12月5日，中央经济工作会议在京结束。这次会议基本上是以11月27日中共中央政治局会议上精神为基调来展开的。即2008年的经济工作的基调是，坚持稳中求进，保持经济持续平稳较快协调发展，把防止经济增长由偏快转为过热、防止价格由结构性上涨演变为明显通货膨胀作为宏观调控的首要任务。为了实现上述两项的任务，2008年中国宏观经济政策将出现一个显著的变化，就是在实行稳健的财政政策同时，实行“从紧的货币政策”。

　　一般来说，货币政策就是一个国家透过中央银行，根据全国的经济情况，调节其全国的货币供给量或利率水平，以达到维持经济稳定与促进经济发展之目标。更具体地说，在短期内，当一国经济出现衰退时，增加货币供应量、降低利率，央行采取扩张的或从松的货币政策，以便刺激总需求，达到提高就业、增加产出的目标;在经济出现通货膨胀之时，减少货币供应量、提高利率，央行采取紧缩的或从紧的货币政策，以便抑制总需求，达到稳定物价、避免通货膨胀的发生。长期来看，央行一般会采取稳健的货币政策，维持适度增加的货币供量和适度的利率水平，以便促进实体经济持续稳定的增长。

　　近十年来，央行一直采取的都是稳健的货币政策，直到今年二季度才改为“适度从紧的货币政策”。而这次中央经济工作会议，把“适度从紧的货币政策”转为“从紧的货币政策”，也就意味着2008年中国的宏观调控政策将发生根本性转向。也就是说，2008年的货币政策，对国内货币供应不仅会从量上收紧，而且也会从价格上来收紧;不仅会对货币投放在年度上进行总量的控制，而且会对货币投放在季度、甚至于月度上进行总量上的控制。如最近一个季度央行银监会所采取的对商业银行的信贷规模管制一样。

　　现在我们要问题的是，为什么持续多年稳健的货币政策在2008年会发生巨大的转变?这种转变可采取的工具有哪些?它对房地产市场意味着什么?等。这些都是我们必须思考的问题。

　　可以说，从2003年开始，银行信贷一直处于快速增长的水平上。从2003-2006年全国各项贷款分别增加了27703亿元、19201亿元、16493亿元及30657亿元，同比增长分别为21.1%、12.07%、9.26%、15.75%。特别是到了2007年，国内银行信贷在2006年快速增长的基础上，其增长速度更快。今年一季度，各家商业银行的人民币新增贷款就达到1.42万亿元，掀起国内商业银行信贷快速增长的高潮。此后，二季度新增贷款达到2.5万亿元，三季度达到3.36万亿元，到10月更是达到3.5万亿元，同比增长17.69%，M2增长18.5%。远远超过年初银行信贷增长之目标。

　　也就是说，今年以来，尽管央行采取一系列银行信贷紧缩的货币政策，如已经五次上调存贷款利率(一年期存款利率由年初的2.52%上升到3.87%，一年期贷款利率由年初的6.12%上升到7.29%)，九次上调准备金率(由年初的9%上升到13.5%)，央行调控力度可以说是空前。但是，尽管今年央行采取一系列的货币紧缩政策(还包括央行定向票据发行等)，但商业银行信贷狂潮依然不期而至，许多商业银行在三季度就已经完成了全年预定的信贷指标。

　　而且，从银监会公布统计数据来看，截至10月末，各项贷款同比增长17.69%，其中多数股份制银行贷款增速均超过20%。这不仅脱离了央行年初确定的调控目标，更超过了银监会规定的15%的限速目标。据报道，银监会主席刘明康在一次内部讲话中明确指出，15%的目标，是银监会综合考虑了银行业金融机构的公司治理状况、风险客观成因、风险管控能力和风险抵御能力等多方面情况之后，提出来的最高限额。也就是说，银行信贷的快速增长，不仅对整个国内经济造成巨大的影响，也将给国内商业银行本身带来巨大的风险。

　　因为，大量贷款增加后，大部分过剩的流动性就会从银行体系流向资本市场，从而推动股市、房市价格不断上涨。统计显示，今年以来，国内上海股票综合指数由2006年底的2675点上涨到2007年10月底的5954点，上涨幅度达到一倍以上。有数据显示，由于今年国内股市快速上涨，从而可能使得让大量的银行信贷资金流入股市。银行资金大量流入股市，不仅不断地在推高股价，而且也在酝酿着银行的巨大风险。

