房产所有人出售房屋视为撤销赠与行为
导读:
房产所有人出售房屋视为撤销赠与行为
案情介绍:2007年8月,老李将自己名下的一套房屋赠与次子小李,并希望小李照顾自己的晚年生活。为避免与其他子女产生纠纷,父子俩还签订了书面的赠与合同。但该合同未经公证,受赠房屋亦未办理过户手续。签订合同的次日,小李即搬入该房居住。
2008年5月,老李再婚。小李认为父亲老年再婚让自己脸上无光,遂常找茬与父亲争吵,父子关系几近决裂。小李表示父亲既已再婚,有后老伴儿照顾,不再需要自己照顾父亲的晚年生活。老李眼见依靠儿子养老送终无望,便表示要将所赠房屋收回,遭到小李拒绝。后,老李将该房卖与赵某,并与赵某到房屋管理部门办理了过户手续。
2009年3月,赵某要求小李腾房,小李以父亲赠与自己房屋在先且自己已实际居住一年多为由拒绝。赵某遂将小李诉至法院。
审理情况:
因本案的争议房屋及案件处理结果与老李有一定的利害关系,法院依法追加老李为第三人参加诉讼。法院经审理认定,争议房屋的所有权未因赠与而转移,老李与赵某的买卖合同合法有效,且房屋办理了合法有效的过户手续,故依法判决小李于15日内腾房。
法官讲法:
本案涉及一处不动产的赠与、买卖先后两个合同关系。
首先,是老李与小李订立的赠与合同关系。我国合同法第185条明确规定:“赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人,受赠人表示接受赠与的合同。”老李与小李间的赠与系双方真实、自愿的意思表示,因此赠与合同是合法有效的。但同时,因赠与系无偿行为,法律亦赋予赠与人在赠与财产的财产权利转移前,享有任意的撤销权。合同法第186条规定:“赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同,不适用前款规定。”本案中的赠与不具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质,亦未经过公证,因此,在房屋的财产权利转移前,老李享有撤销权。
本案的关键在于,赠与房屋的财产权利是否随赠与行为而转移?是否依小李所言,父子俩签订了赠与合同,自己又实际入住,房屋就归其所有呢?
房屋属于不动产。对于不动产物权的转移,法律有更为严格的规定。物权法第9条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。”合同法第187条规定:“赠与的财产依法需要办理登记等手续的,应当办理有关手续。”城市房地产管理法第60条规定:“房地产转让时,应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记。”由此可见,老李虽将房屋赠与小李,但未经登记过户,房屋的所有权仍归老李所有,小李只是占有房屋并可以居住。
其次,是老李与赵某的买卖合同关系。如前所述,老李享有房屋的所有权,在其收回赠与房屋的意愿被拒后,老李实际上通过与赵某的买卖行为行使了自己对赠与的撤销权。老李与赵某双方的买卖合同真实有效,并依法办理了房屋过户手续,因此,赵某作为新的房屋产权人,对房享有所有权,其要求小李腾房的诉讼请求应予支持。
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