理财周刊：抖开购房闷包套内还是建筑面积计价？

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法律快车官方整理更新时间： 2019-11-11 12:45:03 人浏览

导读：

来源:理财周刊【作者：江南】房地产市场红红火火，可买房应该按照什么来计价却一直是个“搞不清楚”的问题。开发商为何偏爱“建面”卖房业内人士解读“套面”买房上海会实行“套面”买房吗？该按照建筑面积还是套内面积？全国各地有不同的做法。不过，在近几年预

　　来源:理财周刊

　　【作者：江南】

　　房地产市场红红火火，可买房应该按照什么来计价却一直是个“搞不清楚”的问题。

　　开发商为何偏爱“建面”卖房

　　业内人士解读“套面”买房

　　上海会实行“套面”买房吗?

　　该按照建筑面积还是套内面积?全国各地有不同的做法。不过，在近几年预售商品房的纠纷中，面积缩水投诉呈直线上升趋势，根本的原因则在于消费者对房屋建筑面积的测算方法不了解，造成开发商的弄虚作假现象。

　　尽管两种计价方式都并非绝对完美，而是各有利弊，但专业人士的普遍看法是，按建筑面积卖房更容易诱发开发商的暴利和欺诈，按套内面积卖房相对而言则对消费者更有利。

　　我们刊发这一组文章，并不在于让上海的房产商一定要实行“套面”计价法，而是希望任何一种计价方式都应该透明和公平，别因为消费者的“无知”而恶意欺骗，别因为处于卖方地位就肆意蒙蔽，而处于弱势地位的消费者也应为买房做更多的“功课”。

　　年初一去亲戚家拜年了吗?拜年的时候买了水果篮吗?水果篮打开后是不是发现底层铺满了烂橘子而总分量却分毫不差?

　　如果以上这三个问题，你的答案都是“对”，那么恭喜你，你肯定能体会我们这组文章的良苦用心。

　　上海的郭女士年前来本刊编辑部反映，她在浦东买了一套房子，单价7000元左右，预售合同上写的“总建筑面积”为163平方米，而“套内面积”为127平方米。算算得房率也有77%以上，在高层房里算很不错了。

　　拿房的时候到了，郭女士却傻了眼。套内面积实测为125平方米，而总建筑面积却猛增到165.5平方米，按照合同约定，房子面积误差在3%以内的，房款要多退少补，于是，郭女士多付了17500元的房款给房产商，可是自己家里的面积还少了2个平方米，得房率一下子跌到75%多!这还只是第一重损失，此后她去办理契税等手续时，都将损失更多的金钱。心惊胆战的郭女士更联想到，会不会这膨胀出来的面积根本就不存在，是开发商“搞定”的结果。可是，“公摊面积”项目有几十个，自己压根儿不可能去拿尺量，要请专业机构来量，收费高且不说，更要有开发商提供图纸数据才行，简直是不可能!

　　业内人士指出，象郭女士这样的困境，在如今的房地产市场上比比皆是。而这种近乎“骗术”的核心原理乃是利用“总建筑面积”、“套内面积”和“公摊面积”之间的关系进行欺诈。

　　因为如今的预售合同都是按照“总建筑面积”计价，所以一些开发商会想办法让交房时的“公摊面积”增加，而增加的部分自然会进入“总建筑面积”从而让房款增加，但消费者却无法从中获得收益，只有多花钱。随后，对增加出来的“公摊面积”，部分不良开发商又有两种处理手段，一是这些面积根本是子虚乌有，杜撰来骗人的;另一种更阴险的办法是，开发商的确多造了一些建筑物，可是这些建筑物花了购房者的钱却没有被大家使用，依然被开发商占用、出租获得收益。

　　这位业内人士认为，如果按照“套内面积”签订预售合同，就会最大限度地遏止这种手段，因为计价单位是套内面积，如果开发商胡乱增加面积，自己反受其害，更重要的是，消费者只要关上门自己拿尺量量就会明白自己得到的面积究竟有多少。

