竣工验收是建设工程质量控制的措施之一，验收合格说明承包人完成的工程符合合同约定和强制性质量标准。建设工程验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。根据现行法律，建设工程交付后的民事责任可以分为保修责任和赔偿责任。交付的工程可能存在潜在质量缺陷，承包人应当在保修期内承担保修责任；建筑物在使用过程中，潜在质量缺陷日益暴露还可能造成人身或财产损害，责任人应当承担赔偿责任。本文，笔者对保修责任和赔偿责任进行梳理和探讨。
一、建设工程交付后的质量保修责任。
质量保修责任是指建设工程竣工验收后，对于在保修期限内出现的质量缺陷，承包人予以修复的责任。质量缺陷是指建筑工程质量不符合工程建设强制性标准以及合同约定。《建筑法》62条规定：“建筑工程实行质量保修制度。建筑工程的保修范围应当包括地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程和其他土建工程，以及电气管线、上下水管线的安装工程，供热、供冷系统工程等项目；保修的期限应当按照保证建筑物合理寿命年限内正常使用，维护使用者合法权益的原则确定。具体的保修范围和最低保修期限由国务院规定。”为使建筑法上的保修制度具有可操作性，国务院2000年6月制定了《建设工程质量管理条例》（下称《条例》），建设部2000年6月制定了《房屋建筑工程质量保修办法》（下称《办法》），三者构成了完整的建设工程质量保修法律体系。
1、 保修范围与期限。
根据《条例》第40条和《办法》第7条：在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年；其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算。
何为地基工程和主体结构的合理使用年限？目前国家还没有统一规定，需要根据各类建设工程的不同情况如建筑物结构、使用功能、所处的自然环境等因素，由有关技术部门作出判断。根据《民用建筑设计通则（试行）》，一般认为按民用建筑的主体结构确定的建筑耐久年限分为四级：一级100年以上，适用于重要的建筑和高层建筑（指10层以上住宅建筑、总高度超过24米的公共建筑及综合性建筑）；二级耐久年限为50——100年，适用于一般建筑，三极耐久年限为25——50年，适用于次要建筑；四级为15年以下，适用于临时性建筑。可见，除临时性建筑外，民用建筑的合理使用期限最低也应在25年。设计文件明确规定使用年限的，以设计文件为准；无明确规定的，由原设计单位或有关技术部门确定，以确定的年限为准。
2、 保修程序。
根据《办法》，房屋建筑工程在保修期限内出现质量缺陷的，建设单位或者房屋建筑所有人应当向施工单位发出保修通知。施工单位接到保修通知后，应当到现场核查情况，在保修书约定的时间内予以保修。发生涉及结构安全或者严重影响使用功能的紧急抢修事故，施工单位接到保修通知后，应当立即到达现场抢修。施工单位不按工程质量保修书约定保修的，建设单位可以另行委托其他单位保修，由原施工单位承担相应责任。
发生涉及结构安全的质量缺陷，建设单位或者房屋建筑所有人应当立即向当地建设行政主管部门报告，采取安全防范措施；由原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出保修方案，施工单位实施保修，原工程质量监督机构负责监督。
保修完成后，由建设单位或者房屋建筑所有人组织验收。涉及结构安全的，应当报当地建设行政主管部门备案。
　　 3、区分保修义务与保修费用。
施工单位是包修义务人，《办法》4条规定：“房屋建筑工程在保修范围和保修期限内出现质量缺陷，施工单位应当履行保修义务。”但是承担保修义务并非一定要承担保修费用。《办法》13条规定：“保修费用由质量缺陷的责任方承担”，故出现质量缺陷后要根据具体情况认定责任人，由其承担相关费用。质量缺陷由于施工单位原因所致，其应当无条件承担保修义务和保修费用；设计原因造成质量缺陷的，施工单位承担保修义务后，可以通过建设单位向设计单位索赔；建筑材料和设备配件造成质量缺陷的，如果由施工单位采购的，自行承担保修费用，如果建设单位采购的，建设单位承担保修费用；使用不当、第三方原因和不可抗力造成建筑物质量缺陷的，不属于保修范围。
