价、惩罚性赔偿金、购房组合贷款及保险费用、已交纳相关税费、必要的误工费与律师费）。