　　“套面”售房北京受追捧

　　从2003年12月1日开始，北京的房屋买卖形式发生了根本变化，根据《北京市城市房地产转让管理办法》(以下简称《办法》)规定，12月1日以后新取得商品房预售许可证并初始预售的住宅项目，必须按照套内建筑面积计价，按套内建筑面积结算房价款。按照《办法》的实施细则规定，不按套内建筑面积计价的，北京市或区、县国土房管局将不得进行预售登记。也就是说，新住宅项目的房地产开发商必须按套内面积售房，否则就是不合法项目。

　　在实施细则中首次提到，经济适用住房、普通住宅、公寓及其他高档住宅等居住类房屋的预售，都应当以套内建筑面积计价和结算房价款。但是，独立的别墅和整栋楼房预售，计价方式由当事人自行约定。

　　新实施细则还规定，2003年12月1日之前已经取得商品房预售许可证的住宅项目，还没有公示面积测绘报告书和分摊情况的，从12月1日起应当予以公示，内容应当与预售的商品房预测和分摊情况一致。

　　??据了解，《北京市城市房地产转让管理办法》于2003年8月26日由市人民政府第13次常务会议通过，9月2日市政府令第135号予以公布，自2003年12月1日起施行。此前，广东、重庆、深圳、海南和杭州等省市已相继出台和实施了以套内建筑面积作为计价依据的相关规定。?

　　所谓“套内建筑面积”，包括套内房屋的使用面积---俗称“地毯面积”、套内墙体面积和阳台建筑面积三部分。《办法》明确规定，可以分摊的公用建筑面积随套内建筑面积权利份额一并转让;竣工后套内实测面积与预测面积发生误差时，按合同约定的方式处理;合同未约定或者约定不明的，当面积误差比绝对值超过3%的，购房人有权退房。

　　北京市国土资源和房屋管理局市场一处的陈同顺处长对本刊记者表示，出台这项规定主要是因为近几年预售商品房面积缩水投诉呈直线上升趋势。据中消协统计，在北京针对销售面积问题的投诉，仅次于工程质量问题，近三年这方面的投诉分别以13%、25%、33%的速度增加。由于消费者对房屋建筑面积的测算方法不了解，造成开发商在销售商品房过程中出现弄虚作假现象，相关部门核查起来难度大。

　　陈处长表示，按套内面积出售的规定，是在“多数专家和开发商反对，几乎全部消费者赞成的情况下制定和颁布的”。

　　他认为，房屋建筑面积的计量是专业性比较强的工作，需要专业机构才能测量，所以购房者若想对房屋的建筑面积进行测量必须出资聘请测量单位。而套内建筑面积自己就能测量出来，既有助于避免开发商多算公摊面积来增加利润等作弊行为，又能有效减少目前关于“住房面积缩水”、“分摊面积不合理”的纠纷。对规范的开发商来说，则创造了平等的竞争环境，有利于整个房地产市场的良性发展。

　　“公摊面积”公愤遍地

　　“人们不做能做的事情，只做能被监督的事情。”北京汉卓律师事务所律师、著名的房产预售合同“204条版”的作者秦某如此评价“按套内面积买房”的意义。

　　秦某分析说：“按照总建筑面积买房的最大弊端是消费者根本无法核定自己应得与实得面积之间是否存在误差，从而位房产商的欺诈留下空间。”[page]

　　他告诉记者，房产商通常的“面积欺诈”会通过三种手段来实施。第一是虚增名目，比如设备间等一些买房者不会留意也不会看见的东西。第二是增加面积，把10平方米的泵房说成是30平方米，消费者平时也不可能进去测量核实。第三是最常见的多次公摊，通过一期、二期，户数增减等手段，把一些公用部位的面积反复公摊，达到牟取暴利的目的。

