银监会弹压地产信贷 房贷的风险释放期悄然来临
导读：
银监会有关人士日前明确表示，目前银行逐渐进入个人住房按揭的风险释放期，在市场环境低迷的情况下，个人住房按揭的风险会更高。加息、调高存款准备金率，央行正以前所未有的力度推进信贷调控，并将资金尽可能冻结在源头，房地产业已再度面临一场资金“寒冬”。
房贷步入风险释放期
据统计，全国个人住房贷款余额由1998年的426.16亿元增长到2005年底的1.84万亿元，八年间个人住房贷款余额增长了近43倍。然而，在个人住房贷款迅速发展的同时也隐藏了巨大的风险。银监会政策法规部徐立军认为：目前银行逐渐进入个人住房按揭的风险释放期，在市场环境低迷的情况下，个人住房按揭的风险会更高。
在2004年至2005年间，浦发行发放的与同一人有关的住房贷款竟达91笔，金额估计在4亿元左右，而且一家小小的支行在其中竟占了89笔；更令人疑惑的是，能够摆脱层层监控的问题贷款竟有32笔之多。为此，有业内人士担心目前暴露的问题贷款可能只是冰山一角。
“假按揭”通常采用的方式是开发商虚拟若干购房人，与其签订不真实、虚假的购房合同，再以这些虚拟的购房人申请按揭贷款，从而套取银行资金。对一些作案人来讲，一开始从银行骗出贷款容易，但想在楼市上成功完成炒作，借银行的钱生钱，恐怕就没那么容易了，一旦二手房交易出现时间断点，资金链非常容易断掉。所以随着时间的延续，类似的骗贷案件将会越来越容易被发现。
今年6月末，上海中资商业银行个人住房不良贷款余额16.6亿元，比年初增加1.1亿元，不良贷款率为0.67%，比年初增加0.09个百分点。根据上海保险同业公会今年5月的统计数据，今年1至5月，上海房贷险的累计赔偿达到417.89万元，同比大幅增长74.58％。而且房贷险销量大幅萎缩，前5个月累计保费收入为－2793.47万元，由于退保金额大于当期保费收入，保费收入呈现负数。这无疑显示出个人房贷业务在风险控制上的确存在着不小的隐忧。
建行有关人士表示，银行认为房贷风险小的主要原因是房贷提供了不动产抵押。只要房价稳定，银行的风险就不会太大。但从实际操作中看，拍卖房产偿债对银行来说成本也比较高。如果楼市价格不能保持持续上升，拍卖偿债也难以维护银行利益。更为关键的是，高法一条关于房贷的司法解释也使银行陷入被动的境地。该司法解释指出，对被执行人及其所抚养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。这使得银行收回抵押房产进行拍卖的进程增加了执行难度。对各家银行来说，房贷业务的疯狂扩展期已经过去了。如何控制风险，保证已放出贷款的质量，转而成为不少银行近期关心的焦点。[page]
银监会弹压地产信贷
日前，银监会在北京召开“主要商业银行经济金融形势通报会”，会议的重点是商业银行如何有效控制房地产贷款。银监会主席刘明康表示，要高度关注房地产“假按揭”带来的信贷风险，科学把握贷款投放规模和节奏，防止为做大业务量而放松贷款条件；封闭管理按揭贷款资金，建议由开发商和银行共同管理预售回款，实行封闭运行，防止开发商套取银行信贷资金用于新项目开发而形成风险。
目前，“打包”按揭贷款潜伏着巨大的信贷风险，是“假按揭”、骗贷案件的惯用手法。一名股份制银行信贷部负责人介绍，所谓“打包”按揭，是指开发商或中介凭借与银行的关系，在同一时间内送进一批(几十到几百个)客户的资料申请贷款，获得银行一次性的贷款批准。按规定，银行信贷人员应该对这些客户进行一对一的面谈或者通电话。银行批准“打包”按揭贷款，可能放松贷前审查，未能核查借款人的还款能力和购房真实动机，如果开发商、中介公司甚至借款人伪造合同或者收入证明等资料，做“假按揭”骗贷，就比较容易得逞。
针对房地产信贷可能带来的高风险，银监会日前出台具体措施，督促银行业金融机构加强和改进房地产信贷管理。据银监会有关负责人介绍，严禁银行业金融机构向项目资本金比例达不到35%(不含经济适用房)等不符合贷款条件的房地产开发企业发放贷款，严禁以流动资金贷款名义发放开发贷款。对于囤积土地和房源、扰乱市场秩序的开发企业，要严格限制新增房地产贷款。防止开发企业利用拆分项目、滚动开发等手段套取房地产贷款。为进一步防范化解银行业面临的这些风险，银监会近期将对房地产“假按揭”贷款、土地储备贷款等进行专项检查。9月底前，银行业金融机构要将完善房地产信贷管理的情况上报银监会。
上海房贷细则率先出台
日前，上海各商业银行关于“国十五条”中的房贷细则出台，并将进入具体执行阶段，而北京的信贷细则也在积极酝酿中。正如事先争议中的那样，新出台的细则中围绕自住、套型建筑面积90平方米等细节而执行贷款成数的不同，成了各家银行信贷政策变化的聚焦点。
对于颇有争议的自住等细则，农业银行相关人士表示，目前建设部并未对自住、套型建筑面积90平方米等相对模糊概念作出解释，因此各个商业银行只能按照自己理解来执行。据悉，光大银行上海分行对于自住的具体执行标准是购买3套(含)以内住房的算自住。而工商银行上海分行除了对首套住房面积在90平方米以上的贷款，贷款人最高可贷七成外，对办理第二、第三套住房，给予贷款人的贷款成数以每套5%递减；中行对第三、第四套则依次递减10%的贷款成数，对第四套住房的贷款客户，将上浮房贷基准利率。分析人士表示，国有银行这样做的目的是在于开拓自己的优质客户资源。虽然是市场与政策的博弈，但对于商业银行来讲，也是市场环境下的应变之道。按揭业务是公认的优质资产，各商业银行都会在不违背“国十五条”调控规定和保持自身按揭业务不受太大影响的前提下，寻找平衡点。[page]
相对于国有商业银行而言，股份制银行显然更为灵活。某股份制银行的业务经理则抱怨，现在的个人按揭越来越难做了。一方面成交量在下降，另一方面，购房者中能够符合银行规定的客户也相对较少。为此，一些股份制银行为了与其他银行竞争客户，它们还不同程度地推出各种优惠措施，无形之中就放松了贷款条件。据称，今年二季度国内所有银行的新增贷款中，只有15%来自四大国有商业银行，其余均来自各股份制银行和城市商业银行等。这说明四大行已经明显收缩其放贷规模，股份制银行的份额增大。如果这一数据属实，则股份制银行的放贷冲动仍令人担忧。
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