二手房交易中常见按揭房交易的事情，售房人大多数将房屋产权证抵押在银行，《房屋产权证》控制在抵押权人手中，不还清贷款抵押权人不会将《房屋产权证》交付给抵押人，这就形成了售房人想卖房苦于无钱拿不出房屋产权证，购房人想买房但是又办不到过户手续，那么怎样才能使购房人在支付房款后能获得房屋呢？只有通过向房产交易部门办理预告登记手续，才能使购房人获得房屋。

预告登记是指为保全一项请求权而进行的不动产登记，该项请求权所要达到的目的，是在将来发生不动产物权变动。这种登记是不动产登记的特殊类型，其他的不动产登记都是对现实的不动产物权进行登记，而预告登记的不是不动产物权，而是目的在于将来发生不动产物权变动的请求权。预告登记的本质特征是使被登记的请求权具有物权的效力，也就是说，进行预告登记的请求权，对后来发生的与该项请求内容相同的不动产权的处分行为，具有对抗的效力，所登记的请求权就得到了保护。

预告登记的功能就是限制房地产开发商及其他不动产物权所有人等债务人处分其权利，预告登记后，未经预告登记的权利人同意处分该不动产的，不发生物权效力，以保护债权人将来实现其债权。购房人在与售房人订立了售房合同并支付首期款后，只享有合同法上的请求权，该项权利没有排他的效力，所以购买人无法防止售房人以其他方式出售给他人即“一房二卖”这种情况发生，而只能在这种情况发生时主张售房人的违约要求损害赔偿，而无法获得售房合同中指定的房屋。在建立了预告登记的情况下，购房人如果进行了预告登记，因为预告登记具有物权的排他效力，所以售房人违背预告登记将房屋又卖给别人，也不能发生法律效力，预告登记具有更好的保障二手房的交易安全。

（张立新 上海普若律师事务所专职律师）