调解是解决民事、经济纠纷及历史遗留问题的有效途径-成功案例
导读：
——周XX与王XX及成都XX房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷案四川XX置业有限公司与徐X、杨X房屋买卖合同纠纷决案
案例编写人：杨长春 案例评析人：杨长春
[要点提示]
随着房产开发的步伐，房屋买卖已是日常生活中住的体现。但在买卖过程中，可能会出现合同不能继续履行的情况，如何化解矛盾是解决民事、经济纠纷及历史遗留问题的首要问题，也是处理类似案件的首要问题。律师在处理类似案件中既要维护当事人的合法权利，又要考虑社会效应（构建和谐社会）。以下的两个案例是我在办理类似案件中最具代表性的，即在我方当事人违约且证据明显不足或根本就无有利证据的情况下，积极促成当事人双方达成和解协议或调解，既维护了我方当事人的合法权利，又避免讼累、维护了安定团结。对处理日益增多的类似纠纷有着典型的参考意义。
[案情]
案例一 2009年8月30日，周XX与王XX在成都XX房地产经纪有限公司的介绍下，三方签订了《房产买卖合同》。合同约定：王XX购买周XX位于某高档住宅小区的房产，成交价为人民币275万元。周XX收取王XX的购房定金人民币20万元。在合同的履行过程中，由于当时的房价上涨，另一房屋中介公司可为周XX的房屋以人民币300万元左右的价格转让。为此，周XX就不愿再履行与王XX签订的《房产买卖合同》，于是王XX及成都XX房地产经纪有限公司委托律师向周XX去函，限周XX在一定的时间内履行房屋的过户手续。
案例二 2008年9月30日，徐X、杨X为购买四川XX置业有限公司开发的位于成都市温江区柳林路XX小区的商品房，双方签订了《商品房买卖合同》。合同约定房款以首付款+银行按揭贷款人民币20万元的方式支付，合同签订后，徐X、杨X支付了首付款人民币58274元。后因徐某在高校办理助学贷款有不良记录，故办理不了按揭。2009年9月4日，双方签订了《借款协议》，协议约定：一、借款金额人民币20万元整。二、借款期限从2009年9月4日起至2009年9月30日止。三、借款利息在借款期限内不计利息，若超过借款期限，则从第二条规定的借款终止日算起，一个月内还款的则按借款总额的1‰/每天计息，超过一个月，除继续承担利息以外还要承担违约责任。四、若乙方（徐X、杨X）未按本合同第二条之规定时间内还款，并超过借款期限一个月，以违约论处。双方同意，违约方除继续承担利息外还处以借款总额的2‰/每天的违约金，待所有借款、利息、违约金与守约方结清后方可办理交房手续。截止2010年3月26日止徐X、杨X仍未履行借款协议的约定付款事项。2010年3月9日，四川XX置业有限公司委托律师向徐X、杨X发《律师函》。2010年3月26日，双方签订《协议书》，协议约定：甲方（四川XX置业有限公司）同意乙方在2010年4月9日前履行借款协议的约定事项，若乙方在此日期前仍未履行借款协议约定的付清房款及利息与违约金，甲方有权将乙方购买的此房屋处置变卖，并且乙方已支付的58274元作为违约金不予退还。2010年5月28日，四川XX置业有限公司向成都市温江区人民法院提起诉讼，1、解除双方签订的《商品房买卖合同》；2、徐X、杨X支付违约金及相应利息；3、徐X、杨X承担诉讼费用。[page]
[办案经过]
案例一 接受周X委托后，经过分析，本律师认为在本案中我方当事人违约且无有利证据的前提下，若要妥善处理该事宜，只有通过协商的方式才能更好地维护当事人的合法权利。通过本律师的多方周旋，最后达成解除周X与王X及成都XX房地产经纪有限公司签订的《房产买卖合同》、由周X返还定金20万元及赔偿王X人民币1万元的损失的协议。为此，为周X避免了双倍返还定金40万元（多返还20万元）的损失、并赚得房价上涨利润20多万元。赢得了当事人的好评。
案例二 2010年7月2日，接受徐X、杨X的委托后，本律师积极对其进行法律指引，由于其签订的《借款协议》及《协议书》的内容对委托人十分不利，并建议协调解决。若调解不成，可通过反诉的方式维护相应的合法权利。后经本律师与四川XX置业有限公司多次磋商，最终达成以下两种方案供徐X、杨X选择：第一种方案，由徐X、杨X继续履行合同，并承担违约金及利息损失人民币35000元；第二种方案，由徐X、杨X承担违约金及利息损失人民币2万元，四川XX置业有限公司退还徐X、杨X交纳的购房首付款人民币58274元。最后徐X、杨X选择了第二种方案。2010年7月13日成都市温江区人民法院制作《调解书》，一、解除原告四川XX置业有限公司与被告徐X、杨X于2008年9月30日签订的《商品房买卖合同》。二、解除原告四川XX置业有限公司与被告徐X、杨X于2009年9月4日签订的《借款协议》。三、解除原告四川XX置业有限公司与被告徐X、杨X于2010年3月26日签订的《协议书》。四、原告四川XX置业有限公司于2010年8月20日前退还被告徐X、杨X购房首付款38274元。五、本案案件受理费由原告承担。2010年7月20日，四川XX置业有限公司向徐X、杨X退还了购房首付款。按照之前签订的《借款协议》及《协议书》，徐X、杨X的首付款不能退还，还可能承担相应的违约金及利息，其利息一项就高达人民币5万余元。为此，通过本律师的成功代理，为徐X、杨X争取了最大的利益。赢得了当事人的好评。
[评析]
随着我国经济的不断发展，各种民事纠纷，经济纠纷迅速增多，社会迫切需要通过多种途径合理合法地解决当事人之间发生的纠纷，避免当事人各种纠纷影响正常的社会秩序和安定团结。特别是律师参与或主持调解民事、经济纠纷时，方法灵活，形式多样，能够迅速抓住当事人争议的焦点，有针对性地宣传国家的法律和政策，促使当事人互谅互让，消除怨恨和隔阂，尽快解决矛盾和纠纷，这种解决问题的方式比较和缓，不伤感情，容易被当事人接受。有利于维护当事人的合法权利。
案例编写人：杨长春
案例评析人：杨长春
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