二手房交易需要注意的法律指南
导读:
二手房交易需要注意的法律指南
案例:
小张通过拍卖方式购得一处军地合建的住宅,该住宅的规划、建设、审批手续合法,只是地方管理部门不能办理部队生活用地的房屋产权登记手续。 2006年,小张以人民币50万元的价格将该房屋卖与小杨,双方签订房屋买卖合同,小杨支付定金3万元。 一周后小张通知小杨到原拍卖公司办理产权登记手续并支付房款,小杨没有应约办理。后小杨向小张发出通知,要求解除双方的买卖合同并退还定金3万元。小张不同意小杨的要求,小杨遂起诉至法院,请求判令小张返还定金3万元。
小杨认为,小张出卖的房产至今未能领取权属证书,买卖合同违反《中华人民共和国城市房地产管理法》(以下简称《房地产管理法》)第37条关于“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”的规定,应认定合同无效并退还定金。
结果:法院认为,小张和小杨签订的房屋买卖合同是双方当事人的真实意思表示,且内容合法,不违反法律、行政法规的强制性规定,应为有效合同。双方合意解除合同,但因小张没有违约,故小杨无权要求退还定金。最终法院驳回了小杨的诉讼请求。
■律师点评:
在使用权房有相对低廉的价格优势,但往往在交易过程中易出现纠纷,焦点在于这类房屋买卖的效力问题。反悔的购房者以这类交易违反《城市房地产管理法》第37条关于未依法登记领取权属证书的房地产不得转让的规定,主张买卖合同无效。而这类买卖合同的效力认定也是司法实践中的疑难问题。
传统观点认为,根据《合同法》第52条第5项的规定,违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效,《城市房地产管理法》第37条第6项规定未经依法登记领取权属证书的房地产不得转让,该项规定属于法律的强制性规定,没有办理权属证书的使用权房买卖合同已经违反该项强制性规定,人民法院应当宣告此类合同无效。
但是,随着我国市场经济的不断发展和对民事法律理论的深入研究,尽量维护合同效力以促进经济发展的原则已经得到广泛认同,并且在民事立法中得以贯彻,无效合同的范围正不断缩小。因为一旦合同能够被轻易宣告无效,势必给合同当事人拒绝履行合同提供了极好的借口,市场的信用机制无从建立。更重要的是,合同在被宣告无效后,合同当事人还需要继续寻找其他合作者,继续磋商的过程必然要花费大量的资源和成本,不利于整个市场经济的发展。基于这种经济分析的方法,民法界普遍认为无效合同的范围应当受到严格限制,重要的方法之一是对《合同法》第52条第5项中“法律、行政法规的强制性规定”作限缩解释。[page]
《城市房地产管理法》第37条第6项其目的在于限制权利人不明的房地产转让,以维护房地产市场秩序,但不意味着禁止这类房屋的交易。本案中,小张通过公开拍卖的方式取得房屋的使用权,该房屋权属明晰,不存在任何权属不明或其他纠纷,所以小张对该使用权房屋享有处分权,可以出卖,就此签订的买卖合同属有效合同。而且在交易过程中小张已经确认可以为此房屋办理房屋产权证,买卖合同的履行不存在任何法律上的障碍,在此情况下小杨仍然要求解除合同,依据定金罚则无权要求返还定金。
■法规链接:
《中华人民共和国城市房地产管理法》第37条规定下列房地产,不得转让:
(一)以出让方式取得土地使用权的,不符合本法第三十八条规定的条件的;
(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;
(三)依法收回土地使用权的;
(四)共有房地产,未经其他共有人书面同意的;
(五)权属有争议的;
(六)未依法登记领取权属证书的;
(七)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
《中华人民共和国合同法》第52条 有下列情形之一的,合同无效:
(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;
(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;
(三)以合法形式掩盖非法目的;
(四)损害社会公共利益;
(五)违反法律、行政法规的强制性规定。
□上海步界律师事务所律师
郭韧
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