江泽民同志在十六大报告中庄严宣告：我们要在本世纪头二十年，集中力量，全面建设小康社会，切实提高人民群众的生活水平。纲举目张，在全面建设小康社会的目标下，我国住宅产业发展有了更加明确的方向。

　　建设部副部长刘志峰在江苏住宅产业化工作会议上进一步提出了我国推进住宅产业现代化的总体思路：以国办发?1999?72号文件为指导，以提高住宅质量，提高科技进步对住宅产业贡献率，优化住宅产业结构为目标，从提高规划设计水平，加强基础技术、关键技术研究，推广新技术、新材料，建立健全产业化的管理制度入手，构建完善的住宅产业现代化体系，使住宅产业真正成为国民经济的重要产业。放眼全国住宅与房地产业，形势喜人，任务艰巨。空前地处于黄金时期的中国房地产宏伟大业的美好态势激励着我们开拓进取，再创辉煌。

　　一、住宅建设面临的形势

　　1998年以来，在深化城镇住房制度改革等相关政策推动下，我国城镇住宅建设保持较快增长，在拉动经济增长，改善和提高居民的居住条件和居住环境，促进城乡居民的就业和维护社会稳定，带动城镇基础设施的改善、提升城市功能和优化投资环境，推动住宅市场化进程、促进城镇个人住房市场发展等方面，都做出了重要的贡献。需要特别指出的是，这些年广大城镇居民的住房观念也发生了根本性转变。当前住宅发展的新特征和新趋势，我认为主要表现在以下三个方面：

　　（一）住宅建设仍处在总量增长时期

　　1996年～2001年，全国城镇住宅竣工面积约38.25亿平方米，平均每年建设6.38亿平方米，其中，2001年城镇竣工住宅7.25亿平方米。2001年个人购买商品住宅所占比重达到93.9％，个人已成为住房市场的主体，城镇住房短缺时代已经结束。

　　随着国民经济的持续稳定增长，我国城镇住宅的供求总量仍将保持不断增长的趋势。一是城镇化进程加快带动住房需求增长。1990年我国城镇化水平为18.9％，2001年达到37.7％，11年间每年大约提高1.7个百分点。国际经验表明，城镇化水平在30％～60％阶段，是加速发展时期。 国家“十五” 发展计划将“积极稳妥推进城镇化进程，建立布局合理、功能完善、结构协调的城镇体系”作为一项战略任务。预计到2010年城市化水平将达到45％，城镇人口将增至6.3亿，城镇人口增加将带来较大的住房需求。二是居民消费结构升级，带来了改善住房条件的需求。新世纪我国已进入全面建设小康社会，加快推进社会主义现代化建设的新的发展阶段，国民经济预计平均每年以7％以上的速度增长，城镇居民可支配收入也将保持持续增长，消费结构升级速度加快，改善住房条件的要求日益强烈，带动住宅建设增长。根据联合国对70多个国家住宅发展的统计分析表明，人均GNP为600～800 美元，住宅产业进入快速发展期，1300美元时，住宅产业进入稳定发展期。在人均住房面积达到30～50平方米之前，会保持较旺盛的住房需求。去年，我国城镇人均住房面积21平方米，仍有较大的增长空间，处于快速增长时期。三是城镇居民住房苦乐不均问题较为突出。据估计，目前城市家庭中，有12％的家庭人均住房建筑面积在8平方米以下，27％的家庭人均住房面积在8～10平方米；41％的家庭住房水平还低于平均水平。有300多万户家庭还居住在危旧住房中，150多万户家庭缺房或居住拥挤。另外，还有15％的家庭住房中无独立厨房或与其他家庭合用，约30％的家庭住房无厕所或与其他家庭共用，约13％的家庭没有饮用自来水。解决住房苦乐不均问题的根本途径是加快危旧住房的改造，加快住宅发展。以上三个方面表明，在相当长一段时期，我国住宅建设仍处于总量增长型发展时期。

