崇川政发[1998]14号

　　第一条 为加强辖区民房建设的规划与用地管理，根据《中华人民共和国城市规划法》、《中华人民共和国土地管理法》和国家、省、市有关法律法规及政策规定，结合崇川区实际情况，制定本办法。

　　第二条 城乡民房建设必须坚持“十分珍惜和合理利用每寸土地，切实保护耕地”的基本国策，服从土地利用总体规划、城市建设总体规划和村镇建设规划，从严控制占用耕地建房，科学安排土地建房。

　　第三条 辖区范围内居（村）民不得占用耕地建单门独院住宅，严格控制移地分散建房。确需移地建房的，原则上由乡、村按照“统一规划、统一设计、统一施工、统一公建配套、统一管理”的要求集资统建公寓式楼房。暂无条件集资统建公寓楼房的，在不影响近期规划的前提下可以安排非耕地和零星隙地建房。

　　一级基本农田保护区范围内的房屋不得翻建。

　　凡因国家建设需要拆迁的民房，由建设单位按产权调换的方式统一安置住宅楼，不再由拆迁户移地迁建。

　　第四条 城市主要道路两侧，长江岸线、海港引河、崇川开发区、濠河沿岸以及城市近期规划控制区域内的民房原则上不得翻建，宅基地不得扩大，确因房屋破旧、居住拥挤等原因急需翻建的，需经有关主管部门会签审核意见。

　　第五条 凡出卖、出租住房或住房空关、将宅基地改作经营性用地的，不予批准建房。

　　第六条 独生子女不得与其父母分户单独申请建房，多子女户必须明确与其父母合并计算建房面积的对象。

　　确因招婿需申请建房的，须男方户口合法迁入。

　　第七条 民房建设用地标准按户口所在地在册实际常住人口计算，一户一宅，异地（指辖区范围内）房屋的要合并计算建筑面积或宅基地面积。

　　市区（含“农转非”地区）居民，平房人均建筑面积不得超过二十五平方米（含厨房和其他附属用房，每户不足二人的按二人计算，新老房面积合并计算，下同），楼房人均建筑面积不得超过三十五平方米。宅基地面积按规划控制面积或实际使用面积由地籍人员调查确定。

　　农村村民一至二人户宅基地面积不得超过八十平方米，三人以上户宅基地面积不得超过一百三十三平方米，其中建筑占地面积（含厨房或其他附属用房，下同）平房不得超过宅基地面积的百分之七十，楼房不得超过宅基地面积的百分之六十。每户在册实际常住人口超过五人（不含五人），三代以上同堂（不含三代）居住拥挤的，每增加一人可照顾增批三十平方米的宅基地面积。

　　世居在农村的非农业户，享受农业户百分之八十的宅基地面积。

　　第八条 民房建筑间和高度按以下规定执行：

　　朝向为南北向的，新建房屋前后户正房后墙的距离一般控制在十五米之内，朝向为东西向的，新建房屋前后户正房后墙的距离一般控制在十三米之内，二户房屋侧间距控制在二米以内。

　　楼户（包括楼梯间）建筑高度不得超过6.8米，平房建筑高度不得超过3.4米（均指室外自然地坪至屋面后檐或后墙最高点）。

　　房屋密度较大的地区，翻建房屋按原址原高度审批。

　　第九条 建房申请户应持房屋产权证件、土地使用权属证件、户籍证件及有关证明，按以下程序办理报批手续：

　　城镇居民户、“农转非”居民户、世居在农村的非家业户申请建房需经居（村）民委员会初审、国土规划管理员现场勘查定点、街道办事处或乡人民政府审核后报市国土规划局崇川分局审核，签发《规划许可证》和《用地许可证》。

　　村民原地翻建房屋或占用非耕地、零星隙地新建房屋的，需经村民委员会初审、国土规划管理员现场勘查定点后报市国土规划局崇川分局审核签发《规划许可证》，由乡人民政府审核签发《用地许可证》。

　　区、乡级机关副科级以下干部建房，需报区政府批准。[page]

　　第十条 民房建设用地实行有偿使用的制度，建房户申请办理建房审批手续时，应按规定缴纳土地使用费和有关规费。村民原宅基地面积超标的，超标部分应当依法退出，暂时不能退出的作为临时用地处理，并按市物价局、市国土规划局确定的收费标准收取临时用地租金。

　　居（村）民宅基地改作经营性用地的，按临时用地处理，逐年收取临时用地使用费。

　　移地建房户必须在领取《用地许可证》之前，应退出原宅基地，在退出之前应按规定向国土规划管理部门缴纳复垦保证金。

　　第十一条 宅基地不得买卖，不得擅自转让、出租。

　　一切新老宅基地均要及时办理土地登记，发生权属用途变更的（包括转让、出租、抵押、更名、更址等），要及时办理变更土地登记。依法登记的土地权利受法律保护，不依法办理初始土地登记的，以非法占地论处；不依法办理变更土地登记或未按登记的土地用途使用土地的，按违法用地处理。

　　第十二条 房管部门和有关单位直管居住房屋的翻建、扩建、改建，各类临时用地和临时建筑一律到国土规划局崇川分局办理审批手续。

　　第十三条 各级有关管理部门要加强对民房建设的全程监督与管理，全面推行土地使用证的定期查验制度。对民房建设的条件、标准、程序等要公布于众；村民申请宅基地的户精选、申请理由和审批结果，各村民委员会要定期张榜公布；建房户施工时管理人员要到现场放样，基础超出地面五十公分及房屋封顶前，管理人员要到场复查，房屋竣工后管理人员要及时进行验收，并办理土地登记和房产登记手续。

　　第十四条 凡未经有权部门批准或采取欺骗手段非法占用土地、违法进行建设的，由有权部门依法作出处罚决定。

　　买卖或者以其他形式非法转让土地的，由国土规划部门按《土地管理法》的规定处理。

　　凡非法占用土地建房的，城镇居民、“农转非”居民和“全非户”居民由国土规划管理部门作出处罚决定，农村村民由乡人民政府作出处罚决定，责令退还非法占用的土地，限期拆除或者没收在非法占用土地上的新的建筑物。

　　凡违法进行，由国土规划管理部门视情节轻重，给予警告、责令停工、罚款、限期拆除、吊销《规划许可证》等处罚。

　　当事人对行政处罚决定不服的，可在接到处罚决定通知之日起十五日内向人民法院起诉，逾期不起诉又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。

　　第十五条 无权批准、超越审批权限非法批准民房建设的，批准文件无效。非法批准占用的土地和所建的房屋按违法占地和违法建筑处理。对非法批准民房建设的单位主管人员应予行政处分，并视情节轻重依法追究其经济责任和刑事责任。

　　管理人员滥用职权、渎职失职、徇私舞弊，视情节轻重给予行政处分，构成犯罪的依法追究其刑事责任。

　　第十六条 崇川经济开发区内的民房建设管理，由开发区管委会根据本暂行办法和开发区规划建设的需要，制定实施细则，报区政府批转执行。

　　第十七条 本辖区范围内土地和规划管理工作，由市国土规划局崇川分局负责实施，本暂行办法亦由该局负责解释。

　　第十八条 本暂行办法自颁布之日起施行，区政府1993年颁发的《南通市崇川区建设用地管理暂行办法》和《南通市崇川规划建设管理暂行办法》同时废止。今后辖区内的民房用地管理一律按上级有关规定和本暂行办法执行。