发烧楼市下购房的投资建议
导读:
近期,楼市“发烧”,交易活跃,房价飙升,泡沫积累,投资风险加剧。很多朋友问现在购房的问题,本文试着给点建议,正文开始前有三点需要说明:
一是,房产是投资品,购房是投资行为。
这个观点阐述可见本人博客。
二是,目前楼市泡沫程度很高。该观点的论证也可见本人博客。
三是,投资即简单又复杂的事情,投资楼市亦是。“简单”值得是理念,“复杂”说的时机把握。下面先简单的介绍下投资理念:
价值投资——巴菲特的恐惧贪婪论
“在别人贪婪的时候恐惧,在别人恐惧的时候贪婪。”股神巴菲特凭借这句投资格言,在资本市场上无往而不利。按照巴菲特的理论,在大多数人的贪婪的时候,投资品的价值一般会受到追捧被高估,价值投资理论建议应该卖出。;在大多数人恐惧的时候,投资品的价值一般会被抛弃而低估,价值投资理论建议应该买入。
我们用2007年以来南京楼市为例,介绍价值投资的做法:2007年三季度当时历史高点,市场处于极度“贪婪”,9月均价接近6000元/平米,是投资者卖出房产的好时机;08年上半年进入僵持期,价升量跌,投资者进入二手市场套现困难很大;08年三季度到09年一季度,市场进入调整期,投资者应该买入,最佳买入时机应该在08年10-09年3月;09年二季度市场进入复苏,三季度市场开始繁荣,四季度市场泡沫开始大幅度增加,是房产投资者卖出的好时机。假设08年11月以均价(5982)买入,09年12月以均价(8829)卖出,如果是全额付款,其投资受利率将在47%(不考虑税费),三成首付的话投资收益率将超过150%。
趋势投资——“索罗斯的华丽转身”
《享受泡沫》文中提到索罗斯的句话,大意是,绝大多数人做的都是趋势投资,也是比较容易操作的投资,但能在泡沫破灭前完成华丽转身的是其中少数。大多数人容易受到环境的感染,产生“羊群效应”,所以追随趋势投资成为主流。
依然以南京市场未来解释正确的趋势投资方法:09年4月份,市场开始活跃,成交放量,存量减少,市场回暖信息显著,是趋势投资者较好的入市时机,假设在4月买入,10月卖出,全额付款也有37%的收益(不考虑税费),三成首付的话回报率将超过100%。
价值投资者最佳介入时间是市场的低点,一般持有时间较长;趋势投资者的难点是判断市场的回暖信号及如何实现“华丽的转身”。
高点买入——不理智的误区
现在有一个错误的认识,只要投资房产,长期肯定是增值的,所以很多人选择高点买入。他们的论据是这样的,如果我是07年9月的高值买入,09年10月卖出,也是有很高的回报率的。
因为南京房地产自98年开始房改才市场化,市场一直出入上升渠道,风险意识淡薄,没有亲身经历过98年东亚金融危机、日本泡沫危机、美国次信贷危机的类似大危机的洗礼。大家总是认为未来房价总会涨的,甚至某些专家说出市场没有泡沫的谬论。
个人认为高点买入房产是非常不理智的行为,因为目前南京市场泡沫已经高位。
泡沫积累一定程度后,市场必然进行调整,一般有两种调整:一是泡沫累计程度太深,已经危害整个经济的发展,这种调整叫泡沫破裂,例如东南亚金融危机、美国次信贷危机;第二种,泡沫积累程度不高,这种调整叫泡沫释放,例如南京08年的调整。
市场调整的长度和泡沫累计的程度成正比,05年国八条后调整仅半年,07年四季度到09年一季度的调整达到一年半的时间,而美国次信贷泡沫破灭后调整长达两年以上尚未完全复苏。根据测算(见博客),09年现在南京市场的泡沫程度已经远高于07年的水平,意味着调整一旦到来,其周期会很长。
泡沫累积——投资风险加剧
以09年10月成交均价测算,南京房价收入比高达11以上,随着年末房价进一步的飙升,泡沫继续的加大,投资风险加剧,比如资产无法短期变现的风险、烂尾楼风险(海南为鉴)等。当然,如果你是一个懒惰的投资者,拥有充足的资金,自己房产打算持有5年以上,认为5年后物业税政策没出台,也许高点的入市的泡沫风险并没有太多问题。
投资需要的不是发烧的头脑,而是冷静和耐心。
近期,楼市“发烧”,交易活跃,房价飙升,泡沫积累,投资风险加剧。很多朋友问现在购房的问题,本文试着给点建议,正文开始前有三点需要说明:
一是,房产是投资品,购房是投资行为。
这个观点阐述可见本人博客。
二是,目前楼市泡沫程度很高。该观点的论证也可见本人博客。
三是,投资即简单又复杂的事情,投资楼市亦是。“简单”值得是理念,“复杂”说的时机把握。下面先简单的介绍下投资理念:
价值投资——巴菲特的恐惧贪婪论
“在别人贪婪的时候恐惧,在别人恐惧的时候贪婪。”股神巴菲特凭借这句投资格言,在资本市场上无往而不利。按照巴菲特的理论,在大多数人的贪婪的时候,投资品的价值一般会受到追捧被高估,价值投资理论建议应该卖出。;在大多数人恐惧的时候,投资品的价值一般会被抛弃而低估,价值投资理论建议应该买入。
我们用2007年以来南京楼市为例,介绍价值投资的做法:2007年三季度当时历史高点,市场处于极度“贪婪”,9月均价接近6000元/平米,是投资者卖出房产的好时机;08年上半年进入僵持期,价升量跌,投资者进入二手市场套现困难很大;08年三季度到09年一季度,市场进入调整期,投资者应该买入,最佳买入时机应该在08年10-09年3月;09年二季度市场进入复苏,三季度市场开始繁荣,四季度市场泡沫开始大幅度增加,是房产投资者卖出的好时机。假设08年11月以均价(5982)买入,09年12月以均价(8829)卖出,如果是全额付款,其投资受利率将在47%(不考虑税费),三成首付的话投资收益率将超过150%。
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