徐健

　　在中央商务区甲级办公楼平均租金仅约6.6元/平方米/天的当下，浦西静安寺会德丰广场、南京西路1788广场以及浦东陆家嘴太平金融大厦都大胆地叫出了8~10元/平方米/天的高价。

　　国际五大代理行指出，这主要因为今年以来，上海甲级办公楼租赁成交量升温迅速。伴随旺盛的市场需求，业主对租金的期望值也随之走高。

　　上半年吸纳量大增

　　据仲量联行、DTZ戴德梁行和高力国际介绍，今年第二季度，经济快速发展，国内企业和跨国企业扩张需求加剧，市场中甲级办公楼租赁业务增量明显——包括德国汉莎、日立集团、施贵宝分别在静安区的会德丰广场租赁1100平方米、4500平方米和6200平方米的办公面积；大华银行在陆家嘴信息中心租下5000平方米；优衣库在黄浦区的恒基名人商业大厦租赁2700平方米的办公面积；德事商务中心在浦东新区的国金中心二期租赁2600平方米的办公面积；黑石财团也在陆家嘴星展银行大厦租赁了1000平方米的面积。

　　第一太平戴维斯提供的数据更显示，今年第二季度上海甲级写字楼市场的净吸纳量为11.63万平方米，上半年累计净吸纳量已相当于去年全年净吸纳量的76%。

　　在此过程中，浦东、浦西中央商务区的甲级写字楼无疑成为最大受益者。会德丰广场和浦东陆家嘴的未来资产大厦即是其中两大典型。据知情人士透露，在度过相当长的预租期后，会德丰广场的租赁业务在今年破冰，目前已迅速确认近三成面积的租赁成交，更有其他逾一成面积的租赁业务正在洽谈中；与此同时，未来资产大厦的出租率在今年第一季度达到了89%，并在第二季度上升2个百分点至91%。

　　此外，据仲量联行方面介绍，目前在陆家嘴，东亚银行大厦出租率已经达到97%，汇丰银行大楼(国金中心一期)出租率为96%，时代金融中心为92%，而区域地标环球金融中心出租率也已达74%。

　　随着优质办公楼被逐渐消化，扩张企业开始把目光聚焦到高品质的新楼中。DTZ戴德梁行商业部董事陈浩介绍，目前新鸿基地产的环球贸易广场(原襄阳路项目)、南京西路1788项目和浦东太平金融大厦均表现突出，“这几个项目带看率很高，1788项目和太平金融大厦的报价都在8~10元/平方米/天。”

　　业主“朝南坐”时机未到？

　　事实上，目前报价达到8~10元/平方米/天的大有人在，据上述知情人士透露，会德丰广场目前的报价也已达到8~10元/平方米/天。

　　不过，一位在浦东陆家嘴拥有甲级办公楼的开发商向记者透露，会德丰广场目前出现过7.5元/平方米/天的成交租金，淮海路的香港新世界大厦则有近1.5万平方米的空置面积，日租金在6~6.5元/平方米。

　　难道，甲级写字楼的真实成交价格并不如表面报价那么风光？

　　事实上，从各机构发布的二季度末甲级办公楼租赁成交价格可以看出，多数甲级办公楼业主的“理想”与“现实”还存在一定差距。仲量联行提供的2010年第二季度报告显示，当季上海中央商务区甲级办公楼市场租金为6.6元/平方米/天，环比上升3.9%，同比上升2.2%；DTZ戴德梁行提供的二季度甲级办公楼租金在6.8元/平方米/天；高力国际提供的数据为7元/平方米/天。

　　“甲级办公楼租金确实有明显上涨，但和金融海啸之前的水平比，还相距甚远。”陈浩指出，考虑到目前企业扩张需求加剧，短期内，预计上海办公楼空置率继续下跌，租金小幅上扬。“但目前世界经济还不稳定，并且，市场中还有不少关于经济二次探底的说法，真实的甲级办公楼市场可能还会经历波动。”

　　陈浩认为，如果将时间跨度延伸至未来的4个季度，预计上海将有超过70万平方米的新增供应进入租赁市场，可能会带来甲级写字楼市场空置率季节性的波动，引致空置率上扬。“还是要审慎对待市场，不能太过乐观。”

　　无独有偶，高力国际方面亦预期，尽管短期内市场呈现租金上升和空置率下降的趋势，但下半年大增的供应量或会扭转甲级办公楼的复苏趋势。高力国际分析师认为，在浦东、黄浦和徐汇，大量新增供应将会使空置率在年底剧升，将导致租金走弱。

　　高力国际方面指出，今年第二季度上海甲级办公楼租金跌幅最大为静安区，“因为该区域对新增供应依然难以消化。加之最近高居不下的空置率，静安或将在年底前失去其自2006年第四季度以来上海最贵办公区域的地位。”

　　看来，至少目前为止，甲级办公楼大业主的“心头大石”还悬而未落，想要“朝南坐”也有待时日。