商铺陷阱：轻轻松松把你套牢
导读：
“投资商铺，让我进退两难”
２００５年３月，家住兰州市雁滩的宋先生在离家不远的一个新建小区看到一则出售产权商铺的广告，广告中承诺，只要购买了该项目的商铺，开发商保证每年返还１０％的租金。受到高回报率的吸引，宋先生将自己几年开出租攒下来的钱全拿了出来，购买了两套产权商铺（有全款支付和贷款支付）。合同规定开发商负责经营，每季度返租金，产权证在一年之内办好，最长延三个月。
合同签订后，第一季度的租金按时打入了宋先生的账户，高额的回报让他感到非常满意。不料，到了９月底，开发商来电告知，２００５年三季度租金因资金问题需要推迟支付，之后又书面通知业主，说要推迟到１２月１５日发，而２００５年四季度和２００６年上半年的租金则统一到２００６年６月底发放。
由于当年房价不稳，宋先生现在开始为他当初的决策后悔，商家承诺的租金兑现已成未知数，他现在想退商铺，但开发商不买这个账，想经营却没人租用，宋先生为高额的商铺月供倍感压力，他不得不自掏腰包，偿付银行的月供款。“投资商铺让我现在进退两难。”
两条路掘出商铺陷阱
“购买产权商铺时最难抵抗的就是售楼人员作出的种种承诺，实际上，这些看似板上钉钉的事情，履行起来往往非常困难。”甘肃房地产协会会员、甘肃隆建律师事务所主任律师韩国聘在接受记者采访时说。
现在是房地产概念满天飞的时代，发展商在推出自己的项目时，大都会提出一个新概念来吸引消费者的眼球。于是“黄金商铺，财富坐标”、“中央商务区，一铺养三代”、“抢占先机，聚集人气”等宣传广告漫天飞舞。仿佛谁得商铺，谁就能坐拥天下。然而，又有多少人知道商铺背后蕴藏的巨大陷阱呢？
“概念和项目是两回事，消费者不要被概念误导，在投资前首先要弄清楚项目的具体内容，尤其不要落入预售的陷阱。”兰州纵横企业策划中心秘书长吴迈道说。
据他分析，一般商铺投资有两种类型，一种是“包租式投资回报”，开发商承诺按时返给固定租金，承诺回报率等。这其中，商家可能会提高商铺单价，加大投资回报率，开发商从提高的单价中获得较高的利润，从而加大未来的经营成本，使租金按期收回增加了风险。或者不按照商业规律进行布局，为将来再次使用设置障碍。这当中暗含的风险是“年租金收入”能否实现。
另一种则是“自主经营式投资商铺”，这种形式是投资人根据开发商的分割面积进行购买，开发商不返租，投资人自主出租，收取租金。这当中，开发商往往会以最好的商铺租金作为计算标准，过高评估周边租金水平，掩盖了真实的租金水平，投资人很难分析出周边真实的租金水平。当中风险是对“预计年租金收入”的预测是否准确。另外，没有统一管理，经营无序，预定的租金难以实现，也让陷阱的存在成为可能。
地产开发与商业开发脱节是硬伤
韩国聘律师告诉记者：“一般商铺投资者与开发商有两种法律关系，第一种为商铺所有权的买卖关系，第二种为商铺租赁关系。如投资者委托开发商代租的话，应明确约定商铺租不出去开发商应承担的责任。目前许多商铺在销售时，开发商所‘承诺’的租金仅仅是一个市场预期，对于投资者来说只是一种参考的数据。因此，商铺投资者一方面要明确双方的租赁责任，另一方面要对开发商的高额‘回报’进行分析，并经细心考察后再作决策，以免掉进开发商承诺的美丽‘陷阱’。”
韩律师还提醒消费者不要被时尚的概念、美丽的承诺所迷惑。投资者在投资商铺时，不是交了钱就完事，还要考察发展商有没有好的物业管理。有些发展商有短视的毛病，以将店铺都卖出去或都租出为目标，而将经营管理的摊子交给买下店铺的人，使得物业管理越来越差，损害投资者的利益。负责任的房地产开发商，在将商铺出售给投资者后，会组建物业经营管理公司，负责业主的商铺代租和市场的统一招商管理，以保证投资者的投资回报。
“在投资商铺时，还要明白商铺本身所具有的硬伤，而这个硬伤来自于商业地产开发者的观念和运作模式。”兰州交通大学房地产研究所所长刘义分析说。由于经济所限，兰州的商业地产开发很难找到国内国际上大的投资商，开发商自己缺乏资金实力，而在开发理念上又都停留在住宅开发上，所以便沿袭住宅开发的模式即建好房屋就出售，而且又因为难以找到有实力的投资商一次出手，分割出售便成为他们的必然选择。“而一旦被分割出售，就意味着一个完整的商业设施在所有权和经营权上都被彻底分割，失去了它的整体性，这就会给日后的商业经营埋下隐患。”刘义强调。
记者也注意到，目前兰州的商业地产开发明显地存在着开发上的断层，要么是只进行地产开发而缺少商业开发，要么是地产开发与商业开发互不搭界。这种断层的商业地产开发不仅难以使地产获得升值，同时又因为没有商业开发的支撑使得地产开发本身也难以获得成功。“一旦开发失败，遭受损失的就不仅仅是开发商、投资商和经营商，甚至会波及金融机构，并形成一个难以解开的债务链。”