　　（二）住宅需求的转折时期

　　经过改革开放20年国民经济的快速发展，居民的生活水平和消费结构发生了很大的变化，市场对住房的需求已从生存型向功能舒适型发展，对住宅的居住条件提出了更高的要求。主要表现在“五要一追求”：一是住宅的功能空间要更合理。超大户型已不是发展的主流，在较小的空间内创造较大的舒适度，提高住宅面积使用率和功能空间的合理性，满足居民现代生活的空间需求。二是住宅的物理性能要改善。在保证住宅结构、消防等安全前提下，住宅的保温、隔热、隔声、通风、采光与日照等决定住宅舒适度的物理性能已成为衡量住宅质量的重要因素。三是住宅的设施与设备的配备水平要提高。厨房、卫生间设施、采暖与制冷系统、智能化技术系统等的高效性、实用性及设备、设施的装备水平已成为体现住宅档次的主要方面。四是居住区的环境与配套要完美。自然和谐、朴实优美、安全环保、舒适便捷的住区环境已成为市场选购住宅标准的重要成分。五是住宅的耐久性要延长。住宅商品的高值性、固定性和耐用性要求住宅的寿命在砖混结构50年的基础上要延长使用寿命。“一追求”是指最终市场追求的住宅的品牌。品牌来自住宅的品质和后续服务。因此，实现住宅质量质的飞跃和住宅的更新换代是新时期住宅建设的主要任务。[page]

　　（三）住宅生产方式的变革时期

　　实现住宅产业由粗放型向集约型转变是新时期经济发展的迫切需求。住宅产业发展状况，集中体现在科技进步对住宅产业的贡献方面。按照国际通行的标准，当科技进步对产业的贡献率超过50％时，被视为集约型发展产业。据测算，2001年我国的住宅科技贡献率为31.8％，虽然比1995年的25.4％提高了6.4个百分点，但仍低于国外发达国家，也低于我国农业的40％，是一种典型的粗放型发展方式。主要表现在：一是住宅建设的工业化程度低，施工仍以现场手工湿操作为主，生产效率低。据统计，我国建筑工人的劳动生产率约为30平方米／人年，而发达国家可达到150平方米／人年左右。二是建筑材料、设备及住宅部品的生产和供应，没有形成技术先进、规模生产、系列化配套的社会化供应体系，导致住宅质量不高、设备通用性差、性能成本比不合理。我国的材料、产品的生产企业很多，但大多数都是单项产品为主，缺乏技术、部品集成和配套能力。三是资源没有得到有效利用，能源浪费严重。我国人均耕地不及世界人均耕地3.73亩的47％，水资源仅是世界人均占有量的1／4.目前实心粘土砖每年毁田12万亩，城市污水的回用率是发达国家的25％。建筑能源浪费更加突出。我国是耗能大国，建筑能耗占全国总能耗的25％，其中建筑采暖、空调、照明占14％，建筑建造能耗为11％。由于建筑保温隔热性能差，供暖效率低，采暖地区能耗为相同条件下发达国家的3倍左右，这有自然条件的原因，但主要是产业技术落后造成的。解决住宅建筑节能问题是一项系统工程，其他技术体系也是如此。必须依靠科技进步和技术创新，提高住宅产业的集约化程度，加快住宅技术和产品的更新换代，推动住宅建设整体水平提高。

　　新时期住宅建设的指导思想是坚持以需求为中心，面向百姓，面向未来。面向百姓，就是要面向现实的有效需求，从国情出发，面向不同消费层次的需求，特别是广大中低收入家庭的住房需求；面向未来，就是要面向需求特点的变化和发展的趋势，坚持走可持续发展之路，贯彻节能、节地、节水、节材与治理污染的方针。坚持以需求为中心就是要保护需求、培育需求和刺激需求，其关键是提高住宅质量，降低住宅生产成本；根本出路是依靠科技创新和科技进步，加快推进住宅产业现代化进程。因此，推进住宅产业现代化，实现住宅质量飞跃是新时期住宅产业发展的迫切需求和必然趋势，是新时期住宅产业发展的主要目标和根本任务。

　　二、住宅产业与产业现代化问题

　　（一）关于住宅产业现代化的概念和内涵

　　住宅产业现代化，就是让住宅纳入社会化大生产范畴，以住宅成品为最终产品，做到开发规模化、配套化，设计的多样化、标准化，施工的机械化、装配化，住宅部品的通用化、系列化，以及住宅管理的专业化、规范化的生产和经营的组织形式。具体地讲，住宅产业现代化是以住宅市场需求为导向，以科技进步为依托，以成型的住宅建筑体系和与之相配套的住宅部品为基础，以科学的组织和现代化的管理为手段，通过将住宅生产全过程的开发、设计、施工、部品生产、管理和服务等环节联结为一个完整的产业系统，从而实现住宅的生产、供给、销售和服务一体化的生产组织形式。

