限购令下纠纷多 专业律师教你维权
导读:
核心内容:“限贷令”致无法贷款,解除购房合同算不算违约?律师解释“国家政策调整导致无法获得贷款,并非商业风险,也非不可抗力,而是情势发生了变化”。因此,解除购房合同不算违约。
“限贷令”致无法贷款,解除购房合同不算违约
市民方先生和其妻子名下共有三套房产,今年4月初又在宝安区购买了一套205万元的房子,并支付了业主10万元定金。后来,国家楼市调控政策出台,因为已有三套房,方先生无法从银行贷款一分钱。他只得找到卖房的业主,要求解除合同,退还定金,但遭到了业主拒绝。为此,双方闹到法院。
刘子儒介绍说,此案的一审判决书上,宝安法院明确了“国家政策调整导致无法获得贷款,并非商业风险,也非不可抗力,而是情势发生了变化”。宝安法院判决因情势变更而解除合同,购房者不需承担责任。
案例:“限购令”致无法过户,卖方返还定金
据刘律师介绍,在另一起案件中,一位宝安居民看中一套40多万元的小户型房产,在今年9月支付了3万元定金,其中付给业主2.8万元,在中介公司托管2000元。9月30日“限购令”骤出,户籍家庭限购两套房。这名宝安居民已经有了两套房产,而且“限购令”几乎是立即生效,他根本来不及到本市房地产主管部门信息系统网签购房合同。这意味着他即使买下了这套房也根本无法过户!他要求业主返还3万元定金,但是业主不愿意。双方为此也起诉到了宝安区法院。
法院进行了庭前调解,因为之前有过相关判例,法官成功地促使双方达成了调解:业主返还购房者2.8万元定金,只收了2000元作为补偿。
案例:贷款“加成”买方想退房,分歧较大
楼市新政出台后,提高了第二套房贷的首付比例(由原来的首付30%提高到60%),导致的买方无力支付房款能解除合同吗?
上海市建纬(深圳)律师事务所戴维律师告诉记者,这种情况在律师界存在重大分歧。有律师认为:如果买方因为第二套房首付比例提高而要求退房,买方也可以适用“情势变更原则”解除合同。还有律师认为,应该具体问题具体对待,如果房子较贵,增加的首付款较多,买方确实无力承担的,也应可判解除合同。
他自己倾向于认为,国家“房产调控政策”的出台虽然是一种非商业风险,但可以预见。政府多次表态将出台严厉调控政策。国八条明确指出,二套房贷首付比例不低于60%,地产新政不属于“情势变更”情形。
为了防止纠纷发生,预防是最好的方式,如果非得到纠纷发生再去解决,那就比较麻烦了。所以在购房前,要做好预防,例如认购书的签订,一定要小心,要不要签认购书,怎么签认购书,这些都是需要注意的。
认购书内容不明确容易引发购房合同纠纷[page]
近日,网友李女士咨询:买房子前与开发商签订了购房认购协议,开发商要求交纳1万元的定金!协议上说,如果不买这个房子了,不交首付了,这个钱就不退还了,开发商还能把房子卖给别人!李女士很是不解,房子不买了,这个钱我就不能拿回来了吗?
有的购房者认为房屋认购书只是确定购买意向,而非正式的购房合同,经常草率地在认购书上签了字,结果让自己陷入了购房上的被动。买房必须要签认购书吗?认购书有没有法律效力?如果签应注意什么?缴纳的定金可以退吗?这是很多网友不解的。就此,记者采访了有关法律人士。
未必非签认购书
律师事务所周艳律师称,目前法律法规中对房屋认购书没有特别的说明,也没有买房前必须签订认购书的法律规定。从合同法的角度来说,房屋认购书属于合同要约的范畴,而非房屋买卖合同。
可以说,签订认购书并非买房过程中的必经程序。按照有关法律规定,只要商品房取得了预(销)售许可证,购房者就可以与开发商签订正式的商品房买卖合同。因此,建议购房者最好直接与开发商签订正式买房合同。
认购书有法律效力
认购书究竟属于什么性质的文件?应该具备哪些内容?是否有法律效力?依据现行的《武汉市商品房认购书》范本规定,认购书必须包含以下三项内容:将来要签订的《武汉市商品房买卖合同》全部内容;当事人做出的在将来某个条件具备时签订购房合同的承诺;如在某个条件具备时不签订购房合同,“认购书”的当事人应承担违约责任。然而,时下开发商出具的认购书多数仅有后两项,对“将来要签订的购房合同所有内容”一项却鲜有涉及。此外,认购书中涉及的预付款项也应表述为“订金”,而绝非需要履行购房合同所有条款的“定金”。而且,认购书通常还要双方签字盖章。
“具备上述内容及形式后,尤其是认购书中约定了买卖双方具体的权利义务后,一般说来,认购书就其表述的内容具有了一定的约束力,并具备了相应的法律效力,只要其内容不违反法律规定,且买受人所购物业(楼盘)的法律手续齐备(五证齐全),该认购书一般具有一定的法律效力。”湖北晨丰律师事务所尹业发律师认为。
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