新政后买卖合同纠纷不断 贷不出款定金能退吗
导读:
签好合同,付了定金,却无法办出按揭贷款。“新国十条”导致银行房贷政策发生变化,引发不少房产合同纠纷。日前,宁波江东区法院受理此类案件,由此引发一个公众关心的问题:万一贷不出款,定金能不能退?
4月5日,宁波居民费某和谢某,想购买王某、范某位于江东区四眼唇?5号的一处住房,在房产公司的帮助下,双方签订买卖中介合同。
合同规定,94万元房款采用商业贷款方式支付,其余自付。合同签订后,费某和谢某支付20万元定金。其后,因房贷新政出台,银行按揭贷款办不出。
费某和谢某认为,这属于不可抗力。他们找到王某、范某,要求解除合同,并返还已经支付的20万元购房定金。但王某、范某坚决不同意。
于是,费某和谢某向法院起诉,要求解除合同,返还定金。
有关专家分析,《合同法》规定,合同要解除,必须满足两种情况:“不可抗力”或“情势变更”。
根据我国法律,不可抗力是指不能预见、不能避免、不能克服的客观情况,要解除合同,必须符合其中一条。
“房贷新政不属于‘不可抗力’。”浙江六和律师事务所主任郑金都认为,在新政前,政府的决心已经很明确,不能算“不能预见”;买东西时总要自己掂量掂量;首付提高并不能意味着情况“不能克服”。所以,不能以“不可抗力”为由解除合约。
浙江君安世纪律师事务所张樱律师认为,可以适用“情势变更”,因为对于费某和谢某来说,贷款条件已到了他们无法支付的地步。
据了解,要以“情势变更”为由来解除合同,至少要经过省高院批准,这并不容易。
“双方协商,各退一步,这是个好办法。”浙江大学法律系主任吴勇敏认为,毕竟贷不出款不是买方主观原因造成的,卖方应该给予适当理解。
如果双方协商不成,上了法院,该怎么办?吴勇敏说,这要看两个方面:合同中有无规定付款方式,如果没有规定付款方式,要求解除合同几乎不可能。此外,买方要有充分证据证明自己确实没法履行合同。
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引用法条
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