　　住宅产业现代化的标志。主要体现在以下三个方面：

　　一是住宅建筑设计标准化。包括住宅设计的标准化、建筑体系的定型化、部品的通用化和系列化。住宅建筑标准化就是在住宅设计中采用标准的设计方案、建筑体系和部品，按照一定的模数标准规范住宅构件和产品，形成标准化、系列化的住宅部品，减少住宅设计中随意性，并简化施工手段。如：丹麦在标准化基础上实现部件通用化，各厂家生产的通用部件都纳入《通用体系产品总目录》，设计人员可从中选择适当的产品进行住宅设计。因此，住宅建筑的标准化关键在于建筑体系的定型化和住宅部品的通用化和系列化。[page]

　　二是住宅建筑工业化。住宅建筑工业化是用大规模生产的方式生产住宅产品，应包括住宅部品生产的工厂化、住宅建造的机械化和组织管理的科学化。住宅建筑标准化是住宅建筑工业化的基础和前提，只有住宅建筑达到标准化，才能更好地实现住宅建筑工业化。通过工业化生产提高住宅部品的质量和生产能力，从而减少现场的湿作业，简化建造程序，改善工作条件和环境，以利于现代化管理手段的实施，提高住宅质量和性能，降低劳动强度，提高劳动生产率。因此，住宅建筑工业化是住宅建设技术与管理水平的综合体现，工业化程度的高低体现了住宅产业现代化的水平，是住宅产业现代化的根本性标志。

　　三是住宅生产经营社会化。它是通过市场经济规律为纽带，以为用户提供优良的住宅产品和优良服务为目标，将住宅的设计、施工、部品的开发、生产、供应及住宅的维护管理、住房服务等环节联结为一个完整的产业系统。它包括住宅生产、供应的专业化、商品化，管理、服务的规范化、社会化。

　　（二）关于推进住宅产业现代化的作用和意义

　　1、推进住宅产业现代化，是住宅建设先进生产力的发展方向。住宅产业现代化的实质是通过科技创新和先进适用成套技术的集成和推广，加速对传统住宅产业的改造，实现住宅的集约化生产，实现科技成果向生产力的转化，有效地提高劳动生产率，全面提高住宅建设的质量。其根本途径就是要以模数化、标准化为基础，推动住宅建设工业化、社会化、规范化发展，引导住宅技术进步，健全和完善现代化的住宅建筑体系、部品体系、技术保障体系和建造技术体系。推进住宅产业现代化是住宅建设的必然趋势，代表了住宅建设先进生产力的发展方向。

　　2、推进住宅产业现代化，是提高住宅有效供给和住宅产业劳动生产率的根本出路。有效供给取决于住宅的质量和成本。增加有效供给靠科技进步，靠推进住宅产业现代化。国外发达国家的实践证明，提高住宅质量，提高住宅建设劳动生产率的根本出路在于推进住宅产业现代化。欧洲诸国，日本以及美国等二战后基本都经历了产业化的过程，由低级到高级。由集团住宅体系的发展转向全社会化、全行业化的通用化住宅部品的发展，取得了彼此协调、相互制约的共同繁荣的生产机制。各种生产环节在产业化的保证中井然有序，并不断淘汰落后的产品和技术，不断自发地更新和发展，生产能力和产品质量都有了极大的提高，住宅建设进入产业化的发展轨道。

　　3、推进住宅产业现代化，是住宅建设坚持可持续发展，合理利用资源、保护资源的有效途径。可持续发展战略是新时期经济工作必须坚持的重要原则，住宅产业走可持续发展之路，就必须在住宅建造和使用过程中发展节约能源、节约土地、节约水资源和各种原材料的先进实用技术，也就是我们常说的“四节一治”——节能、节地、节水、节材和治理污染。而我们现在的住宅建设由于没有形成现代化的产业体系，墙体、门窗和供热方式的改革，节水器具的推广、生活污水的再回用和新能源的利用工作滞后，其根本原因是替代产品和技术跟不上，制约了住宅产业的良性发展。我国住宅建设量如此之大，对能源、资源的需求越来越大，更要加强“四节一治”工作，走可持续发展道路。因此，我们必须站在战略的高度，推进住宅产业现代化，加快住宅产品的更新换代，优化住宅产业结构，坚持可持续发展道路。

