相比新房，二手房具有现房、地理位置佳、价格便宜等诸多优点，受到买房人的青睐。但由于二手房交易涉及环节多、各种手续复杂，在买房人、卖房人、中介公司三方主体之间，除了存量房屋买卖合同，还有居间服务合同、定金合同以及各种补充协议等，导致二手房买卖纠纷频发。近日，北京市海淀区人民法院法官就二手房买卖中易发的纠纷进行了解答。

　　中介谎报房龄

　　办理贷款遇阻

　　●案例回放 张先生经中介公司介绍，看中某老小区里的一套房子。中介公司称该房的建造时间为上世纪80年代。张先生与卖房人签订了购房合同，并支付5万元的中介费。在办理贷款时，张先生却遇到了障碍，因为房屋的实际建成时间是70年代，房龄较老，导致张先生的贷款年限比当初预计的短，每月的月供数额也大幅提高。张先生无法顺利借贷，不得不与卖房人解除购房合同，并赔偿了卖房人部分损失。张先生认为中介公司谎报房龄，拒绝支付中介费用，中介公司将张先生起诉至法院，要求其支付5万元中介费。

　　海淀区人民法院审理认为，中介公司没有如实告知张先生房屋房龄存在过错，但中介公司确实进行了一定的代理活动，张先生自身没有全面了解房屋情况也存在过错。最终法院判决张先生支付9000元中介费。

　　●法官说法 北京市海淀区人民法院民二庭法官曾竞分析说，《合同法》第425条规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。房屋建造年代可能对贷款的年限产生影响，中介公司应该如实告知买房人房龄，保障购买方式与还贷年限、数额符合买房人的基本要求与能力。

　　房龄容易成为买房时的忽略点，而房龄会直接影响到贷款的年限和利率。现实中有些房屋由于建成年代较长或手续留存备案不完整等原因，使得房龄难以确认。买房人在选择房屋时要多留心房龄问题，除了听取中介公司的介绍，可向相应的房屋管理部门进行查询以及向小区居委会、物业或者居民打听。

　　晚上看房签合同

　　白天却遭油烟熏

　　●案例回放 李女士想为父母在各种设置齐全、安静、空气好的小区内买一套二手房，中介公司在某天晚上带李女士看了一套房屋，小区内有绿树、青草，环境不错。李女士很满意，就和房主以及中介公司签订了合同，并交纳了7万元的中介费。后来，李女士得知该套房楼下有个小饭馆，排烟装置正好对着房屋的窗户，白天油烟呛人，房屋的窗户都没办法打开。李女士觉得自己上当受骗，起诉中介公司，要求退还7万元中介费用。

　　海淀法院审理认为，中介公司在居间促成交易的行为中存在瑕疵，应当承担适当的责任。李女士未尽到谨慎审查房屋的义务，应承担过错责任，判决让中介公司退还一半的中介费。

　　●法官说法 曾竞指出，从事民事行为应当遵循诚实信用原则，中介公司应该如实告知买房人关于房屋的全部情况，介绍符合其购买意愿的房屋。

　　很多买房人在买房时，不仅对房屋本身有要求，还对周边环境有一定的期待。中介公司在进行居间服务时，应充分考虑到买房人的购买意愿，推荐真正符合买房人需求的房屋，并且用正确的方式和方法向买房人介绍房屋。同样，买房人在购买房屋时，也应该谨慎全面了解房屋各项情况，选择正确的看房时间多次看房，充分掌握诸如小区环境、周边道路状况等信息，以买到符合心意的房屋。

　　高价购买学区房

　　孩子入学却受阻

　　●案例回放 王先生为让儿子上名牌小学，通过中介花高价在某学校附近买了一套二手房，房屋的价格相比同等面积、地段的房屋都要高。然而等到王先生去学校办理入学手续时，却被学校告知无法办理，因为该房的名额已经被占用。王先生觉得自己受骗，将中介公司起诉至法院，要求赔偿损失。[page]

　　海淀法院审理认为，王先生买房前，明确告知中介公司买房是为儿子入学，但中介公司未能满足购房人的需求，应当承担相应的责任。但王先生买房前未向学校了解相应情况，也存在一定过失。最终法院判决中介公司赔偿王先生大部分损失。

　　●法官说法 曾竞指出，中介公司在进行中介服务时，应该充分了解购房人的特殊需求，然后针对特殊需求进行推荐和促成合同订立。中介公司应该提供能够满足购房人购买需求的房屋，否则便没有尽到履行居间服务的义务，应当承担相应的责任。

　　学区房的问题非常复杂，不仅涉及房屋是否自带名额、名额是否用尽、名额用过一次后需隔多长时间才能再用的问题，还涉及学区调整等很多问题。所以买房人在购买学区房时需要谨慎，不仅了解房屋情况，还应该向相关的教育部门、学校等进行咨询，避免购买到无法享受相关福利的房屋。