承租人先买权的行使期间及方式
导读：
核心内容：房屋承租人优先购买权须在一定期限内行使，其中，以出租人是否履行通知义务为分野，认定先买权的行使期限及方式。下面法律快车小编为您介绍。
第一种情况，出租人履行通知义务时，先买权的行使期间及方式如何确定？这里涉及以下几个问题：
(1)出租人履行通知义务的期限如何确定？《意见》第118条、《城市房屋管理条例》第11条均规定出租人出卖出租房屋，须提前3个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权；《合同法》第230条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人。显见，我国法律对承租人先买权的行使期间规定并不一致，《合同法》相对属于上位法，应当以之为准。
但是，由于《合同法》规定的较为含糊，司法实践中的通常作法仍是参照《意见》将3个月视为合理期限。可从实际反映出的问题看，这一期限过长，出租人依此至少要等侯3个月，最终结果极有可能是丧失出卖的绝佳时机，这与日益快捷的不动产交易实际情况相悖。因此，可以适当缩短出卖人的通知期限。当然，如果对行使先买权有期限约定的，还是应以约定期限代替法定期限。
(2)上述期限是供先买权人主张优先购买，还是供其实际购买？有人提出，应借鉴《法国民法典》的立法例，将行使期限的规定分为主张阶段和订约阶段两个阶段，提出主张的期间应当缩短，订约时段可以适当放宽。
然而，先买权的行使是以与出租人实际达成买卖合同为归依，订约之前该房屋能否转让仍处于不确定状态，如果上述期限只是先买权人主张优先购买而非达成购买协议，那么，实际上等于又延长了所谓“合理期限”，极为不利于出租人的利益保护。因此，上述期限之规定应视为先买权人与出租人达成买卖协议的期间。
(3)出租人的通知方式和先买权行使方式。关于出租人通知义务的履行方式，法律并未作出规定。考虑到保护先买权人的立法目的，出租人应选择采取专门、书面的通知方式进行，而不宜使用发表声明、公告等形式。通知的内容，必须是明确具体的出售条件，而不能仅局限于出售意向，以便承租人决定是否行使先买权。否则，不应视为其履行了通知义务。
对于承租人行使先买权的方式，参照各国立法例，也以采用书面、明示的形式为妥。
第二种情况，出租人未履行通知义务，先买权的行使期间及方式又如何认定？这里主要有两个问题：[page]
(1)先买权行使期间的起点确定。先买权行使期间的起算，不应从出租人公开表达出售意图时开始，而是以出租人与第三人订立买卖合之时为准。只有这时，买卖条件才能确定，先买权行使的“同等条件”才有实际参照物。
(2)先买权行使的除斥期间。
根据《意见》第118条规定，出租人未向先买权人履行通知义务而与第三人订立的合同，属于可撤销合同。先买权人不行使撤销权，买卖合同有效。对于先买权人申请撤销出租人与第三人买卖关系的期间，在定性上应当作为除斥期间，而不是诉讼时效期间。除斥期间，就是以一定期间之经过为要件，其经过后之法律效果是形成权之消灭。
另外，鉴于先买权之定性系作为一种形成权，所以，这一期间被认定为除斥期间并无不当。这样根据《合同法》第55条之规定，可撤销合同的除斥期间为一年，先买权行使的除斥期间类推适用此规定，亦即自出租人与第三人订立有效合同之日起算，逾期一年先买权即归于消灭。
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