浅析农村房屋买卖的处理
导读:
【案例】2002年1月7日,原告生某与被告吉某签订一份房屋买卖协议,原告以20余万元将三间两层农村民房出售给城镇居民被告,该房土地使用权权属性质为集体所有。协议签订后,被告付清购房款。原告按约将该房土地使用权证及建房许可证等交给被告,并从该房屋中迁出并由被告居住使用至今。房屋交付后,被告对该房重新进行了装潢、建设和修理并曾要求原告协助办理土地和房产过户手续,但一直未办理相应过户手续。近期,因该房拆迁涉及到补偿款的给付,原告于2007年10月17日诉至法院,请求依法确认原、被告签订的房屋买卖协议无效。
本案波涉及以下两个问题:
一、农村房屋买卖合同的效力
关于农村房屋交易行为的法律法规及相关政策的不够协调、统一,导致了此类纠纷的增多,主要体现在农村房屋是否允许自由转让方面。我国《土地管理法》第63条规定,农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。第62条规定,农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。
2002年11月,国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》出台,明确规定严禁城镇居民在农村购置宅基地,严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证,导致许多城镇居民已购买的农村住房无法办理土地使用权过户手续,从而导致了农村房屋买卖合同纠纷增多。
在目前情况下对这类纠纷的处理,笔者认为,依据我国《合同法》第52条第5项规定,违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。房屋买卖,房随地走,地随房走是原则。因此,农村房屋的买卖在非本集体经济组织成员之间进行的,适用土地管理法及相关法规的规定,均应认定该房屋买卖合同无效。本集体组织成员之间的农村房屋买卖符合条件,被认定为有效,一般只要判决双方当事人继续履行合同就可。
二、对本案无效合同的处理
按照《合同法》第五58条规定,合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此造成的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。因此,一旦农村房屋买卖被确认为无效,应判决双方返还财产,并按照过错赔偿损失。但在现实中特别是在拆迁的情况下,判决双方返还财产、并按照过错赔偿损失并无多大意义,因为赔偿损失主要是房屋的差价部分,该差价已在拆迁补偿款中,判决返还房屋后再赔偿另一方损失增加了诉讼成本和当事人诉累,故在这种情况下没有必要返还,也不存在折价补偿的问题。这也就是我们通常所说的无效认定有效处理说。
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