房地产律师讲述我国二手房交易有哪些方式？

目前，我国的二手房交易主要是通过以下四种方式进行的： （1）自己找卖家或买家 这种交易方式最省钱，但风险也最大。一般来说，进行二手房交易要分为四步。 首先，了解和寻找房源或客源。了解和寻找房源有以下两种途径：一种是通过亲朋介绍；另一种是通过报纸、网络信息或刊登求购信息进行了解和寻找。一第一种方法的信息面较窄，成功的概率较低；第二种方法的选择面很宽，但很多广告内容非常混杂。因此，作为买卖双方都必须认真识别相关信息的真实性，以避免盲目或受到无谓打扰。 其次，实地看房。作为买方，选择好目标房源后，一定要亲自到现场查看，最好要与产权所有人亲自面谈，落实好房屋的产权性质以及是否已具备上市交易条件。对已装修的房屋，要查看水、电、天然气、暖气等设施是否能够正常使用，房屋有无明显质量问题等；作为卖方，也最好了解一下买方的实际付款能力和资信情况等。 再次，协商和签约。这一部分很关键，一般来说，在合同中应根据双方协商的内容，详细、清楚地写明买卖双方及有关第三方的权利和义务，明确付款方式，办理产权过户的时间，房屋交付的时间、方法以及安全交易条款，合同中还应明确规定对于违约行为所应承担的责任和发生纠纷后的法律解决途径。 最后，产权交易。签订房屋买卖合同后，交易双方即可携带相关手续到房屋所属区、县房地产交易部门办理产权交易手续。一般来说，交易部门先要经过相应的审查程序，确定房屋产权是否具备转让条件；然后，买方按照合同规定的付款方式付清购房款，房地产交易部门正式受理转让申请；最后，买卖双方缴纳相关税费后，买方可以申领到房屋所有权证。另外，具有土地使用权证的还要到土地管理部门办理土地使用权变更手续。当然，购房者如需银行贷款，还应在办理产权过户手续前办理银行的申请贷款手续。 （2）通过房地产中介公司交易 我国二手房通过房地产中介公司的交易方式经过了三次转折性的改变。 二手房交易市场的起步阶段，属于一般的居间代理。此阶段，由于各个中介公司的规模有限，客户、房源量都较少，因此属于普通的居间服务形式，即买卖双方各自登记，由中介公司进行配对，并单独面向其中一方（买方或卖方）进行交易。但这种服务的缺点是，接受这种服务方式的卖方在等待成交的时间里得不到任何的时间补偿，且业主为了快速出售，盲目地在多家中介公司登记，这无形中加大了遭遇不法中介概率的风险，同时又要忍受不同中介公司多个经纪人的频繁打扰，这让想出售房屋的业主头痛不已。 二手房交易的第二阶段，便是独家代理的崭露头角。随着中介公司数量的增多和实力的壮大，一些成立时间长并初显规模的中介公司脱颖而出，得到了许多卖家的更多青睐。亦即，卖方只需在一家最认可、品牌知名度较高的中介公司登记并签署“独家代理协议”即可，无需多家公司登记。因为这种中介公司已经拥有了一定规模的门店数量，并基本覆盖当地二手房交易热点地段，因此，选择这样的中介公司不仅避免了第一阶段中业主时常被打扰的困惑，且品牌意识的逐渐深人人心也同时规避了由于接触多家公司而带来的不确定性风险。因此，市场人士认为销售方式从“一般的居间”到“独家代理”的阶段是二手房交易方式的第一次转折性的改变。 二手房交易的第三阶段，即是限时出售。顾名思义，“限时出售”即中介公司与业主商定委托时限（一般为一个月），若超时未售出，中介公司承诺赔付业主一定金额。这样的补偿对业主的利益是极大的保障，同时，对中介公司的经营行为也是一种约束，杜绝了其拖欠卖方房款，占用买方资金挪作他用的违规操作，从交易方式的层面牵制了中介公司的行为。而且，“限时出售”不仅可以给业主带来满意的收益补偿，同时也制约了中介公司的操作行为，达到了一箭双雕之效果。’可以说，这种服务方式不仅秉承了透明交易的正规操作，同时也保证了消费者收益的最大化。有关市场专业人士认为，二手房交易方式在经历了两次转折和不断完善的过程中，在透明交易的大环境下，“限时出售”这一二手房交易方式是符合现实需要也是公平、公正、公开的交易市场的需要。 这里需要说明的是，通过中介公司进行二手房交易既有优点也有缺点。