正文：公积金管理变法：3000亿开闸保障房 或批36试点








来源:21世纪网-《21世纪经济报道》 贾海峰 2009年10月19日 09时28分
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　　酝酿了一年之久，住房公积金支持保障性住房建设政策终于揭开面纱。

　　10月14日，住房和城乡建设部等7部门联合印发了《关于利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作的实施意见》（以下简称“实施意见”），正式推出住房公积金支持保障性住房建设的系列政策。

　　记者了解到，各地政府对这个实施意见态度不一。一位地方公积金中心负责人接受记者电话采访时表示，政策制定太严，此前地方提出的政策建议采用得不多。

　　另据记者了解，住房和城乡建设部自今年3月份开始，已经先后召开了多轮专家座谈会和地方公积金管理中心负责人座谈会，各方意见难以统一。有的专家仍坚持不能动用公积金用于保障性住房建设的意见，而几乎所有地方公积金管理中心负责人都抱怨公积金管理过死、过严，闲置规模日益增加，保值增值能力下降。

　　由此，最后出台的“实施意见”最大程度地体现了妥协与折中：允许住房公积金闲置资金的一部分用于保障性住房建设，但使用前提是要从严控制管理。

　　虽然是从谨慎试点起步，但公积金姓公还是姓私的争议并未平息：既然明确公积金所有权仍归缴纳者个人，由此产生的收益又如何计算？

　　另外，用市场化手段如利率来调节行政性的公积金中心的资金运作，这其中能否孕育出一个理想的协调机制，仍有待观察。


廉租房未入选


从严的调子贯穿“意见”始终。

　　住房和城乡建设部并没有发布“意见”全文，而是委托《人民日报》发布了一则新闻通稿。

　　在这份新闻通稿的开头即这样表述：住房公积金支持保障性住房建设，有利于完善住房公积金制度，提高公积金使用效率，拓宽保障性住房建设资金来源。使用原则是，严格控制贷款用途，专款专用；规范贷款审批程序，贷款资金封闭管理；加强风险管理，维护存缴职工权益；地方人民政府负总责。

　　历年来，公积金管理走的是一条松散到从严管理的路径。2003年前后，公积金投资管理宽松；2005年到2006年，审计署组织了公积金专项审计，结果发现全国公积金管理混乱，投资损失和挪用损失严重。随后，有关部门几乎叫停了除个人住房贷款之外的一切公积金对外投资行为，不允许公积金以任何形式投资房地产开发。

　　2008年以后，公积金管理体制进一步完善。由于长期限制和停止投资行为，据住房和城乡建设部部长姜伟新此前透露，公积金闲置规模在2008年底已经达到6000亿元。如何让公积金保值增值又成了一个问题。

　　2008年底，国务院办公厅发布关于稳定房地产市场的若干意见（又称“131号文”），提出了开展公积金支持经济适用房建设试点的意见。

　　作为配套性文件，由住房和城乡建设部牵头制定的“意见”就成了市场关注的焦点。

　　记者了解到，住建部为此政策制定进行了大量调研，先后召开过多次全国范围研讨会。

　　吸引住建部公积金监管司官员注意的，一是社会上反对公积金用于经济适用房建设的意见很多；二是很担心公积金管理出现“一放就乱”；三是地方政府建设保障性住房资金缺口比较大，使用公积金的冲动也很大，很担心使用公积金后安全和回收的问题。

　　当然，最让主管部门感觉棘手的问题，就是公积金“姓私还是姓公”。有专家认为公积金是属于个体缴纳，管理中心不能动用；也有专家认为管理体制就授予了管理中心动用的权利，否则公积金制度就没有存在的必要。

　　值得注意的是，“意见”中开始就明确了：试点不改变公积金缴纳者的所有权，不影响公积金缴纳者提取。

　　出于安全因素考虑，“意见”还指出，只有在优先保证职工提取、个人贷款和留足备付的前提下，才可以将50%范围以内的公积金用于支持保障性住房建设。

　　同样出于公积金保值增值和安全考虑，“意见”中规定公积金支持保障性住房建设的范围是：经济适用房、列入城市保障性安居工程计划的棚户区改造和特大型城市的公共租赁房项目建设。

　　廉租房并没有出现在支持建设范围之内。“大概是因为廉租房不能给公积金带来很大增值收益的原因。”一位接近住房和城乡建设部的专家分析说，廉租房第一按规定不应该销售，销售价格也比较低，项目利润率低，不能保证公积金投资回报；其次是廉租房用于出租的话，其租金能否安全、稳定回收存在很大不确定因素。