为此，刘义建议，在获得未来升值方面，商业地产开发不仅要将地产开发与商业开发统一起来，而且还需要一支具备一定实力的开发商和投资商以及富有商业经营经验的经营商组成的团队，由这样一支团队来共同运作才能实现开发目标。
业内人士指出：西部房地产开发存在四大弊病
据新华社电 甘肃房地产业内人士通过东西部对比，指出目前西部欠发达地区房地产开发普遍存在的弊病。
甘肃路桥宏大房地产开发集团有限公司董事长张黎明认为，目前西部欠发达地区房地产开发主要存在以下四种弊病：
弊病一：片面追求多盖房、忽视人性化和科学规划设计。发达地区很多房地产开发企业虽然也希望同一块地上能“多出房”，但更多考虑的还是规划设计的科学化、居住环境的生态化、建筑材料的环保化和住宅功能的智能化、物业管理的人性化等。已进入“以人为本”、 “精细设计”的时代，西部欠发达地区的不少房地产开发企业，还是在片面追求高密度、高容积率，甚至超容积多建房。[page]
弊病二：营销观念落后。发达地区很多开发企业在项目实施前，建什么样的房子、销售对象是谁、环境如何美化、资金如何筹措等，都已经有了计划，最后才是建房。西部欠发达地区不少开发企业还在采用“建楼卖房”的营销方式；有些甚至还把市场定位于卖方市场，认为自己建什么样的房子，业主就应该买什么样的房子。建好的房子如果不好卖，就只能靠在媒体上铺天盖地打广告，甚至不负责任地承诺许愿，诱骗消费者。
弊病三：房型欠科学、舒适度差。发达地区开发企业建造的很多住宅，在户型、面积大小、内部设计、通风采光等方面都尽可能做到完美，业主居住进去会感到很舒适。而在西部欠发达地区，很多楼盘的房型不科学；个别开发企业甚至根据决策人的个人嗜好确定房型。这样的房子，业主往往会遇到很多不便，如家具无法摆放、主卧室和次卧室大小不分等，只能满足居住、感觉不到舒适。
弊病四：片面追求眼前利益，不考虑长远。发达地区的开发企业在建房时，从论证到实施、从大局到细部，都考虑得非常周到。欠发达地区的房地产开发企业，由于资金不足，几乎都是以抢时间、快卖房、快回款为目的，以开发单个楼盘为主。连片开发大的项目，经常是有了买地的钱，又缺乏建房的钱，只好拿土地向银行抵押贷款、用贷款建房；由于获取项目开发后续缺额资金成本高，也就只能是眼前什么样的房子好卖、就建什么样的房子，难以考虑到长远。
声明：该作品系作者结合法律法规，政府官网及互联网相关知识整合，如若内容错误请通过【投诉】功能联系删除.
相关知识推荐
“国六条”细则规定，购买不足5年的商品房转手买卖需要全额缴纳营业税，该规定在实施后，有关二手房交易如何避税的问题升温。但是，业内专家提醒买卖双方，“避税”陷阱还
昨日上午，重庆市国土房管局对外发布了消费风险警示，提醒市民在购买商铺时谨防各种陷阱。据市国土房管局市场处负责人文星介绍，近来，重庆部分不法开发商以销售收益权、售
案例：虽然经历了一定的波折，但相较从前，李铭还是从二手房市场中得到了不错的收益。尝到了甜头之后，李铭决定继续寻求二手房市场中的投资机遇。几经考虑之后，李铭瞄准了
案例：虽然经历了一定的波折，但相较从前，李铭还是从二手房市场中得到了不错的收益。尝到了甜头之后，李铭决定继续寻求二手房市场中的投资机遇。几经考虑之后，李铭瞄准了
二手房屋买卖合同纠纷审判原则如下：双方可以先行私下协商处理，协商不成的可向仲裁机构申请仲裁或向人民法院起诉；当事人对发生法律效力的判决、仲裁裁决、调解书拒不履行
二手现房交易税费由买卖双方一同承担。买家需缴纳房款1.5%的契税、0.05%的印花税、交易费、测绘费、权属登记费取证费；卖家需缴纳交易费、房款0.05%的印花税
二手现房抵押贷款一般三周左右放款，具体可以咨询当地银行。借款人在银行开立活期存款帐户后准备贷款要求的资料，面签银行、银行报卷和审批；银行审批通过后通知借款人审批
二手房离婚分割如下：属于个人财产的分割给个人，属于共同财产的房子夫妻双方可以协商确定；双方有协议的，按照协议进行分割处理；有争议且协商不成的可以根据出资人、出资
买卖二手房需要土地证。房屋和土地是不可分割的整体，在办理二手房买卖过户手续时，当事人必须提供身份证、房产证、土地证、完税证明等资料，没有土地证的二手房无法办理登
二手房网签了以后经双方协商卖家可以再修改。根据民法典的规定，合同内容的修改属于合同变更行为，必须合同当事人协商达成一致合意，达成合意后对修改事项双方签字确认即产
