第二百二十三条　承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。 承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。

法条文义解释：本条是关于承租人对租赁物进行改善或增设他物的规定。

一、本条中的“改善”是指对租赁物并不改变其外观形状，而是对其性能进行改良。

二、本条中的“增设他物”，是指在原有的租赁物上又添加另外的物。

三、本条规定的主要目的： （1）便于承租人行使租赁权及其生产经营。 （2）不损害出租人的利益。承祖人在进行改善租赁物或者在租赁物上增设他物的行为时，必须经出租人同意。如果出租人不同意，出租人没有返还费用的义务，而且享有要求承租人恢复原状或者承担损失的权利。

四、承租人征得出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，在租赁合同终止时，有益费用的偿还问题。 所谓有益费用就是承租人支出的使租赁物价值增加的费用。 如果出租人同意（包括明确同意和默示同意）承租人的改善租赁物或者增设他物的行为，而且在租赁关系终止后租赁物的价值增加的，则出租人有义务返还有益费用。 此种返还的依据是出租人的不当得利。租赁关系终止后，租赁物返还给出租人，出租人就享有了油出租人的改善行为或者增设他物的行为而增加的租赁物价值的利益，与此同时承租人则因为无法继续享有自己支付费用导致租赁物增值的利益，受有损失；其所受损失源自于出租人的收益，而且出租人取得该利益并没有法律上的根据。所有这些正好构成不当得利的构成要件。所以承租人应当依不当得利制度将其所得利益返还给受损失的承租人。正是由于出租人返还的利益仅以其所得为限，因袭有益费用的范围仅限于租赁合同终止时租赁物增加的价值额，而不能以承租人支出的数额为准。陈祖人虽然支出了费用改善了租赁物使其价值增加，但在承租人使用租赁物期间，该利益并不为出租人享有，只有在租赁合同终止后，现存的价值才能为出租人享有，才属于出租人取得的利益。

五、未经出租人同意的改善或者增设他物，出租人不但不负有返还有益费用的义务，而且可以行使要求出租人恢复原状或者赔偿损失的权利。 另外还需要注意的是，承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者在租赁物上增加他物时，如果出租人在租赁期间届满才发现这一情形，并愿意接受租赁物返还的，就承租人所支出的有益费用，应遵循与前述同样的原则处理，承租人有权主张出租人为不当得利返还。当事人另有约定的除外。