　　三、推进住宅产业现代化的思路和工作重点

　　当前和今后一段时期内，住宅产业现代化工作的重点应放在住宅产业政策、住宅建筑体系、部品体系的建立和完善，加强基础技术、关键技术的研究，积极探索加快推进我国住宅产业现代化的载体和途径方面。各地应重点抓好以下几项工作：

　　（一）住宅建筑体系的完善

　　建筑体系是推进住宅产业现代化的根本，所有住宅部品、技术服务于建筑体系，完整的建筑体系是一批先进适用成套技术的技术体系集成。建筑体系应急需解决的是主体结构体系和维护结构体系的标准化技术和配套技术问题。我国比较成熟的建筑体系有钢筋混凝土剪力墙结构、钢筋混凝土框架结构、内浇外砌结构、砖砌体结构等，但这些结构体系的技术基本是适应过去以现场手工作业为主，要适应产业化的要求还有很大差距。目前各种新型墙板技术发展很快，引进了国外先进生产线，与现行的结构体系不匹配，导致先进产品的生产和推广应用脱节。因此，要将现有成熟的结构体系存在的问题研究和完善，形成与标准化、工业化相适应的完整系列的生产体系是当前应急需解决的问题。[page]

　　（二）住宅成套技术的集成和整合

　　包括：住宅建筑体系、节能与能源利用技术体系、厨卫技术体系、管线技术体系、环境及其保障技术体系、智能化技术体系和建造技术体系等七大技术体系。目前，我国住宅技术的发展和推广应用，仍以单项技术、产品为主，单项技术、产品的性能并不落后，但对提高住宅的整体性能和质量效果不明显，根本的原因是缺乏配套化、系统化，需要通过技术开发、技术创新及技术推广，形成完整的体系和系统。如：西安紫薇城市花园康居示范工程的建筑节能系统技术形成了完整的技术系统。一是维护结构体系采用了加气混凝土砌块，墙体和屋面采用了与其相配套的高科技节能保温隔热技术，外窗采用符合节能要求的优质中空玻璃塑钢窗，外维护体系形成了完整的节能技术体系。二是供暖方式采用了分户式供暖系统成套技术。二者有机地整合形成了配套化、系统化的建筑节能系统。同时，该项目还采用了智能化成套技术体系、环境保障成套技术体系等，对推进住宅产业现代化起到了积极示范作用。又如：国内某项目集成和整合了欧洲先进的技术系统为一体，建造的高舒适度、低能耗住宅，达到了发达国家的居住标准。从住宅建设过程的本质上讲，是技术的集成和成套技术体系整合过程。因此我们不仅要重视对单项技术、产品的集成，将先进的技术和产品，通过模数化、标准化手段集成为先进适用成套技术体系，而且要加强对成套技术体系的整合。通过现代化的建造方式，将住宅的成套技术有机地整合，形成完整的系统。同时要重视对落后技术和产品的淘汰工作。根据发达国家的经验，推动住宅产业现代化主要采用四种手段和措施：一是淘汰落后的部品；二是对新技术、新部品予以认定，发布标识，进行推广；三是在有条件的地区和大企业，依据地域或经济发展特点，建立住宅部品基地，发挥产业基地研发、制造、协调配套、集约供应和推广与转化一体化的中心作用，形成一批产业特点鲜明、技术创新水平高、产业关联度强的住宅部品生产企业群体，在住宅产业行业中起到示范和带动作用；四是实施示范工程，在示范项目中推广应用集成技术和部品，带动整体的住宅建设水平和质量的提高。因此对落后的住宅部品必须抓紧淘汰，尤其是72号文件禁止和限时淘汰的产品，对那些生产规模小、消耗资源多或质量低劣、危害居民健康的产品，应适时予以淘汰，发展有利于节能、节水、节材的新型材料和部品 ，促进住宅部品和材料的结构调整，逐步建立起自我完善和不断创新的机制。

