从“两会”之前的群情鼎沸，到“两会”期间的渐渐“冷处理”，都说疯狂不可能持续，楼市到“某个时候”就会冷下来，但“某个时候”又是何时？政策调控的“达摩克利斯之剑”下，市场各方进行着最后的博弈。

　　房价

　　北京六环外首破万元

　　年初的北京房价延续了去年下半年以来的猛涨势头。北京市统计局、国家统计局北京调查总队昨日联合发布的数据显示，今年1-2月，北京六环路外的商品住宅期房均价首破万元大关，达到10409元/平方米；而四环路内房价则首次冲破3万元大关，达31220元/平方米；四至五环路均价为１７２５４元/平方米，五至六环路均价为１１７７６元/平方米。

　　1-2月，北京房地产市场延续了上年的发展态势，数据显示，前两月全市累计完成房地产开发投资204.9亿元，同比大增71%。全市商品房销售面积为214.4万平方米，比上年同期增长近五成。

　　市统计局的分析报告指出，企业支付土地购置费用形成的投资额大幅增长及去年较低的同期基数是导致年初房地产投资同比增幅较大的主要原因。1-2月，全市房地产开发企业支付土地购置费为93.6亿元，占全市房地产开发投资的45.7%，比上年同期增长2.6倍。若扣除土地购置费影响，1-2月全市房地产开发投资增长18.5%。

　　政策

　　调控未触及行业根本

　　在全国“两会”上，楼市的调控及走向成为代表委员热议的话题，住建部部长姜伟新表态称，“房地产市场一定能稳定，不行也得行”！而国土部更是在全国“两会”尚未闭幕之时，便紧急出台“国土十九条”调控土地市场。据此有人猜测，“两会”可能成为2010年楼市或房价的分水岭。意思是，“两会”过后，有可能出台新的房地产调控政策，并成为房价下跌的拐点。

　　然而昨日北京土地市场接二连三诞生的地王却好似向外界宣布：楼市尚未迎来分水岭。

　　“这一次跟2005年‘新老国八条’调控很相似，当时调控后的结果是房价依然上涨。”中原地产华北区董事总经理李文杰表示，如果不从深层次找原因，高地价、高房价问题仍会在相当长的时间内持续。“目前国家对房地产市场的调控仍未触及到行业根本的发展理念。发展房地产业的根本目标是为了满足人民的居住需求，其次才是投资，这就涉及住房制度的改革，如果不改革，恐怕调控难以解决房地产市场存在的根本问题。”

　　开发商

　　拿地热情挡不住

　　密集的楼市调控措施、刚刚闭幕的全国“两会”上国土部与住建部调控的表态，也难以阻挡开发商拿地的热情。昨日，全国“两会”闭幕后的首个交易日，北京土地市场共成交6块土地，卖地收入超过120亿元，还诞生了春节后首个总价地王——52.4亿元的大兴亦庄地块，及单价地王——楼面价超2.8万元/平方米的东升乡地块，除此之外，大望京地块被远洋地产以40.8亿元收入囊中，而三宗昌平地块也被金隅、中矿宏业等开发商瓜分。

　　“我们无法承受这样的天价，只好承认自己的无能，于是转入二三线城市，希望不是凭胆量而是凭品牌取胜。”在昨日的竞价现场，华远地产董事长任志强坦言，自2001年起华远在所有的公开拍卖中都只有失败。

　　昨日成交的6宗地块中，总价地王出自上午成交的大兴亦庄地块。北京中信新城房地产有限公司豪掷52.4亿元，经过64轮竞价，以超过1.7万元/平方米的楼面价，打败保利、中国烟草、金融街等房企巨头，将“大兴亦庄住宅及商业项目（X1-1B）地块”揽入怀中，刷新了北京地王纪录。

　　就在总价地王诞生前几分钟，曾经推迟入市的大望京城乡一体化地块被远洋地产子公司远豪置业以40.8亿元收入囊中，折合楼面价约2.7万元/平方米，创北京楼面单价新高；然而这一纪录只维持了半天便被海淀区东升乡地块打破。

　　由于距首都机场及城区都非常近，15号线等轨道交通即将开通使得区域交通更加改善，经过多年发展的望京区域已不再是往年的“睡城”，商品房项目越来越少。因此该地块昨日吸引了大批开发商前往竞价，就连久未在京城拿地的任志强也抛出了4亿元的保证金参与竞买。