优点是：①在交易的全过程中，有正规中介公司专业经纪人的参与和协助，交易双方在安全性方面的保障程度较大，尤其在进行标的较大的交易时，委托一家信誉好的中介公司代理交易，会感到放心、安全；②交易双方规避纠纷的难度较小，而专业经纪人对房地产合同条款、相关法规等知识比较熟悉，在他们的参与指导下，交易双方能比较有效地规避纠纷；③中介公司的信息数量大、范围广，可供选择的余地比较大；④在定金、押金等具体细节上出现矛盾或纠纷，中介公司的工作人员是以中间人的身份站在中立的立场出面协调，许多矛盾容易化解、很多纠纷能够得到恰当解决；⑤在房客租住期间，双方就某些具体问题产生了分歧或矛盾，中介公司的工作人员还能协助调解。不足之处是：①交易双方通过中介交流信息，增加了中间环节，信息交流的速度放慢；②成交后，交易双方需要按规定向中介公司交纳中介费用，会增加费用开支。 （3）通过拍卖行交易 目前，来自拍卖会的房源大约有以下几个渠道：一是有来自法院、行政执法机关罚没的房产；二是来自银行抵押期满、抵押人无力偿还债务的房产；三是私人委托拍卖的旧房等。这些二手房（大多数是房改房）由于地段不太好或比较陈旧，业主急于出手，于是便拿出来拍卖，以便实现换楼计划。一般来说，通过拍卖行交易房产，虽然价格比普通二手房交易价低，但却比较方便，出手快，手续透明度高。其实，拍卖行也就是另一种中介方式，它与其他中介的区别主要在于交易的处理方式不同：拍卖场上集中了所有感兴趣的买家，进行一次性竞拍；而一手中介则多以单对单的方式进行交易。一套房屋的拍卖成交过户大约需20天时间，而二手中介的时间则没有规律可循。更重要的是，拍卖会上的标的，其产权一定是明确的，不会存有任何手续上的问题，这点令不少买家觉得买得放心。笔者认为，拍卖会作为房屋二手中介的一种形式，有其独特的优势，在短时间内可以集中比较多的买家进行交易，成效比较明显。 （4）网上交易 这是一种新型的交易方式。据悉，上海市房地产交易中心的“存量房网上交易服务体系’，2006年2月份才正式开通。其中，徐汇、长宁、静安、普陀、卢湾、黄浦和浦东新区7个区首批试点开设受理点。届时，市民将可以通过该系统进行二手房挂牌、成交、资金流转和产权登记等全流程交易。而且相关的《网上房地产上网挂牌规则》（以下简称《上网规则》）、《网上房地产交割监管规则》（以下简称《监管规则》）等已经出台。 通常情况下，二手房上网挂牌主要分为四个步骤，即网上挂牌申请——资格审核——确定交易撮合方式——网上挂牌。下面就此做简单介绍： （1）网上挂牌申请。市民选择网上挂牌，要前往设立在各区、县交易中心的网上房地产服务受理处（以下简称受理处）提出上网挂牌申请，签订《上网买卖挂牌申请及承诺书》。申请上网挂牌的时候，应递交《上网买卖挂牌申请及承诺书》以及身份证明复印件、房地产权证书。需要说明的是，如果卖家是委托代理人向登记机构申请上网挂牌的，还应当提交当事人的委托书。属于房地产买卖和有偿转让公有住房承租权上网挂牌的，申请人应当承诺同意指定监管机构对可能发生的房地产交割进行监管。 （2）资格审核。据《上网规则》的规定，有下列情形之一的，受理处将不会受理上网挂牌买卖的申请。包括：①未依法登记取得房地产权证书的；②共有房地产，未经其他共有人书面同意的；③权属有争议的，尚在诉讼、仲裁或者行政处理中的；④司法机关或者行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式选择监管、中介服务限制房地产权利的；⑤依法收回土地使用权的，重大工程配套商品房在限制转让期限内的等。资格审核通过之后，交易中心将准予上网挂牌并向申请人出具挂牌凭证。 （3）确定交易撮合方式。二手房通过网上交易，无论是买房、卖房还是出租、承租，市民既可以自行寻找交易对象，即通过“手拉手”的方式成交，也可以仍通过房产中介来成交。如果市民选择“手拉手”的方式，整个交易过程如谈判、看房、侃价等将“自助”进行。如果选择通过房产中介来撮合交易，那么先要确定1－3个候选房产中介公司，或者在网上房地产的会员机构中选定特定的房地产经纪人。这些候选的房产中介全都是经过房地产交易中心审核，并符合相关规定的。选定了中介公司之后，交易中心将相关信息发布到中介公司的数据库中，申请人与中介公司签订经纪合同，并在网上备案，然后再由中介公司负责买卖双方的撮合、看房，直到确认交易。

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