业委会如何启动和运作
导读:
“成立业主委员会,再由业主委员会代表广大产权人和使用人行使权力”的道理,恐怕很多业主都了然于心。然而许多业主委员会从成立之初,到运转之时,境况却并非如业主所愿。究竟怎样做,才能让业委会走出现在的困局?浦东江临天下小区以自己的管理心得向大家支招。
江临天下小区地处陆家嘴地区,是陆家嘴街道一个中高档住宅小区,近一千户人家。小区业委会成员五名,平均年龄34岁。 4名大学本科以上学历,3名党员。他们不仅文化素质高,而且都乐于为建设和谐小区奉献。党支部、居委会、社工组、业委会、物业公司,五方面人员通力合作、相互监督、到位而不越位。
两个为什么
业委会在成立前,首先要弄懂弄通第一个为什么,即小区内为什么要成立业委会,其职能是什么?哪些人能成为业委会成员?要使大家知道业委会是一种公益性很强的工作,要严格按照法律法规办事,具有无私奉献的精神,为业主服务,为物业服务,为小区服务。
第二个为什么,即作为业主有权力进业委会,但必须扪心自问,为什么要进业委会?有时间吗?有奉献精神吗?有工作能力吗?。如果带有一丝勉强,干脆不要进业委会。否则,即使业委会成立了,但如果碰到与己不符的事情就闹情绪,甚至闹矛盾,会议不参加,工作不去做,业委会就会成为一个空架子。
勇挑重担
江临天下业委会开创了沪上物业选聘的先河。起因是,小区业委会在成立不到三个月的时候,就碰到前期物业要退出必须马上聘用新的物业公司的大难题。
业委会成员带领业主代表,首先是买书学习,弄懂弄通物业公司招聘有关理论问题,然后由业主代表针对小区具体情况讨论拿出方案。仅一个招聘方案就修改了十三次。经过两个半月的努力,业主自聘物业公司的过程结束,并得到了98%的业主通过。
制度规范
小区业委会成立后,规定每半个月的一个周五晚上,碰一次面研究小区工作;一个月开一次会;一个季度召开一次由房办、支部、警务、物业、各方人员参加的联席会;半年一次物业公司向业委会作“四保”(保安、保洁、保修、保绿)情况汇报。维修费用的审批严格按小区业主大会《公约》和《议事规则》办事。
另外,对进出小区的家政人员一律凭家政服务卡,养宠物的要有宠物证,车辆进出要有停车证,来客访谈由门岗通知业主或租户通报认可。以上种种规范制度,给小区带来了平安。
换位思考
少数业主法制意识淡薄,社会公德较差,认为自己是雇主,物业公司是佣人,作为佣人就应该听从主人的。业主的诸多不理性行为,引发了物业公司员工的不满与不安,同样也引起了业委会的重视。
为此,业委会专门召开会议,针对少数业主的不文明言行进行宣传教育。业委会认为,作为业主应将心比心、换位思考,共同参与小区的管理,并组织业主定期对物业公司的秩序维护员、保洁人员进行慰问。
曾经有个别霸道的业主,动辄骂秩序维护员是“看门狗”,秩序维护员很生气,双方发生争执甚至要动手。一名业主代表发现后,当场就以业主的身份,毫不留情地批评了霸道业主。“业主是人,秩序维护员也是人,只是工作不同而已,希望人与人之间要相互尊重。 ”这次风波后,小区再也听不到这种不文明的声音了。 (作者为上海市物业管理协会副秘书长)稿件来源:房地产时报
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