　　然而华远最终还是败给了“国字头”开发商，大望京地块最终的竞得者北京远豪置业为远洋地产下属全资子公司。

　　昨日下午，海淀区东升乡地块在经过58轮竞价后，被世博宏业以17.6亿元竞得，除去还建酒店（不低于3.5亿元）的成本和面积（3万平方米）后，折合楼面地价超2.8万元/平方米，打破了大望京地块2.7万元/平方米的虎年楼面地价纪录。据悉，世博宏业的大股东是特大型国有企业中国兵器装备集团，该集团在中国企业500强中排名第33位，2008年营业额超过1500亿元。此次拿下北京单价地王，也是兵装集团首次进军京城房地产。

　　央企豪赌、民企谨慎

　　“连《楼市》出品人蔡鸿岩都去了。”为了向记者说明昨日北京土地竞拍的“热闹”程度，同样亲临现场的万科副总裁毛大庆开玩笑似地表示。

　　在毛大庆看来，政府今年出台的系列调控政策非常具有落地性，但这些政策真正对市场起到缓解作用，最快也要三四年后。他认为，就今年整体市场来看，房价、地价依然难降。

　　“尽管房价上涨幅度可能会随着宏观经济和政策的调整适度波动，但价格的增长趋势短期内不会改变。”北京顶秀置业有限公司董事长刘新虎甚至认为，一线城市市场化运作的商品房市场产品将越来越趋向高端和豪宅化，客户将主要是高收入和外来人群。

　　尽管开发商对未来市场依旧看好，但面对不断攀升的地价，民企更多地表现出谨慎。据了解，北京万科昨日也参与了竞拍，但却空手而归。“万科不能跟央企比，从时间角度看，过度投入资金在土地市场上是有风险的。央企之所以敢拼命拿地，是因为央企的回报与民企完全不一样。”

　　昨日，连续拍出的高价地让业界再次为国企的“不差钱”感叹。“争不过人家（‘国字头’公司），任总一意孤行，举牌举到每平方米1万多元就再不敢举了。真是花钱买丢人，不是花钱买地。”昨日，SOHO中国董事局主席潘石屹第一时间更新其微博，表示曾劝说华远地产董事长任志强不要去参加大望京一号地的拍卖，但仍未阻止任志强的拿地意愿。

银行

　　观望或退缩慎发房贷

　　全国“两会”后，房地产市场的政策“前途”仍旧扑朔迷离。地王层出不穷看多楼市，而越来越多的银行却在这场博弈中选择观望或退缩。

　　“由于总行的政策未出，我行已经停止发放房屋贷款了。

”某股份制银行个贷部客服对记者表示。令人略感吃惊的是，在记者调查的10家主要商业银行中，目前已经有4家停止受理房贷业务。

　　对此，知情人士透露，大环境和政策的不明朗，是银行变得谨慎的重要原因。

　　从历史规律来看，农历新年以后大多数银行都已制定好了各自的房贷政策。然而，接受调查的几家银行的负责人称，今年内部通知迟迟未到。

　　中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇认为，造成这一现象的主要原因是“银行没钱了”。

　　他指出，今年整个银行业的贷款规模都受到限制。在总量有限的基础上，银行更愿意先照顾长期企业客户的贷款需求，“一锤子买卖”的住房贷款相对而言受到了冷落。

　　受额度有限的影响，在房贷业务仍然正常开展的7家银行中，一二套房贷的首付比例与利率，都从去年干脆的“优惠”，变成了模棱两可的风险定价，放款时间更是一个未知数。

　　与去年清一色采用7折利率大相径庭的是，目前更多的银行在利率折扣上采取“模糊”战略。

　　“跟客户经理见面详聊”成为购房者在咨询时听到最多的回答。“言下之意就是说，7折利率优惠在实际操作中还存在可能，但是要根据具体客户的资质，实行风险定价。”中信银行北京分行零售银行部一位负责人称。

　　此外，在首付成数上也出现了稍微的差别，一套房2成、3成不等。值得注意的是，在北京部分银行的内部规定中，三环以内、三环到四环、五环以外相应的房贷政策都出现了区别细化。