　　（三）建立和完善住宅部品和住宅性能认定制度

　　这两项制度是提高住宅质量的基础性工作，也是72号文件明确提出的工作任务之一。住宅性能认定是通过对住宅适用性能、安全性能、耐久性能、环境性能和经济性能的分析作出综合评价，是对住宅规划、设计施工、住宅配套技术及住宅部品质量检验，是住宅产业化水平的重要标志，也是促进住宅技术进步，推进住宅产业现代化，提高住宅质量的有效手段和途径。目前，住宅性能认定工作正在逐步开展，部分地区已开始试点工作，但总体上进展不大。各地要在部里统一指导下，结合本地的住宅产业现状，完善住宅性能认定的技术体系和工作机制，逐步开展住宅性能认定工作，将住宅性能认定工作做为推进住宅产业现代化的一项重要工作。

　　（四）以点带面，抓好住宅示范工程建设，带动产业发展

　　以示范工程为载体，推广应用新型住宅产业成套技术和部品，带动和推动住宅产业现代化发展，是国外住宅产业发达国家通行的做法和经验。从城市住宅小区试点、小康示范工程到目前实施的康居示范工程的实践证明，示范工程的建设对推动我国住宅产业整体水平提高起到明显的辐射和带动作用。地方要抓好示范工程建设，为新技术、新产品的推广和展示提供载体，各地可根据本地工作部署，有针对性地开展各类示范工程建设，带动产业现代化的发展。[page]

　　（五）培育推进住宅产业现代化的企业集团，努力发挥市场主体推进住宅现代化的积极性

　　企业是推进住宅产业现代化的主体，要在全行业内建立和培育一批具有技术创新能力的骨干企业，形成实施住宅产业生产、技术应用和技术集成的企业群体和住宅产业现代化基地，起示范和带动作用。天津二建公司在多年的研究基础上，正在致力于以新型钢－混凝土建筑体系为核心，围绕完善研究开发、生产制造、技术集成、协作配套、集约供应、技术推广为一体的住宅产业现代化基地建设。建立住宅产业化基地的目的，以一些骨干企业为主体，研究、开发工业化住宅建筑体系和住宅部品体系，实现标准化设计、系列化开发、工业化生产、集约化供应，在住宅产业化中起到辐射和带动作用。对这些产业基地和产业集团要给予引导和扶持，调动其推进住宅产业现代化的积极性和创造性，发挥他们的辐射作用和带动作用。

　　（六）加强领导，落实责任，形成有利于住宅产业化发展的推进机制和政策环境

　　推进住宅产业现代化，首先是加强领导，认真组织实施。地方各级政府要根据当地经济发展水平和住宅产业的现状，确定推进住宅产业现代化的目标和工作步骤，统筹规划、明确重点、集中力量、分步实施。产业化工作要有专门机构负责，工作要落到实处，做到组织落实、责任落实和人员落实，这是工作基础保障。其次是抓准切入口、有序推进、措施得当。从技术集成入手，完善适合本地区发展的住宅产业成套技术，探索推广的载体和途径，加大新技术推广。再次是要研究地方推进住宅产业现代化的经济政策，鼓励和激发全行业推进住宅产业现代化的积极性。近几年，上海市在住宅产业现代化工作中进行了深入的探索和实践，取得了显著成效。在市政府、市建委的高度重视下，市住宅发展局从体制上、机制上、政策上、“四新”成果的推广应用上进行了大量的实践和创新，初步形成了上海住宅产业现代化推进机制、保障机制和市场机制。总结上海市工作经验，一是领导重视、机构健全、目标明确、重点突出、实施有序、措施得当。上海成立推进住宅产业现代化的高层次的领导决策机构，确立了由决策层、推进层和实施层构成的推进体系，制定了《上海住宅产业现代化试点工作计划》和《上海加快推进住宅产业现代化工作的若干意见》，明确了实施目标、重点、步骤和要求。二是推进工作中抓准切入口，措施得当。上海市以住宅一次装修、三个全面、四个必须为切入口，坚持试点先行、示范引路，以四高优秀小区、示范居住区、康居示范工程为载体，推广以建筑节能技术、智能化技术、中水回用技术等十大成套技术，加快科技创新和科技成果转化，加大成套技术和优质部品材料的应用。三是加强协调服务，完善保障机制。推进工作中，强化市、区两级政府的管理意识和职责，注重与相关职能部门的沟通与协调，依托大专院校和有关科研单位，组建专家委员会，实行新技术评估和住宅部品认定推荐制度，为推进住宅产业现代化提供了机制和技术保障。四是以企业为主体，建立市场运作机制。培育、引导和扶持了一批承担住宅开发、科技转化和技术集成的产业集团，推动住宅产业现代化的发展。