[案例]

2008年4月15日，杨某通过汉宇物业公司看了位于浦东龙阳路上的一套二手房。过了一星期，杨某又在中原物业公司处看到了同一套房源，由于对这套房屋比较满意，杨某又在中原公司业务员的带领下验看了房屋并签订了一份房地产求购确认书。该确认书明确：杨某在验看过该房地产后六个月内，与出卖方达成买卖交易或者利用中原公司提供的信息、机会等条件但未通过中原公司而与第三方达成买卖交易的，杨某都应按照与出卖方就该房地产买卖达成的实际成交价的1％向中原公司支付违约金。

看房后，中原公司向杨某表示房屋的成交总价为一口价158万元，而汉宇公司则表示价格可以协商。杨某在一番比较下通过汉宇公司与房屋的业主马某签订了买卖合同，成交总价为151万元。不久，中原公司向法院起诉要求杨某支付违约金15800元。

法院经审理后认为，看房确认书的约定侵犯了杨某的契约自由选择权，加重了杨某的责任，因此看房确认书上关于违约责任的格式条款无效，中原公司无权依据该条款要求杨某支付违约金。而且，杨某之后通过汉宇公司居间中介达成买卖合同的实际成交价低于原告居间中介的房价，从契约自由原则角度出发，杨某也有权选择对自己有利的中介公司完成交易。

中原公司虽然没有促成买卖双方合同成立，但确实提供了居间服务，杨某应支付必要的费用。最后，法院依据实际情况和公平合理的法律精神，酌情判决杨某支付居间服务费3000元。

[律师点评]

房产中介和看房人的合法利益都应该受到保护。对于房产中介公司来说，应该从现实和法律的双重角度出发，制订公平、合理的特别规定，以免因涉嫌霸王“格式条款”而被判定无效。