婚前承租公房，离婚时公房承租权的如何分割-法律快车

公房，是指当事人只享有使用权或者说承租权而没有所有权的房屋，它是在特定的历史条件下出现的一种产物。虽然随着这些年房改的实施，从数量上看已经少了很多，但是由于种种原因，还是有相当数量的此类房屋还没有实施房改或者是正在房改，因此，在为数众多的离婚案件中，就不可避免地涉及到这类公房权益的分割。由于公房承租人仅有房屋的使用权，不享有房屋的产权。因此，在离婚时，法院只会判决使用权的归属，不涉及房屋的产权问题。
最高人民法院在1996年2月5日发布了《关于审理离婚案件中公房使用、承租若干问题的解答》的司法解释，对法院在审理离婚案件中，分割承租公房使用权的问题做了相关规定。该司法解释认为，在以下九种情况中夫妻双方均有权承租：1、婚前由一方承租的公房，婚姻关系存续5年以上的；2、婚前一方承租的本单位公房，离婚时，双方均为本单位职工的；3、一方婚前借款投资建房取得的公房承租权，婚后夫妻双方共同偿还借款的；4、婚后一方或双方申请取得公房承租权的；5、婚前一方承租的公房，婚后因该承租房屋拆迁而取得房屋承租权的；6、夫妻双方单位投资联建或联合购置的共有房屋的；7、一方将其承租的本单位的房屋，交回本单位或交给另一方单位后，另一方单位另给调换房屋的；8、婚前双方均租有公房，婚后合并调换房屋的；9、其他应当认定为夫妻均可承租的情形。但是，自从2001年
新修订的《婚姻法》实施后，最高人民法院下发了二个关于适用《婚姻法》的司法解释，对于婚前财产婚后转化进行了废除，因此，最高人民法院原《最高人民法院关于审理离婚案件中公房使用、承租若干问题的解答》中的部分条款与新法相抵触，应当归于无效。根据现行法律和司法解释的精神，可以以结婚的时间为节点将以上9种情况分为三大类，一是一方婚前取得承租权的，离婚时如何分割；二是双方婚前取得承租权婚后合并调换房屋的，离婚是如何分割；三是婚后一方或双方取得承租权的，离婚时如何分割。
1、一方在婚前取得了公房承租权，离婚时承租权仍归一方享有，另一方无权分割。
这种情形包括96年司法解释的第1、2、3、5、7等5种情况：“1、婚前由一方承租的公房，婚姻关系存续5年以上的” 笔者认为，由于一方在婚前已取得该房的承租权，根据《婚姻法司法解释(一)》第19条的规定“婚姻法第18条规定为夫妻一方所有的财产，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。”因此，无论婚姻关系存续几年，公房的承租权均应归该一方享有，另一方无权分割。

“2、婚前一方承租的本单位的房屋，离婚时，双方均为本单位职工的”笔者认为，由于这一情况的发生只涉及到双方身份关系的变更，因此，不影响公房承租权的归属，承租权仍归该一方享有，另一方无权分割。
“3、一方婚前借款投资建房取得的公房承租权，婚后夫妻共同偿还借款的”笔者认为，该房承租权仍应归该一方享有。但，享有承租权的一方应按照婚后共同偿还借款数额的一半给予另一方补偿。
“5、婚前一方承租的公房，婚后因该承租房屋拆迁而取得房屋承租权的”根据
《城市房屋拆迁管理条例》第27条第2款的规定：“被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。”虽然在这种情况下，承租房屋的承租权是在婚后取得，但是这一承租权的取得是据于原有承租权的存在，所以，笔者认为，根据现行法律，该房屋的承租权还是应该归原享有承租权的一方享有。

“7、一方将其承租的本单位的房屋，交回本单位或交给另一单位后，另一方单位另给调换房屋的”这种情况和第5种情况基本一样，因此，在公房承租权的处置上，也应该是一样的。

2、双方在婚前取得了公房承租权婚后合并调换房屋的，承租权归双方享有，离婚时任何一方都有权分割。
这种情形主要是指96年司法解释的第8种情况：“8、婚前双方均租有公房，婚后合并调换房屋的”，对此，笔者认为，离婚时双方都有权承租该调换的房屋。
3、一方或者双方在婚后取得房屋承租权，承租权归双方所有，离婚时双方都有权分割。 这种情形主要是指96年司法解释的第4、6等2种情况：
“4、婚后一方或双方申请取得公房承租权的”
笔者认为一般情况下应参照《婚姻法》及相关司法解释所规定的处理夫妻共同财产的一些原则及规定来处置。
“6、夫妻双方单位投资联建或联合购置的共有房屋的”, 笔者认为一般情况下也应该参照《婚姻法》及相关司法解释所规定的处理夫妻共同财产的一些原则及规定来处置。
对于上述双方均有权承租公房的，权利人虽然只有使用权而无所有权，但是在处置公房使用权是时，可以参照适用《婚姻法》解释(二)对于产权房的处理方式。
具体方法是：
1、双方均主张公房承租权并且同意竞价取得的，应采用竞价方式由出价高者得。
2、一方主张公房承租权的，由评估机构对该房在拆迁情况下承租人将可获得的补偿款作出评估，取得房屋所有权的一方应当按照评估价的一半为标准给予另一方相应的补偿。

3、双方均不主张公房承租权的，经得产权单位同意，且双方均提出申请的，则可以拍卖公房的承租权，就所得价款进行分割。
　
4、双方均不主张公房承租权的，产权单位也不同意将承租权转让给第三方，则可按照实际情况及照顾子女和女方权益的原则判决由一方使用，由该一方按照评估机构的评估价的一半为标准向另一方作出补偿。