小区物业管理，如果按照目前公布的若干规定的送审稿，那就是一次倒退。”自上月21日起开始面向全社会公示征求各方意见的《关于贯彻〈深圳经济特区物业管理条例〉的若干规定(送审稿)》，明日征集意见将截止。长期关注小区业主维权的景洲大厦业委会主任邹家健昨日致信深圳法制办，提出了8项长达数千字的修改意见。而焦点则集中在规定送审稿中有关政府部门要强制介入物业管理公司招标这项上。

建议

业主出钱业主来话事

深圳此次对物业管理条例细化的若干规定明确提出，选聘物业服务企业应当采用招标的方式进行，在整个招标过程中，规定由政府主管部门负责全市物业管理招标投标活动的监督管理，制定物业管理招标投标程序、规则以及有关招标文件的示范文本。“这意味着，对小区物管选聘必须由政府主管部门强制介入，强制对私有物业的物管选聘进行招投标。”邹家健认为，小区物管公司当然应该由业主自己决定，而一旦采用有政府介入的招投标方式，整个过程中如何避免暗箱操作，如何体现业主的投票表决权？这些都会影响到小区业主的切身利益。

“物业管理是一种有偿的商业服务，不是政府买单提供的行政福利。小区业主才是出钱聘物管的民事主体，花多少钱购买哪些服务项目，应该由小区全体业主共同决定，无须政府主管部门强制介入帮忙包办。”邹家健在书面建议中提出，政府主管部门强制指派的地产物管“专家”可对业主聘物管提供专业咨询建议，而不应该成为能够直接参与投票决定的一方。

政府投资 选物管应招标

据了解，目前国务院的《物业管理条例》中明确规定，住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业，即前期物管进入必须进行招投标。但深圳住宅主管部门从未对深圳前期物管进入强制进行招投标，长期以来，深圳房地产市场中普遍实行卖房捆绑销售物业管理，业主还没进门，地产开发商已给业主选配好了管家“婆婆”。

邹家健认为，对于处在“弱势”一方的业主来说，强制招投标应当在前期就介入。此外，国家《招投标法》中已经明确规定，全部或者部分使用国有资金投资或者国家融资的项目必须进行招投标。但实际上，深圳政府财政投资建设的办公、住宅项目，除盐田区政府办公楼、梅林一村公务员住宅区实行过前期物管招投标外，许多政府财政投资建设的办公、住宅项目并未进行公开招投标。他建议“若干规定”应该针对这一情况予以规范。

遭遇黑物管 业主可拒交费

业主和物业管理公司之间的矛盾，此前频频发生。深圳市民胡英哲告诉南都记者，此前她周围20多个小区的业主曾经联名就黑物管的问题上书相关部门，希望能够得到重视，“物业管理公司在小区中殴打业主，横行霸道，业主个人又没有力量保护自己，住在自己的房子里，还要担心被打。”她认为，对于“黑物管”的问题，相关部门应该高度给予重视，而通过法律来保护业主利益也是很重要的环节。

邹家健建议，“若干规定”应当考虑增加“业主可对未签合同的黑物管拒绝缴纳管理费”的内容。“在深圳，特别是原关外宝安、龙岗两区，无营业执照、无物管资质、无物管合同的黑物管十分猖獗。他们无合同强制收费、强制涨价引发的社区矛盾时有发生。”邹家健提出，深圳可以考虑按最高人民法院关于国家《物权法》司法审判的两个“司法解释”的规定，增加这项内容。