通州强拆大型农家大棚别墅法院称法律难保护
导读:
通州强拆大型农家大棚别墅法院称法律难保护
2009年06月03日0343新京报张太凌我要评论(0)昌平法院调研称,“农业生态别墅”可能导致法律问题
本报讯(记者张太凌通讯员崔亮)5月31日通州突击强拆大型农家大棚别墅,连日来社会反响强烈。昌平区法院昨日公布其对“农业生态别墅”的调查。调查认为,看似多方共赢的“农业生态别墅”,可能导致各方面的法律问题,损害多方面利益,不值得推广。
【调查】
变相开发买别墅实为租地
昌平法院的调查援引媒体数据称,目前北京市农业生态别墅及类似居民区有一万多家。在高房价背景下,宣传“十几万就可以买到五百多平”的近郊“农业生态别墅”诱惑力巨大。此外,农业生态别墅另一“优势”是规避小产权房风险。
“农业生态别墅”开发者强调其是建设生态农业园,购房人与开发者签订的是数十年的租地合同,不违反国家禁止农村宅基地买卖和严禁破坏耕地的规定,被占地的农民每年可领到一笔补偿金,不用担心有人找麻烦。
调查还发现,“农业生态别墅”一般在规划图纸上标明的是配套用房,但其实际是按照住宅的标准建的,或在耕地上建几间简易房由承租人拆除,根据自己的爱好重盖。实际上属于变相的房地产开发,易造成耕地流失。
【提醒】
若遇纠纷合同可能判无效
参与调查的法官介绍,“农业生态别墅”由于是近几年开始兴起,公众对其可能带来的纠纷并不了解。
法官认为,《物权法》保护的是合法的物权。由于“农业生态别墅”性质不明确,法院很难用保护住宅的标准来维护承租人的权利。
此外,“农业生态别墅”购房者实际签订的是租地合同,如国家在承租期间对耕地进行征用,承租者能否得到补偿将是个难题,比如在土地上重新盖房的承租者,其盖房投入能否得到国家补偿将存争议。
法官提醒说,在租地合同发生纠纷时,如果法院认定属于以合法形式掩盖非法目的,确认租地合同无效后,承租者的前期投入无法退还。
■案例
实验房变别墅难讨采光权
家住昌平一小区的张先生,将邻居李女士起诉到法院,要求赔偿数十万元的采光损失。原因是李女士在原房屋基础上,盖起了三层楼,将张先生家卧室阳光遮挡。
但法院调查发现,张先生的房屋没有房产证,而且在张先生提交的规划图纸上,张先生的房屋和李女士拆除的房屋都是“实验用房”。他们的房子均为“农业生态别墅”。
法官表示,张先生的房子是实验用房,而关于阳光补偿的标准是针对住宅的。如果认定属于住宅的话,就等于承认了这种变相改变土地用途的行为的合法性。
于是法院做出裁定,认为张先生所住小区项目建成后,实际功能与审批功能不符,实质为借现代农业大棚等设施项目之名,违规开发土地进行建房行为,故法院不应当受理。
■名词解释
农业生态别墅
数年前,北京市曾提出在全市兴建现代都市农业,此后一些地方开始打造农业生态园。在建设过程中,一些开发商在农地上建起了大量的房屋对外出租,租地期一般为几十年,被称为“农业生态别墅”。
今年4月份,北京市国土资源局下令,要求各区县全部拆除违规农业生态园,停止占用耕地,对于变相搞房地产开发的单位和个人将追究刑责。
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