购房支招：二手房价飞涨 房主违约成本细细看
导读：
当二手房房价经历了持续8个月连续上涨，二手房市场的卖方市场气氛越来越严重。因为房源十分紧张，业主临时涨价、临时毁约等一些扰乱市场交易秩序的现象也出现了上升的势头。那么，最常见违约成本到底有多大呢？
定金阶段 多为双倍返还定金
此阶段买卖双方都有可能会产生违约情形，卖家眼见房价上涨心里不平衡，而买家则会因为感觉房子不合适而后悔，这是产生违约的原因所在。
【案例】程小姐在一家中介公司的帮助下，看了一套二手房，因为看房的人很多，但是当天又不可能签买卖协议，所以程小姐交了1万定金，但是后来程小姐后悔了，该怎么办呢？
【分析】美联物业市场研究部总监张大伟认为，这种情况定金肯定是不返还的，而如果是房主违约是需要交付双倍定金的违约金。而因为中介公司还未完成居间服务，所以双方违约一般不需要补偿中介公司相应的合理费用。
签订合同阶段 负担成本高
《买卖合同》签订之后，买卖关系确立，此时违约将要承担巨大的违约责任。
【案例】万先生购买了一套200万的二手房，但是签订合同交纳了10万的定金和6万左右的中介费以后，业主反悔认为要出售220万。
【分析】签订《买卖合同》之后，买卖关系已经成立，此时发生违约行为，买卖双方违约的一方将承担比较大的损失。首先定金需要双倍返还，而且需要负担中介费。另外还有可能需要支付房价上涨的损失。目前市场主要违约的都为房主因为房价上涨而反悔。但是购房者需要注意的是虽然法院支持购房者要求业主承担房价上涨的损失，但是因为现在评估房价与市场价格有差距，所以美联物业市场研究部总监张大伟建议购房者在签订合同前考虑清楚，尽量多支付定金，只要在房价20%以内的定金都可以因为违约双返。而且建议购房者购房前准备好首付款等，抓紧过户，不仅可以避免违约，还可以减少年底政策可能变化带来的影响。
二手房买卖中的陷阱
二手房的水究竟有多深？市民在买卖二手房时有何应对诀窍？律师结了二手房买卖中的几个陷阱：
“卖房者”非房主。对策：购房人可到房管局产权登记部门查询，如卖房者非该二手房的产权人，购房人应立即中止交易。因为其中可能存在欺诈，即使不是欺诈，购房人能否取得产权也存在风险。
卖房者只是使用权人。对策：只要卖房人未取得完全产权，交易都不可信。
房产上存有法律不允许自由转让或者禁止转让的障碍。对策：如该二手房已被查封或者抵押，则可在解封或消除抵押负担后，方可与之交易。
卖房者未将房屋出售的情况告知承租人，或者说已告知，但承租人未放弃优先购买权。对策：购房人如发现该二手房已出租，应要求卖房者出具承租人放弃优先购买权的证明。
原房主欠缴气、水、电、闭路电视等费用，会导致买房人无法正常使用这些附属设施。对策：买房人首先要了解清楚相关情况，同时把法律责任明确写进合同当中，来约束卖房人。
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