房地产业：下半年房市将步入深度调整 维持中性评级
导读：
核心观点：
1、七月住宅成交量急速下降
2008年7月全国住宅销售面积与销售额同比显著下降，同比增长分别为－28％和－29％，为今年最大降幅。从去年月销售情况看，下半年各月销售面积与销售额明显高于上半年月销售额与销售面积，观望气氛甚浓的楼市下半年面临更大的销售压力，今年下半年月销售面积与销售额同比降幅可能继续加大。
2008年1－7月份住宅销售面积和销售额同比增速分别为－11％和－7％，同比增速呈加速下滑趋势，预计下半年仍将延续加速下滑趋势。
2008年全国住宅新开工面积同比增速从1－2月份的25％逐步下降至1－7月的15％；住宅竣工面积同比增速从1－2月份的30％逐步下降至1－7月的12％，均呈逐步下降趋势，由于楼市预期不明朗，房地产投资增速将逐步放缓，新开工面积预计下半年仍将延续下降趋势。
2、重点城市7月商品住宅交易量变化情况
北京：2008年7月销售面积与销售额同比显著下降，同比增长分别为－61％和－52％，1－7月住宅销售面积与销售额同比增速为－51％、－38％，交易量萎缩明显。
上海：2008年7月销售面积与销售额同比显著下降，同比增长分别为－69％和－65％，为今年最大降幅，销售面积仅为去年的三成，交易量严重萎缩。2008年1－7月份上海住宅销售面积与销售额同比增速为－33％、－22％，交易量萎缩明显。
深圳：2008年7月销售面积与销售额同比显著下降，同比增长分别为－55％和－58％。2008年1－7月份深圳住宅销售面积与销售额同比增速为－60％、－60％。深圳仍然是调整幅度最大的城市。
广州：2008年7月销售面积与销售额同比显著下降，同比增长分别为－36％和－39％。2008年1－7月份广州住宅销售面积与销售额同比增速为－28％、－17％。
天津：2008年7月销售面积与销售额同比显著下降，同比增长分别为－58％和－56％，为今年最大降幅，销售面积仅为去年的四成多，交易量严重萎缩。2008年1－7月份天津住宅销售面积与销售额同比增速为－22％、－8％。
成都：2008年7月销售面积与销售额同比显著下降，同比增长分别为－49％和－45％。2008年1－7月份成都住宅销售面积与销售额同比增速为－31％、－12％。
杭州：2008年7月销售面积与销售额同比显著下降，同比增长分别为－59％和－45％。2008年1－7月份杭州住宅销售面积与销售额同比增速为－19％、－4％。
武汉：2008年7月销售面积与销售额同比小幅下降，同比增长分别为－9％和－2％。2008年1－7月份武汉住宅销售面积与销售额同比增速为－20％、－6％。重庆：2008年7月销售面积与销售额同比显著下降，同比增长分别为－35％和－39％。2008年1－7月份重庆住宅销售面积与销售额同比增速为－9％、－4％。
3、楼市步入深度调整
从我们跟踪的九大城市7月份商品住宅交易情况来看，成交量急剧萎缩，尤其以北京、上海、深圳等一线城市最为严峻，销售面积同比仅为去年7月的30％～45％，销售金额也仅为去年7月的35％～48％；广州市的销售面积和销售金额为去年7月的64％和61％。二线城市如天津、成都、杭州7月份成交面积也仅为去年同期的50％左右，重庆7月份的成交面积为去年的65％，仅武汉7月份成交面积未出现明显下滑。
上述九大城市除深圳外2007年下半年月销售面积与销售金额明显高于上半年，而浓重的观望气氛使得今年下半年商品住宅销售面临更大的压力，下半年的成交量同比降幅可能更大。
从统计数据来看，一线城市深圳、北京和上海的交易量萎缩情况要比全国住宅市场整体情况严峻得多，如果房地产市场的深度调整从一线城市向二三线城市迅速传导，房地产市场的全国性调整将比我们预期的要来得更深更猛。
4、投资建议
鉴于以上分析，我们认为下半年房地产市场将步入深度调整，短期回暖的可能性很小，维持"中性、A"的评级。
1、全国：商品住宅7月销售面积与销售额同比降幅创新低
2008年7月我国商品住宅销售面积与销售额同比显著下降，同比增长分别为－28％和－29％，为今年最大降幅。从去年月销售情况看，下半年各月销售面积与销售额明显高于上半年月销售额与销售面积，观望气氛甚浓的楼市下半年面临更大的销售压力，今年下半年月销售面积与销售额同比降幅可能继续加大。
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