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专家认为房地产企业的盈利模式将发生改变

法律快车官方整理 更新时间: 2019-10-06 05:32:13 人浏览
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导读:

呼和浩特市房地产管理局组织专家对当地房地产市场运行情况进行的最新分析认为,2007年房地产开发企业的盈利模式将发生改变。具体理由如下:首先,由于房地产开发企业的负债水平普遍较高,因此加息直接增加房地产开发企业的资金成本。其次,国务院发布的《关于加

呼和浩特市房地产管理局组织专家对当地房地产市场运行情况进行的最新分析认为,2007年房地产开发企业的盈利模式将发生改变。具体理由如下:

首先,由于房地产开发企业的负债水平普遍较高,因此加息直接增加房地产开发企业的资金成本。

其次,国务院发布的《关于加强土地调控有关问题的通知》及国务院驳回国土资源部上报的《全国土地利用总体纲要》均说明我国土地紧缩政策将长期持续存在。针对土地的调控政策的实施一方面是从严控制新增建设用地,使将来的土地供应趋紧,土地资源更加稀缺,另一方面还通过提高新增建设用地土地有偿使用费缴纳标准、严格控制减免税、建立工业用地出让最低价标准统一公布制度等手段,提高土地征用成本。土地供应的长期趋紧,土地征用成本的提高,土地由协议转让转为公开转让、地价必须在短期内全额支付使房地产开发企业获取土地的成本趋于上升。

第三,“90平方米、70%”的住房结构的规定使房地产的建安成本和配套成本增加。

最后,由于国家关于税收和信贷紧缩的政策有效打击了对房地产投资和投机需求,结合政府调整住房供应结构,增加中低价位、中小户型商品房供应对房价的过快上涨进行了有效抑制,使开发商较难通过涨价转嫁成本,因此房地产行业的利润率水平将趋于下降。

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  • 根据《公司法》第七十一条有限责任公司的股东之间可以相互转让其全部或者部分股权。股东向股东以外的人转让股权,应当经其他股东过半数同意。股东应就其股权转让事项书面通知其他股东征求同意,其他股东自接到书面通知之日起满三十日未答复的,视为同意转让。其他股东半数以上不同意转让的,不同意的股东应当购买该转让的股权;不购买的,视为同意转让。经股东同意转让的股权,在同等条件下,其他股东有优先购买权。两个以上股东主张行使优先购买权的,协商确定各自的购买比例;协商不成的,按照转让时各自的出资比例行使优先购买权。公司章程对股权转让另有规定的,从其规定。第七十二条人民法院依照法律规定的强制执行程序转让股东的股权时,应当通知公司及全体股东,其他股东在同等条件下有优先购买权。其他股东自人民法院通知之日起满二十日不行使优先购买权的,视为放弃优先购买权。
  • 1、吸收合并。一个企业合并另一企业,被合并方注销,合并方继续存在。2、新设合并。原来的企业全部注销,新设立一个企业,为合并后的企业。3、控股合并。合并方通过直接或间接控制被合并方50%以上(不含50%)的股权,完成合并。合并方与被合并方继续存在。
  • 企业并购中目标企业选择流程如下:一、目标企业的搜寻与识别基于并购战略中所提出的要求制定并购目标企业的搜寻标准,编制并购目标搜寻计划书,可选择的基本指标有行业、规模和必要的财务指标,还可包括地理位置的限制等。而后按照标准,通过特定的渠道搜集符合标准的目标企业。搜索目标企业主要有依靠企业自身力量和借助企业外部力量两种渠道:1、利用本企业自身力量。一是企业的高级职员;二是企业内部建立并购部门。2、借助企业外部力量。利用专业中介机构为并购方选择目标企业出谋划策。一是精通某一行业的律师、会计师、经纪人等;二是投资银行和商业银行。二、目标企业的初步调查并购方通过各种途径和渠道识别出一批“候选”目标企业(一般不超过五个),为了进一步的评判与筛选,应搜集每个目标相关生产经营、行业等各方面的信息,并依据这些信息对这些目标企业进行评价和对比。收集的信息应至少包括目标企业区位环境因素、产业环境信息、经营能力信息、财务信息、股权因素、经营管理层信息等。三、目标企业筛选原则1、与并购方自身发展目标和规模相适应。2、与并购方自身管理和经济实力相适应。3、与并购方具有产业协同效应。4、为并购方带来新的增值潜力。四、可行性分析目标企业的选择标准应该立足于企业战略性资源、知识的互补与兼容。互补体现在企业现有的核心能力通过并购得以补充与强化;兼容体现在并购双方拥有的资源、知识通过并购得以融合、强化与扩张。目标企业的评价与筛选应考虑如下因素:(一)一般因素1、双方战略的匹配性。所谓战略匹配性,是指双方的合并要能够实现优势互补、资源共享,并在此基础上实现1+1amp;2的协同效应。这种匹配性具体包括资源的匹配性、产品的匹配性、技术的匹配性、市场的匹配性等几个方面。2、双方文化的匹配性。文化的融合与再造是对并购活动的一项重大挑战,并购双方能否顺利的融合,在很大程度上取决于并购前对并购双方文化可匹配性的考查。(二)特殊因素1、横向并购中目标企业选择要重点考虑的因素有国家政策及法律规定、行业周期与行业集中度、并购方竞争力状况等因素。2、纵向并购中目标企业选择要重点考虑的因素有并购方行业和实力要求、目标企业地位与资产、目标企业与并购方规模协调性等因素。3、混合并购中目标企业选择要重点考虑的因素有行业选择、并购企业实力、涉足新产业详细成本收益等因素4、买壳上市中目标企业选择要重点考虑的因素有政府行为风险、目标公司的法律及债务风险、并购方拥有优质资产、目标企业上市和配股资格、目标企业股本特征等因素五、目标企业确定深入评估公司能力(有必要再进行专项调研),按照事先确定的目标企业评级标准,通过层层筛选、评价以及进行潜在协同效应(经济协同、管理协同、财务协同等)分析,并最终确定目标企业。
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