专家支招物业维权 六大问题帮业主找回合法权益
导读:
昨天下午,物业专家,北京惠诚律师事务所袁前岭律师做客本报热线,就物业管理纠纷、业委会成立注意事项等问题,为市民提供法律和相关政策的解答。在一个小时的专家热线时间内,数十位市民拨打热线,问题主要集中在物业收费、服务不满意等问题。此前,据市建委物业管理处处长刘刚表示,目前的物业纠纷多数属于开发商遗留问题,而物业服务质量不高、收费标准不明和服务标准不能及时公布等,是侵害业主合法权益的大问题。
问题1 物业代交钥匙不签订合同不给
嘉铭桐城业主司女士:我们明年就要收房了,业主本身买的是开发商的房。可交房时,交钥匙却由开发商请的物业公司负责,业主不签合同不交物业费就不能拿钥匙。这合法吗?我们该怎么办?
袁前岭:在购房阶段,业主和开发商之间存在信息不对称,在此时签订的合同很多条款对业主不利。物业费的金额和交纳方式,很多情况在购房合同中已有约定,业主如果签订了购房合同,就视为认可了该合同内容。所以,在签合同时,业主就要仔细研读。有必要的话,组织购房者进行团签,与开发商签订补充协议。
业主在收房时,要签订物业管理合同,有权对物业费提出异议。业主所提出的问题无法在15日内解决的,一定要就解决方案及期限,与开发商达成书面协议,以防止开发商事后不承认。按照规定,开发商可以委托前期物业向业主交付房屋钥匙,但物业公司无权以不交纳物业费作为不给钥匙的理由。另外,契税、公共维修基金、物业费的支付方式应由业主选择,开发商和物业公司无权强行要求。
问题2 会所变宾馆物业费是否该减免
嘉铭桐城小区吴先生:我所在的小区分了A、B、C、D好几个区,每个区的物业收费情况都不一样。现在我们要成立业委会,小区办建议我们先分区成立业主委员会,最后成立整个小区的业委会。那么我们的业委会会同时存在吗?另外一个问题是,我们小区的会所变成了宾馆,业主是否可相应减免物业费?
袁前岭:根据物业管理条例规定,一个物业管理区域成立一个业委会,物业管理区域的划分由政府部门划定。分区成立是可以的,先成立小的业委会解决本区的事情,比如组织业主投票选举等,具体办法要经过小区办的批准,最后整个物业管理区域的业委会成立后,小业委会就要取消了,二者不能同时存在。第二个问题,物业费和社区基础配套是两回事。会所、幼儿园等基础设施不符合规划,是开发商的责任,业主可找开发商,并要求物业公示物业费构成和明细清单,但不能以此为由不交物业费。
问题3 自行车丢失物业是否该担责
丰台区新发地天伦锦城于先生:我的自行车前段时间在小区内丢了,物业不管。物业该不该负责任?
袁前岭:业主认为缴纳了物业费,物业就应该负责保管;物业则认为自己签订的只是租赁合同,没有保管财物的义务。法院在审判过程中,对这两种情况各有支持。但物业对于业主车辆的管理是基于租赁合同还是保管合同,目前物业管理条例对此无明确规定,为了保护业主的利益,应在成立业主大会后和物业签订物业管理合同对此进行约定,明确物业的保管责任。
问题4 业主恶意拒交物业怎么办
物业公司员工于先生:在我们小区篮球场旁边有一业主,因为嫌周末其他业主打篮球打扰了他,两年没有交物业费。为此,物业对打篮球的时间作了规定,太早和太晚都不让打,可该住户还是不满意,仍拒交物业费。还有,小区有的居民说自己家东西被盗了,说物业有责任,也不交物业费。针对这些情况,物业公司该怎么办?
袁前岭:这里涉及3个问题。首先,确实存在恶意欠费的业主,但这只是极少数的情况。对这样的业主,物业公司可以进行起诉。其次,是业主的自律问题,这是业主和业主之间的关系,需要成立业主委员会后,签订业主公约,约定业主在社区生活中应该遵守的细则,在享受自己的权利时,保证不打扰、侵犯别人。这个问题物业公司是无权进行管理的。第三,物业公司的管理范围不包括私人住宅内部,但是物业要在小区公共管理中尽到自己的安全保护职责,如定岗保安、定点巡逻、门禁系统等,丢了东西物业应主动配合业主、公安机关进行调查。
问题5 入住率太低如何成立业委会
远洋德邑小区赵先生:我用孩子的名义买了一套房子,孩子今年才15岁,我是他的监护人。在成立业委会筹备组的过程中,小区办、街道办认为我不具备业主资格。类似这样的问题一直阻挠着我们业委会的成立。
时代国际崔女士:我们小区入住率不到50%,是否影响业主大会成立?
袁前岭:业委会的成立都是有法可依的,物业管理条例有明确的规定,业主公约、业主议事规则等的格式、拟订网上都有版本可借鉴。政府部门如小区办、街道办在这个过程中不作为,业主可以对其提起行政诉讼;法律问题业主可以聘请律师做顾问,或者业主中有律师的都可以自己做。一般情况下入住后就可着手准备成立业委会的相关事宜,入住满一年后即可成立业主大会。入住不满50%的小区两年后也可成立业主大会,在业主大会中,开发商所占的表决权不超过20%.
问题6 小区清洁不到位可否拒交物业费
通州京通园郭先生:我刚住进京通园,这里的清洁卫生做得不太好,我们可以拒交物业费吗?
袁前岭:按照规定,物业公司应每日对保洁服务范围内的区域进行一次清扫,做到服务范围内无废弃杂物;对楼梯间、门厅、电梯间、走廊等的门、窗、楼梯扶手、栏杆、墙壁等,进行一周一次清扫;按政府有关规定向服务范围内喷洒、投放灭鼠药等。业主可对照此规范要求物业提供服务,如达不到要求可相应减免物业费。
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