购买二手房应注意什么?

　　田小姐咨询:购买二手房时应该注意什么?

　　答:1、核实卖方的身份。如果是个人,看他的身份证；如果是单位,到工商局看它的档案资料；如果卖方有代理人,看他有没有经过公证的授权委托书。

　　2、到房管局查验卖方的房产证。看该房屋是否有房屋共有权人,如果房屋为多人共有,则须卖房人提供所有共有人的身份证件及同意出卖房屋的书面文件；如是夫妻共有财产,看是否经过卖方配偶的书面同意；如果房屋已出租,则须卖房人提供承租人同意出售的书面意见；如果房屋已被抵押,则须卖房人提供抵押权人同意房屋出售的书面文件。

　　3、如通过房屋中介购房,购房者要选择正规的、有一定信誉度的中介机构,必要时可查阅中介机构应具备的“两证”,一为工商部门颁发的营业执照,二为房屋土地管理局颁发的中介代理资质证书。

　　4、仔细核对卖方身份证或工商档案中的名称与房产证上的房屋所有人是否一致,原则上是一个字也不能错。

　　5、如购买公房,须了解所购公房是成本价还是标准价,标准价购买的公房在出让时须按成本价补足费用。由于公房原单位对公房一般都保留优先购买权,因此,应要求卖房人提供单位放弃优先购买权的书面意见；另外,军队、医院、学校的公房,由于其特殊性,在没有取得单位同意的情况下,一律不得出售。

　　6、如果所购房屋是已购公房或经济适用房,还须卖房人提供政府部门对其上市交易的批准书。

　　7、如果了解到欲购房屋属于下列几种情况,则千万不能购买:已列入拆迁公告范围的房屋或被国家征用的房屋；被人民法院或行政机关依法查封的房屋；属违法或违章建筑的房屋；存在产权争议的房屋。

　　8、对房屋质量及其他配套主设施的审查。在这一环节,购房者除对房屋户型、结构、用材等较直观的方面进行查看外,还须进一步了解有关供用电情况、水质、水压、煤气、供暖、管线走向等细节；了解物业公司提供的服务项目及收费标准。

　　9、关键性承诺应体现在房屋买卖合同当中。交易双方当事人对房地产管理部门申报的成交价明显低于市场价时,或者以所购房屋进行抵押贷款时,要对所购房屋进行评估；签约过程中应特别注意,对交易的任何关键性约定或卖方的任何承诺均应体现在合同中,不能以口头约定代之,因为口头约定在一旦发生纠纷时则无法举证。合同的必备条款主要包括:房屋面积及附属设施、价款及给付方式、土地使用年限、房屋交付期限、违约责任等；如果选择了按揭贷款的付款方式,则须按照规定办理贷款手续。

　　屋顶花园为何房产证没有体现?

　　王先生咨询:购买房地产时,如果购买了屋顶花园,为何在办理《房地产所有权证》时却没有反映出来?

　　答:现行的法律法规规定,屋顶花园是一个公共空间,是不能销售的,它不符合房地产登记条例的规定,所以在办理产权登记时没有体现出来。购房者只能从所签订的购房合同中体现其对屋顶的使用权利,但其产权并未得到现行法律、法规的保障。

　　如何查询销售许可范围?

　　李小姐咨询:如何查询所购买的物业是否在销售许可范围内?

　　答:可以在东莞市房地产交易网上了解项目的预售审批情况。但在要求发展商出示《房地产预售许可证》的同时,还需留意该许可证的内容,因为对某些分期开发的房地产项目,主管部门会依据项目的进度情况分期发放许可证,也有一些许可证只对某一综合楼的某些楼层批准预售。因此在购买前必须认真核对所购买的房地产的栋号、楼层、名称等是否与许可证上所注明的内容相符。

　　哪些房地产不得转让?

　　梁先生咨询:有哪些房地产是不得转让的?

　　答:1、根据城市规划,市政府决定收回土地使用权的；2、司法机关、行政机关依法裁定,决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；3、共有房地产,未经其他共有人书面同意的；4、设定抵押权的房地产,未经抵押权人同意的；5、权属有争议的；6、法律、法规或市政府规定禁止转让的其他情形。