出租人擅自解除合同会构成违约
导读:
核心内容:出租方擅自解约,承租方如何维护自身的权利?什么情况下租约可以解除?下面,法律快车房地产小编为您详细介绍。
房屋租赁在签订合同时,作为承租一方应该既要考虑怎样履行合同,又要考虑怎样保证自己特殊情形下解约退租的权利。否则,当你由于某种原因需要解除合同的时候,就会产生纠纷和损失。
案情简介:
原告上海卧虎环保科技有限公司将厂房出租给被告何红斌,何红斌再将系争房屋交由第三人上海深兰工贸有限公司实际使用。在租赁合同的履行过程中,卧虎公司与何红斌、深兰公司发生矛盾纠纷,卧虎公司遂擅自解除合同并承担相应的违约责任。
卧虎公司现起诉要求何红斌及深兰公司搬离系争房屋,并支付至实际搬离之日止的房屋租金、物业管理费、水、电费,以及延迟支付的违约金共计105413元。被告何红斌则反诉称,因合同是因为卧虎公司的违约解除,故要求卧虎公司赔偿其装修损失。且因为原告在合同履行期间擅自锁厂门,导致原告无法正常生产造成的营业损失,也应当由原告赔偿。故要求卧虎公司赔偿装修损失、营业损失共计208238元。深兰公司则同意相关损失由何红斌一并主张。
律师评析:
因房屋租赁合同的解除而发生的纠纷也比较多。处理此类纠纷时,应注意:
一、当事人有约定的,从其约定;没有约定的,则只能根据法律的规定解除房屋租赁合同,否则,将构成违约。
二、合同的解除,并非因符合解除条件而当然发生,而应以有解除权的一方行使为必要。这里需要区分合同的解除与附解除条件的合同两者的不同。前者是因法定或约定的条件成就而享有形成权,其效力的发生以实际行使解除权为必要;后者则因约定(不可能是法定)条件成就,而当然发生合同消灭的效力。行使解除权,根据《合同法》第九十六条规定,应以通知的方式。但亦不妨碍以诉讼的方式来行使,因为起诉本身可以视为一种通知。
三、要严格把握合同解除的条件。当事人只有在符合约定或法定条件的情况下,才能解除合同;在不符合解除条件的情况下,即使发出解除通知,也不能产生合同被解除的法律效力,相反,构成违约。
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