　　包括利率、成数、放款时间、房屋地理位置等多样化的规定，事实上体现了央行的指导方针。

　　央行金融市场司司长穆怀朋表示，在确定商业化个人住房贷款利率底线的基础上，商业银行可根据借款人的信用水平、房产所处的位置、抵押物变现能力等进行自主定价，这符合利率市场化的原则。

　　与银行的谨慎态度形成鲜明对比的是，全国“两会”后北京土地市场再掀热潮，地王接连刷新。“今年是楼市的调整期。但在一线城市，既不会大涨，也不会大跌。”上述中信银行零售部人士指出。

　　2010年，针对畸高房价的信贷调控措施正在进行当中。谈到银行目前对房地产开发商的态度时，某国有银行信贷部负责人表示，“从去年底开始到现在，政府一直强调抑制房地产市场过快上涨。不过‘抑制’并不等于‘打垮’，所以银行只能是严查贷前贷后风险，不能一味降低信贷发放量”。

　　不过，据其介绍，今年以来一些银行的确调整了对房地产开发商的授信额度。主要原因分为两种情况，一种是今年以来央行两次提高存款准备金率，部分中小银行资金量严重不足，不得已只能调整对已签约企业的授信额度；另一种情况是，在银监会密集提示信贷风险的前提下，个别银行自动调低了一些资质不好开发商的授信额度。

　　中介

　　今年着力战略扩张

　　尽管今年前两个月，北京二手房市场成交量出现了短暂回落，但记者了解到，多家中介机构对今年的市场依旧看好，均表示今年是战略扩张年。

　　中原三级市场研究部相关人士表示，目前中原地产在北京已经拥有140家左右的门店，比去年年初的70家扩张了一倍。链家地产分析师张月也表示，今年链家将在房山、大兴等新出现的交易热点地区增加门店，预计增加100家左右。

　　对二手代理公司中惟一一家上市公司21世纪不动产而言，尽管业界传言其有战略收缩迹象，但相关人士表示，该公司目前十分看好未来前景，整体战略依旧是扩张。

　　“从中原地产目前的盈利情况看，我们是需要扩张的。除非市场再次遭遇2008年那样的低迷，导致公司存在亏损。今年市场成交量可能不如去年，但未来依旧是盈利的。”中原地产三级市场部副总经理宫萍认为，目前市场只是高位盘整。

　　中原地产三级市场部研究总监张大伟告诉记者，中介要提高利润必须扩张门店，在市场成交量减少的情况下，只有增加门店才能占有更多市场份额。现在成交量是下跌了，但仅是比火爆的2009年下跌而已。“即便是包含春节黄金周的2月，也有9000多套成交。”张大伟对今年的市场状况十分乐观。

　　购房者

　　近六成期待今年置业

　　全国“两会”给了购房者太多期望，传统的销售旺季并没有出现小阳春，“两会”期间北京楼市成交量依然不温不火。

　　北京中原三级市场研究部的统计数据显示，“两会”期间新增房源达1万套左右，而客户需求新增1.8万套左右，供需比首次跌下1：2，除了一些小户型现在还有不少人在看房，其他房子大部分买房人都在观望。

　　“大家都在等市场明朗了再考虑买。现在很多房源是年前登记的，还没卖出去，这在去年年底根本不可想象。”业内人士表示。

　　然而，“两会”的结束似乎带走了购房者的期望。中原三级市场研究部的数据显示，3月8日以后，北京二手房看房量环比上涨20%以上。

　　另据最新调查，北京购房者短期购房需求依旧较高，期待2010年置业拥有自有住房的比例接近60%；相对于去年，置业压力再次升高，从而拉低了总价期望，80%的居民希望总价预算控制在150万元以内；认为购房置业中最关键的因素依次为位置、价格、交通、配套、户型、教育等。

　　调查同时显示，购房者未来预期购房意愿有小幅上涨，但仍然显示了观望态度。当被问到打算何时购房时，近六成购房者表示购房计划定在1年以内，41.2%的购房者表示1-2年内出手购房。尽管如此，高房价依旧给现在的购房者造成了很大压力。调查表明，购房者虽然对自己的购买力有信心，但认为现在的房价水平太高，勉强能接受甚至已经无法接受。