房产中介虚假信息 受损怎么维权
导读:
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2009年3月,张刚来到深圳X知名地产中介公司,告之其姐姐张红以240万的价格委托出售中海华庭X号商品房。中介按照其委托找到了购房者李X。双方准备签买卖合同时,张刚称其姐姐张红人在东北,先由张刚代签,五日内张刚补交张红的授权委托书。中介公司为促成交易,购房人认为房价低怕有变故,就当即签订了买卖合同。李X按合同约定缴纳了定金15万元。其中:张刚收取12万,中介留3万做水电押金。合同签订后,张刚就一去不复返,也不再接听电话。后来中介得知,张刚签合同后又有一个买家愿以260万的价格购买上述房屋。张刚又和新买家签订了买卖合同。同时张刚由于四处负债,定金被拿去还债。连退还定金都无法做到。
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事情拖了1个月左右,李X在无法解决的情况下才找到了律师。这时,李X已非常被动。定金交了,合同签了。对方不履行,人都找不到了。同时,涉案房产也已卖给别人。后来,经律师的工作,提起了诉讼并查封了正在办理过户的房产,最后双方在法院调解结案。张刚退还定金15万并赔偿8万元。
案件的办理过程就不详诉了。在本案中,律师认为,作为购房者和中介存在以下问题:
1、中介未进行严格的售房主体资格审查。本案中,张刚委托中介售房,但张刚不是房屋所有权人,也没有出具有效的授权委托书。也就是说,真实的售房人从头到尾都没有出现。最严重的是,中介居然连真实售房人的身份资料都没有留存。(千万不要小看这一条,本案中未调查真实售房人的身份资料,律师亲赴沈阳,花费3天时间和近5000元费用,才得以取得)
2、中介对定金的处理方式不当。即便是中介为了促成交易签订合同,定金也应暂时由中介托管。由于张刚不是实际售房人,将定金交付给他存在极大的风险。好在本案实际上张刚和张红还是真实的姐弟关系,如果是蓄意诈骗,中介公司难辞其咎。
3、买房人缺乏基本的法律常识。过于相信中介和卖方的承诺。同时,事情发生后没有第一时间采取措施。幸亏后来律师采取措施比较快,房屋还没有完成过户。否则,很可能造成无人买单的严重后果。
4、合同中未约定违约金条款。按照深圳的房地产合同签订习惯,违约方一般要承担购房款20%的违约责任本案中即48万元。由于合同中未约定,卖方即便违约承担双倍返还定金也不过赔15万,而卖给别人可以多赚20万。在利益驱使下必然造成恶意违约。
法律连接:
根据《合同法》第425条的规定,“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告,居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事项或者提供虚假情况,损害委托人利益的,不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”
房屋买卖涉及的标的额巨大,也存在较大的交易风险,当事人找中介公司提供居间服务,一是因为中介公司拥有大量获取和发布房源信息的渠道,这种信息资源是普通的买房者不可能获取的;二是因为中介公司在房地产交易领域具有专业优势,这种优势让卖房者和买房者愿意“花钱买个放心”。
也正是基于中介公司的这种行业特殊性,中介公司“如实报告有关订立合同事项”的义务应当包含两个方面:
一是对于委托人提供的资料应当如实向买房人报告,不得隐瞒或提供虚假资料;[page]
二是应对委托人提供的各种资料作必要的专业审查,以确保其提供信息的真实性。
如到房管部门对产权情况进行查询,以便对产权是否合法、清晰、有无被抵押查封等情况予以确认,对房屋进行实地查看,以便了解房屋的实际状况以及是否存在漏水、环境噪音等。
实际判例中,对于中介公司隐瞒或提供虚假资料可能会要求完全承担赔偿责任。如是专业审查出现问题,可能承担30%-60%的赔偿责任。
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引用法条
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