　　银行资金大量流入房地产市场，也使得国内房价快速飚升。第三季度，全国70个大中城市房屋销售价格上涨8.2%，新建商品房销售价格同比上涨9%。其中北京上涨13.5%，深圳上涨17.6%，宁波和杭州上涨幅度也都超过了10%。而资产价格的上涨反过来拉动了房地产贷款的快速增长。也就是说，从国家公布的数据来看，今年房价是历史以来上涨最快的年份。如果从居民所感受到的房价上涨情况来看，各地房价上涨可能会比这些公布的数字还要高。

　　而房价上涨，必然会导致会让大量银行信贷资金流入房地产市场。2007年前三季度，尽管房地产开发贷款增速有所回落，但不仅房地产开发贷款增长仍然高位徘徊，而且购房贷款增速加快。9月末，全国商业性房地产贷款余额4.62万亿元，比年初增加9410亿元，同比增长29.6%，增速比上年同期快5.2个百分点。其中，房地产开发贷款余额1.76万亿元，比年初增加3491亿元，同比增长26.9%，增速比上年同期降低2个百分点(这主要与房地产企业在证券市场融集到大量的资金有关);居民购房贷款余额2.86万亿元，比年初增加5924亿元，同比增长31.4%，增速比上年同期提高13.5个百分点。其中61.4%的个人房贷由中、农、工、建四家商业银行发放。据了解，个人房贷的增量占到四家银行新增贷款总量的61%以上。

　　而且，银监会最近在检查中发现，一些房地产开发商及住房投资者采取“假按揭”、“假二房”、“假90”、“高估价”的方面套取银行的信贷资金，以此来推高房价，制造银行风险。从今年以来美国次级按揭贷款危机可以看到，如果不对国内银行信贷进行全面的紧缩，不对房地产越吹越大泡沫挤出，那么国内商业银行面临的风险会越来越大。

　　同时，我们也可以看到，大量货币流入市场，不仅吹大两大资产价格泡沫，也是今年以来物价快速上涨动力源所在。今年6-10月居民消费价格指数同比分别上涨了4.4%、5.6%、6.5%、6.2%、6.5%。在2005-2006年居民消费价格指数(CPI)分别上涨仅为1.8%、1.5%，而到2007年一下上升到6%以上，其通货膨胀的压力自然增加。尽管有不少人在说目前中国的通货膨胀是结构性，但是无论是从中国式的通货膨胀的特性(由于中国CPI指数的特殊性，消费价格的上涨只有涨到食品时才能真正反映出来)，还是国际价格的变动及国内要素市场改变进一步深入，价格上涨压力会越来越大。因此，稳定物价成了明年经济工作最为重要的任务。而货币政策从紧也是稳定物价最平常的方式。[page]

　　还有，随着CPI上升，今年以来居民储蓄存款利率一直处于负利率水平上。据计算，今年8月14日之前，负利率曾高达3.836%，即使到10月份，通过央行多次加息及利率税降低，负利率仍然处在2.8235%水平上。即使全年CPI计算，如何11-12月份的CPI保持在10月份的水平，那么2007年居民储蓄存款的负利率也在2%以上。可以说，居民存款的负利率不仅容易扭曲整个金融市场的价格机制(因为一年存款利率是央行基准利率)，而且也会造成整个社会财富分配不公、改变市场的行为预期，从而可能增加整个经济的震荡与混乱。

　　正是在上述的背景下，政府提出了从紧的货币政策。而“从紧的货币政策”是近十年来央行第一次提出来，它也预示着2008年国家的宏观调控政策发生重大的转向。

　　可以说，从紧的货币政策主要表现在以下几个方面，一是尽管明年的货币政策是从紧的，但是货币政策的从紧性同样强调的是通过市场化工具来进行宏观调整，加上稳健的财政政策，那么明年的宏观调控工具基本上是会以市场工具为主导，并让以往所谓的行政性宏观调控工具淡出。

