大、小产证互换有区别
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正文：
根据土地的权属和获得的方式不同，本市的土地使用权地块上的房地产权利人颁发的是黄色权证，该证所记载的房地产按规定办理补缴土地使用权出让金后，才能进入房地产市场，如经济适用房、平价房产权证，王先生的大产证即是如此。
所谓“大产证”就是指房地产权利人对土地使用权和房屋所有权初始登记获得的房地产权证书。根据《上海市房地产登记条例》规定，以划拨方式取得土地使用权和新建房屋竣工验收合格后的房地产权利人应当申请房地产初始登记，未经登记的房地产不得转让。
所谓“小产证”即是指大产证上的房地产分割以后，由购房者取得的房地产权证。由此可见，办理大产证是房地产权利人向房屋土地资源管理局的行政申请行为，不需要居民配合签字办手续，该行为不属于民事法律调整的范围。
对于互换产权房的小产证办理，上海市房屋土地资源管理局在《关于拆迁互换产权房屋缴纳维修基金和申领房地产权证的规定》中指出：拆迁互换产权房的或被拆迁人获得互换产权房未领取房地产权证的，在申领房地产权证前，应按《上海市商品住宅维修基金管理办法》第六条第一款第二项规定缴纳维修基金，然后凭银行盖章的交款凭证申领房地产权证。互换产权房申领的房地产权证与售后公房的产权证一样，都属于私房的性质。
由于互换产权房与售后公房的小产证均具有从有限产权房向完全产权房的接轨性质，所以在物业管理费的缴纳上应当一视同仁。尽管现在关于以商品房立项的小区按照售后公房的标准收取物业管理费（指管理费、保安费、保洁费）有失公平，但是，根据沪价房（1996
）第219 号文的规定，业主通过与物业公司协商仍然可以获得物业管理收费的优惠待遇
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引用法条
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