　　而此前地方政府上报的政策建议中，主要是想将公积金用于廉租房建设。上述地方公积金负责人对记者说，地方廉租房建设任务重，资金缺口大。其次，廉租房如果租金可以按时、足额收取，等于公积金投资了具有持续回报的物业，符合公积金长期、稳定、持续投资的原则。

　　但是，这一政策建议并没有出现在“意见”中。

　　不唯如此，“意见”中还对棚户区改造和公共租赁房都作出了具体规定：棚户区改造必须纳入保障性安居工程，这些具有民生作用，而不是地方政府的旧城改造行为；公共租赁房由于是新生保障性住房产品，因此规定只有特大型城市公共租赁房项目才能使用公积金。


或批36试点

　　如果按照6000亿元闲置公积金计算，50%可用于支持保障性住房建设，约可以动用3000亿元。

　　但是，“意见”要求政策以试点的形式推行。虽然公积金支持保障性住房的政策力度并没有达到地方政府预期，但是获得这个政策资格，还并非易事。

　　“意见”中指出，自10月14日起，地方政府应在60日内上报公积金支持保障性住房建设试点城市。每个省、直辖市、自治区可以申报一个，也可以不申报。

　　以此计算，加之“意见”中内容表明的因素，试点城市规模将在36个左右。已经达到了每个省区拥有1个以上试点城市的标准。

　　此前，有消息称北京、上海、重庆等6个一线主要城市已经获批了公积金支持保障性住房建设的资格。

　　10月15日，上海住房公积金管理中心一位负责人向记者表示，目前上海还没有递交住建部书面的试点方案和申请报告。不过，自“意见”政策发布之日起，上海就要开始着手准备了。

　　上述专家对记者说，由于公积金“意见”特别强调公积金的安全性和增值性，因此，获得公积金支持保障性住房建设试点的城市，可能是特大型城市和各省省会城市。

　　二三线城市由于保障性住房建设任务不重，加之房地产市场不太热等原因，在申报公积金支持保障性住房建设政策上，具有一定劣势。

　　不过，“意见”中并没有限定申报城市的经济条件，也没有规定只有省会城市才能申报。但是，“意见”中对申报城市仍有一些刚性条件要求。

　　例如，申请公积金支持保障性住房建设的城市公积金闲置额应该达到一定规模；申报城市应该具有保障性住房建设三年规划等规划；申报城市保障性住房建设资金有缺口，不缺钱的城市不会给政策等。

　　取得试点资格后，实行公积金支持保障性住房建设的城市，还要面临另外一个问题：利率。

　　“意见”中规定，公积金支持保障性住房建设，其贷款利率按照五年以上个人贷款利率上浮10%执行。目前，五年以上个人公积金住房贷款利率约是3.87%，上浮10%就是4.257%。而国内商业银行对优质开发商客户的开发贷款，五年以上开发贷款利率也在5.5%以上。

　　由此可见，公积金对于开发企业的吸引力仍然很大。最为关键的是，一旦获准公积金贷款资格，意味着开发保障性住房的企业，可以在某个保障性住房建设上贷款无忧。

　　上述某地公积金管理中心负责人对记者说，公积金贷款规模进行严格控制，但是如果专款专用，认真将公积金用于保障性住房建设，是可以帮助缓解地方保障性住房建设资金缺口压力的。

　　另外，记者了解到，“意见”获得国务院批复已有不少有时日，有些地方公积金管理中心也先闻风声。很多省份想争取不止一个试点城市资格，打算将符合条件的城市尽量多上报，以成为36个试点城市之一。

　　上述专家对记者表示，日前有部分城市突然紧缩了公积金住房贷款，将贷款额度大幅度下调。名义上说是公积金住房贷款增长过快，缴纳增速跟不上使用速度。实际上可能是地方政府减少个人住房贷款以获得地方公积金归集额度和闲置额度达到“意见”规定的试点城市申报资格。

　　对于地方公积金管理中心来说，将公积金用于保障性住房建设可以获得的利率高于个人住房贷款利率10%。公积金中心可以获得较多的投资回报，加之政府踊跃申报公积金支持保障性住房建设城市资格，可能会对个人住房贷款一定时期内产生“挤出效应”。



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