承租人优先购买权之合同签订
导读:
在出卖存有租约的房产时,租户在同等条件下有优先购买权。如果业主未在签合同前合理期限内通知租户,就侵犯了租户的优先购买权,一旦租户起诉,业主就将需要向租户承担赔偿责任。
为了避免这种风险,业主应当如何解决租户的优先购买权问题呢?
首先,在法律规定的时间前通知租户,提示其是否行使优先购买权。具体说,应提前15天通知租户。如果租户在15天内未明确表示购买,视同放弃优先购买权。通知的方式最好是书面形式,并以快件形式寄往租户自己提供的地址,以保留证据。
其次,通知的内容要明确,主要包括两个方面的内容:一是关于交易条件的,包括与达成意向的买方商定的总成交价,税费及佣金的承担方式,定金、首期款及余款的数额及支付时间等内容;二是关于租户行使优先购买权的时间及程序的,要求租户如愿以同等条件购买应立即回复,并应在收函后15天内以同等条件与业主签订买卖合同以及交付定金,过期则视为放弃优先购买权,如不购买应出具书面的《放弃优先购买权声明》。
再次,通知期间业主最好不要同他人签买卖合同,以防止侵犯租户的优先购买权,除非租户出具了书面的《放弃优先购买权声明》。实在急卖的应当通过在备注中写明“在通知租户15天内租户行使优先购买权的合同自动解除,双方互不追究责任”的条款来保护自己。
最后,通知到达租户15天期满后,租户没有来签买卖合同及交定金的,可视为租户放弃了通知中交易条件下的优先购买权,业主可以以该条件或高于通知中价款的条件同他人签订买卖合同。但是,如果业主实际签买卖合同时降低了交易条件特别是成交价的,则应再次通知租户,以确保未侵犯租户在新的同等条件下的优先购买权。
否则,租客将可以要求以同等条件优先购买,或者因原房东向善意第三人出卖而无法实现时,租客可向原房东主张侵权损害赔偿。
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