4、 商品房保修的特殊规定。
商品房保修制度与其他建筑物保修有所区别：1、适用法律较多。《办法》第16条规定：房地产开发企业售出的商品房保修，还应当执行《城市房地产开发经营管理条例》和其他有关规定；2、保修义务人是房地产开发企业。《城市房地产开发经营管理条例》第31条规定：房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。保修期内，因房地产开发企业对商品房进行维修，致使房屋原使用功能受到影响，给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任；3、保修责任始期特殊。《商品房销售管理办法》第33条规定：保修期从交付之日起计算；4、包修期限较长。《商品房销售管理办法》第33条规定：商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于《《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》中确定的最低保修期限的，按照该规定确定最低保修期限。
二、建设工程交付后的赔偿责任。
赔偿责任是建筑物在合理使用期内因质量缺陷或保修不及时造成房屋所有人、使用人或第三方人身或者财产损害，由责任人承担赔偿损失的责任。保修责任与赔偿责任有区别又有联系。根据致害原因，可将赔偿责任分为质量缺陷产生的赔偿责任和保修不及时产生的赔偿责任。笔者逐一述之。
1、保修责任与赔偿责任的关系。
二者区别有：1、保修责任属于违约责任；赔偿责任属于侵权责任，当施工人原因造成人身或财产损害时，则属于违约与侵权两种责任的竞合。2、保修期内发现任何质量缺陷，施工人必须维修，不以损害发生为要件；承担赔偿责任的前提是发生人身或财产损害的事实。3、保修义务人是施工人，费用承担者是责任人；赔偿责任的承担者一律是责任人。4、保修责任期限对地基主体与普通部位区别规定，地基主体的保修期是建筑物合理使用年限内；赔偿责任期限不分主次部位，全部是合理使用期内。
二者联系有：1、建筑物地基主体的保修与赔偿的责任期限相同，都是合理使用期内。2、质量缺陷造成人身和财产损害的，在保修责任基础上加重为赔偿责任。3、因使用不当或者不可抗力造成的质量缺陷和损害后果，责任人不承担保修和赔偿责任。
2、质量缺陷产生的损害赔偿责任。
对于损害赔偿责任，主要见于《建筑法》80条。该条规定：“在建筑物的合理使用寿命内，因建筑工程质量不合格受到损害的，有权向责任者要求赔偿”。据此可知：1、赔偿责任期限定在建筑物的合理寿命期；2、赔偿源于工程质量不合格，不区分地基主体和普通部位；3、赔偿义务人是造成质量不合格的责任者，未必是施工人。但笔者认为：《建筑法》将承担赔偿责任的前提限定在“质量不合格受到损害”过于严格。质量缺陷不等于质量不合格，缺陷达到非常严重程度方能构成质量不合格，而一般性质量缺陷也可能造成人身或财产损害，故赔偿前提应当限定在“质量缺陷”。如《合同法》282条规定：“因承包人的原因致使建设工程在合理使用期限内造成人身和财产损害的，承包人应当承担损害赔偿责任。”《条例》41规定：“建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任”，两者并未将承担赔偿责任限定在“质量不合格”。
《建筑法》、《条例》等法规和建设工程合同对建设单位、勘察设计单位、施工单位、材料供应商在工程质量方面规定了相应义务和责任，质量缺陷可能是这些单位不履行或瑕疵履行义务所致，故都可能成为赔偿责任人。比如：建设单位应当将工程发包给不具有相应资质等级的承包人；房屋使用者在装修过程中，擅自变动房屋主体和承重结构；勘察设计文件不符合勘察设计技术规范及合同约定；工程监理单位非法转让工程监理业务。对谁是责任产生争议时，应当依靠质量鉴定来查找质量原因和确定责任人。
3、保修不及时产生的损害赔偿责任。
《办法》第15条规定了保修不及时产生的损害赔偿责任：“因保修不及时造成新的人身、财产损害，由造成拖延的责任方承担赔偿责任。”它与质量缺陷产生的损害赔偿责任之区别在于：1、原因不同。前者是保修不及时而致害，而非质量缺陷；后者是自身质量缺陷致害。2、赔偿责任人不同。前者的赔偿责任人是施工人，其应当对迟延履行保修义务造成的损害承担责任；后者的赔偿责任人未必是施工人。