　　二是从紧的货币政策主要工具有存款准备率、公开市场操作、央行票据等，同时，根据中国的实际情况，已经多年不用的信贷规模管制可能又会大行其道。当然，随着CPI上升，利率水平提高应该是明年最为常用、使用最为频繁的工具。因为，如果2007年CPI为4.5%，那么2007年的居民储蓄存款利率水平大致在负2%水平上。而央行稳定物价、纠正居民储蓄存款的负利率是其职责。如果明年的CPI保持在目前的水平上，那么要让居民的存款利率为正就得上调近2%，每一次上调0.27%也得上调7次多。可以说，从紧的货币政策在提高利率水平上发挥的余地很大。

　　可以说，2008年从紧的货币政策无论是量上的从紧还是价格上的从紧，对房地产市场影响将是巨大的。因为，大家知道，房地产行业是资金密集型产业，金融支持的程度也就决定了房地产市场发展程度。可以说，近几年中国房地产市场发展快速完全是金融支持的结果。因为房地产市场对金融支持依赖的程度不仅在房地产供给的开发商要从银行获得大量的信贷资金，而且在于房地产需求方的投资者对货币政策十分敏感。

　　对于房地产开发商来说，一些大的房地产开发商会认为，随着这几年实力增强，对银行信贷依赖程度在减弱，它们有自己的资金实力，特别是当它们能够从股市获得大量的资产时，更是会觉得有恃无恐，但实际上不仅中小房地产开发商对信贷资金依赖程度高，而且大房地产开发商也是如此。比如说，目前的房地产开发商的“捂盘”、“捂地”如何不是银行信贷，不是它们采取种种不正当的方式套取银行信贷，这样现象也根本就不会发生。因为，对于房地产这个高风险行业，没有一个房地产开发商会用自己的钱在房地产上豪赌的。

　　更为重要的是，房地产市场的需求方也益于银行信贷资金支持。可以说，这几年房地产市场繁荣，如果没有住房按揭贷款、如果没有便利银行信贷金融杠杆，那么房地产市场恶性炒作就不会发生。正如前面所指出的，今年全国的房价快速上升，就在于不少房地产投资者利用银行便利的金融杠杆进入房地产市场。今年前10个月，个人住房贷款就达到近7000亿之多。而从紧货币政策不仅在于如359文件所指出的那样，要严格限制今年十分流行的转按揭、加按揭，而且要严格限制房地产的投资与炒作。这也是温家宝总理一再强调的。

　　而限制房地产的投资炒作，就是要改变以往房地产投资的享受自住购买住房的优惠。也就是说，对于自住房我相信政府仍然会大力鼓励，而对于房地产投资就得按照金融市场价格来运作，从而大大增加房地产投资成本。也就是说，有人要从事房地产投资就得以市场价格来进行，房地产投资利率就会大幅度提高。如果房地产投资成本会快速增长，房地产投资者的风险也大量地增加。面对这样的风险，房地产投资者的市场预期就可能改变。如果房地产市场投资者自然会淡出市场，那么国内房地产的需求立即会发生很大的变化。可以说，目前国内房地产市场的价格之所以能够短期内快速上涨，就在于房地产投资过多、房地产炒作严重所致，而房地产投资及炒作一旦挤出市场。房地产面对的调整也就出现了。而房地产市场变化自然会引起与房地产关联的产业得以调整，整个固定资产投资过热也就会得以缓解、稳定物价目标就会现实。

　　总之，从紧货币政策将对房地产市场产生巨大的影响，无论是信贷规模的紧缩还是利率水平提高，一招一式都会影响房地产供给与需求。特别是对于房地产的投资者来说，其面临风险会更大。目前有不少房地产投资者尽管早就购买许多房子，觉得自己房子购买好不会受银行信贷政策的影响，比如第二套住房政策，但是这些房地产投资者购买最多，手续办得最好，但如果没有人来接盘，这些投资者住房的出租收益能够抵上按揭成本吗?如果不能，其风险也只能让这些投资者自己来承担了。还有，当准备进入的房地产投资者理解从紧货币政策意义时，当从紧货币政策不会为地方政府用行政方式来化解时，那么整个房地产市场的预期就会发生根本的转变了。这些就是“从紧货币政策”对房地产市场影响根本所在。