从万达进驻宜昌、襄樊，到铜锣湾进驻孝感，再到天门义乌小商品市场、黄梅正街鑫城、团风商业步行街等项目纷纷到武汉招商推介，商业地产投资正在省内三线城市呈如火如荼发展态势。

　　商业地产花开遍地

　　一线城市资源相对有限，市场竞争激烈，运作成本及绝对风险较大，二线城市投资趋势也日趋饱和，三线城市正成为商业地产的发展热土。

　　目前，宜昌万达和襄樊万达已进入招商阶段。借助宜昌城市东进东风，宜昌万达正打造出宜昌新的核心消费商圈。同样，位于襄樊市中心的襄樊万达建成后将成为鄂西北首个大型城市综合体。

　　距离阳逻10公里的黄冈市团风县，近日则将携整体规划8万方、商业体量3万方的团风商业步行街到武汉推介招商，据介绍，整个商业项目将构成服装、鞋业销售为主、家电、茶楼、休闲娱乐等为辅的现代商业发展模式，形成融"吃、喝、玩、乐逛"的一站式消费中心，打造团风档次最高、品种最全和消费最集中的大型商业综合体。

　　总建面75万方的天门义乌小商品市场集小商品批发、仓储、物流配送、娱乐、商务、居住等功能于一体，打造荆楚首家大型综合性小商品批发市场。黄梅正街鑫城欲打造黄梅乃至鄂东南最大的新城城市商业综合体，目前已引得全国知名连锁超市华润万家进驻。此外还有宜昌商业步行街、荆州北京路中央大道地下商业街、咸宁购物公园等多个商业项目正处于积极开发建设中。

　　城市化、商业升级是主因

　　仲量联行去年公布《中国新兴城市40强》报告显示：中国二三线城市正不断成长并经历着快速的发展，随着中国发展重心由出口导向转为国内消费，预计到2020年，一线城市在中国商业地产总量中的比重将仅占10%，这也预示着今后十年里二、三线城市所蕴含的巨大商机。

　　经济发展，以及由此所带来的城市化进程加快及商业升级正成为三线城市商业地产发展的重要因素。森拓普物业顾问有限公司武汉分公司总经理熊江陵分析认为：“全国都在上演商业升级，这也是地方政府与房产商共同上演的造城计划中的重头戏。尤其是随着一二线城市的商业地产日趋饱和，三线城市商业地产大发展正是大势所趋。”

　　商业升级所带来的城市面貌改善、由此产生的商圈效应对地方经济发展的促进，都使得商业地产备受地方政府青睐。在商业地产开发和招商上，地方政府无一例外都会在硬环境、软环境上给予政策倾斜和优惠。

　　投资擦亮眼 商业运营是关键

　　商业地产项目在三线城市遍地开花，但并不是每个项目都能笑到最后。“从未来经济发展前景看，目前三线城市商业地产的开发规模是有据可依的，但是从目前地级市的经济现状来看，都普遍存在'超前开发'的迹象。”深圳世方商业地产顾问公司总经理谢樟发直言。

　　在谢樟发看来，商业地产开发是非常专业的事，项目选址、规划设计、灯光工程、软装工程、项目定位、营销推广、招商、后期运营等等对商业地产项目的成功与否都至关重要。“武汉作为省会城市的辐射影响力很强，离武汉越近的城市对一线品牌的接受度可能就会有限，因为便捷的交通足以使当地的高端客群选择直接到武汉消费，相反，像宜昌、十堰等离武汉较远的城市，一线品牌反倒会比较有市场。总体而言，地级市等三、四线城市招商走大众化路线会比较保险。”

　　不同于一二线城市动辄好几个商业中心，三线城市的商业中心通常只有一个，而且由于传统性而深为当地消费客群所接受，因而排他性较强。熊江陵认为：“传统商圈升级和创造新商圈的价值截然不同。前者具备先天的优势因素，只要项目地段好、建筑形态、物业条件完善等等，成功几率就会比较高；而后者由于是新兴商圈，就要考虑政府规划、体量规模、主力店的号召力及后期经营管理等因素。对于开发商来说，前期的商业定位及策划都直接预示者后期经营管理的难易程度，所以不能简单的理解为招商就是一切。”