　　秦某说：“由于公愤太大，1996年北京就出台了一个要求房产商按照套内面积卖房的规定，但根本没有任何开发商执行，因为其中的暴利非常惊人。按照我个人的估计，一些最黑心的房产商，可以从中获得9%的利润。”

　　“马克思曾说过，为了巨额利润，人们不惜铤而走险。可是在面积问题上，房产商面对巨额利润，却不用冒任何危险。”秦某说，“房产商甚至不用去贿赂测量公司。因为测量公司是按照测得面积收费，本身有多测面积的动机，此外，很多测量公司不负责任，完全按照房地产开发商提供的图纸‘纸上谈兵'地计算。而最重要的一点是，此事无法监督，消费者肯自己掏钱请专业公司重新测量的可能性极小，成本极高，即使测量后打了官司，测量公司要负的责任也仅仅是退回多测的面积的测量费。在国外，乱出测量报告是要坐牢的。”

　　秦某告诉记者：“按照套内面积卖房还有一个隐藏的好处是很多人没有看到的，它有利于房地产的充分竞争，从而提高质量降低价格。彩电的竞争为什么如此激烈，因为大家的制式一样，竞争完全在价格和性能上展开。而房地产如果都能把面积水分挤掉，那些原本就诚实经营的开发商就会更有优势，从而展开更有可比性的竞争。否则，一些狡诈的开发商打着低价的幌子预售，再靠面积把戏把钱赚回来，等于是诚实的开发商也吃亏了。”

　　尽管秦某对“按套内面积买房”的政策表示了很大的鼓舞，但他依然觉得其中有一些问题没有得到解决。

　　“最核心的问题是执法措施没有跟上。”秦某表示，“现在北京要求每套房子都得按照套内面积卖，可是没说不按照这个办法卖如何处理开发商。现在规定说不执行就不让登记，可是我觉得这样处理是荒唐的，因为不登记吃亏的还是消费者，等于买了没有小产证的烂尾楼了。但对开发商来说，大可以卷了钱走人。应该追究他们的赔偿责任。”

　　小资料

　　●　何为套内面积?

　　套内面积是“套内建筑面积”的简称。套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+套内阳台建筑面积

　　1. 套内使用面积是指房间实际能使用的面积;2.套内墙体面积是指新建住宅各套(单元)内使用空间周围的维护或承重墙体，有公用墙和非公用墙两种;3.套内阳台建筑面积有封闭式阳台、挑阳台(底阳台)、凹阳台和半挑半凹阳台之分。

　　●何为公摊面积?

　　住宅楼共有建筑面积的分摊方法住宅楼以幢为单位，根据各套房屋的套内建筑面积，求得各套房屋应分摊的共有建筑面积。

　　分摊的共有建筑面积由以下两部分组成：1。电梯井、楼梯、垃圾道、变电室、设备层(间)、公共门厅和走道、地下设备间、值班警卫室等共有部位的面积，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积。单独具备使用功能的独立使用空间(如车库、自行车库、会所或俱乐部、仓库、人防工程等);为多幢房屋服务的警卫室、管理用房、设备间等，均不计入共有建筑面积。2.套(单元)与共有建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)的公共墙体，墙体水平面积一半的建筑面积。整幢房屋的建筑面积扣除整幢房屋各套套内建筑面积之和，并扣除单独具备使用功能的独立使用空间及为多幢房屋服务的警卫室、管理用房、设备间等，即为整幢房屋的共有建筑面积。

　　分摊的共有建筑面积=套内建筑面积×共有建筑面积分摊系数，其中共有建筑面积=全幢建筑面积-全幢各套内建筑面积之和一单独具备使用功能的独立使用空间等;共有建筑面积分摊系数等于整幢房屋的共有建筑面积除以整幢房屋各套内建筑面积之和。

　　●何为建筑面积?

　　我们日常说说的建筑面积是“套(单元)建筑面积”的简称。建筑面积=套内建筑面积+分摊的共有建筑面积

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