前期物业管理——物业管理中的难点
导读:
目前,物业管理中的矛盾,大多集中在前期物业管理中。
矛盾的焦点:1是物业管理费收费标准;
2是物业管理的服务水平;
3是停车收费问题;
4是智能门锁问题;
5是楼道维护费问题;
6是房屋质量问题和维修等问题。
产生上述矛盾的焦点:
1是业主与物业签订协议时的被迫心情有关。因前期物业管理是由KFS招聘,并由KFS与物业签订前期物业管理合同,物业管理的前期协议,存在一些不合理的规定。而业主在收房时,被迫与物业签订前期物业管理协议、业主公约,并预交物业管理费。而这些协议与公约,没有反映业主的意愿,没有体现协商一致的原则。
2是物业被迫承担了本应由KFS承担的责任:房屋质量维护。在房屋质量验收时,一些不影响安全居住的质量问题,为了房屋交付顺利,KFS会承诺以后进行修复,但这些修复工作一般会交与物业来执行。但这些质量问题,往往是很难通过简单修复就能顺利完成的,造成业主的多次投诉。而业主也会因房屋质量问题,对物业产生不满。而实际上,这部分工作本应由KFS完成的,而现在KFS打包给物业完成,转移了矛盾的焦点,使物业成为替罪羊。
3是物业是由KFS招聘的,因此,物业是对KFS负责(因这份工作是KFS给的,如果不听KFS的,就不能得到这份工作——以后还要合作),而不是对业主负责。而业主是付费的,必须要求物业对业主负责。这就使物业成了夹心层,物业既不能得罪KFS—因为还得为拿下一个物业管理区域努力,也不能得罪业主。比较而言,物业是宁可得罪业主而不愿得罪KFS,因此就成了一种现象:打工的不听付钱的,只听老板的。而业主认为自己是老板,而物业将KFS当成老板。
4是业主购买房屋时,将房价作为重要的考虑对象,很少关心对物业的描述。当时,并未关心小区的管理品质,也未关心小区的规约:如小区停车问题、智能门锁问题等等。
5是物业管理方利用其职权,想方设法增加收费。如:利用审批装修的权限,强制收取出入证费、楼道维护费、垃圾清运费等等。
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