张先生来电反映其购房的上家是夫妻，系争房屋为夫妻共同财产，且产权证上为夫妻二人名字，现在丈夫欲出卖该房屋与他，该如何维护其自身利益。

　　审判实践中，经常遇到房屋共有人以其他共有人擅自处分共有财产为由，主张其他共有人对外签订的“二手房”买卖合同无效。对此问题，应区别不同的情形分别处理。

　　一是房屋出售时，权利登记仅为出卖人一人的，基于不动产的公示、公信原则，买受人有理由相信出卖人系房屋的完全权利人，其与出卖人之间签订的买卖合同，应认定为有效;但如有证据证明买受人存有过错，与出卖人恶意串通，损害其他共有人利益的除外。

　　二是房屋出售时，权利登记为数人的，基于部分共同共有人不得擅自处分共有财产的法律规定，在其他权利人事后不予追认的情况下，应认定买卖合同无效;但买受人有理由相信出卖人有代理权，符合表见代理构成要件的，应确认买卖合同有效。此种情况为了保护买受人的利益，最好是在所有共有人面前签订买卖合同或者由其中一人出具一份其他共有人的承诺书，方能保护买受人的最大利益。

　　如果是无权代理的第三人与买受人签订买卖合同，就更需要注意代理人的代理权，如果没有代理权或超越代理权，那么买卖合同是无效的，发生纠纷由代理人承担

　　几种常见房屋权利瑕疵纠纷的处理

　　1.出卖他人房屋纠纷的处理

　　出卖他人之物，是否有效，各国立法规定不一。依日本民法典第560条的规定，出卖他人之物应属有效，然而如果出卖人在约定的履行期到来时仍不能取得出卖标的物的所有权并移转于买受人，则因其主观上的履行不能而负违约责任。德国民法典及瑞士债法也有类似规定。我国《合同法》第一百三十二条第一款规定：“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。”如果对该款作反对解释，即不属于出卖人所有且出卖人无处分权的物，不构成买卖合同的标的物。换言之，《合同法》不承认出卖他人之物的合同的效力。此与法国民法典第1599条的规定相同。该条规定：“就他人之物所成立的买卖，无效。”但是，结合《合同法》第一百五十条关于权利瑕疵担保的规定来考虑，则不应解释为债权合同无效，而是该债权合同仍然有效。

　　我们认为，违反《合同法》第一百三十二条第一款的规定，出卖他人之物，即构成无权处分。关于无权处分制度，《合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”对该条作反对解释，即权利人不追认且处分人事后也未取得处分权的，合同即无效。因无权处分并最终导致合同无效的，由出卖人向买受人承担信赖利益的赔偿。

　　2.未经共有人同意出卖共有房屋纠纷的处理

　　未经共有人同意出卖共有房屋，性质上也可认为是出卖他人之物。由于我国在房屋所有权登记制度上的不完善，在共有房产的房屋所有权证上所有人往往只登记为出卖方一人，而登记机关在办理过户登记时对房屋所有权人的审查仅为形式审查，故房屋所有权通过登记发生移转就实际可能。于是该纠纷涉及的就不仅仅是合同的效力问题，在处理上远较纯粹的出卖他人之物(即上述第一种出卖他人房屋纠纷的处理)为复杂。

　　关于共有人擅自处分共有财产的问题，最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》第八十九条关于“共有人在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”该条被认为确立的是善意取得制度。值得注意的是，该规定并未排除不动产的的善意取得。按照该条规定，第三人合法权益能够得到维护的必要条件为：

　　1.善意。民法上的善意即为不知情。具体在本节情形，指买受人不知该房屋的所有权状态为共有财产。实践中，对善意的审查，可依交易惯例，从两方面考察：一是查房屋所有权证上的记载。依交易习惯及常识，买受人与出卖人在交易时应当对房屋所有权证进行审查，不仅查看所有权人的情况，还要查看房屋的登记面积、房屋的结构、设计用途、土地使用权情况，等等，如果在事后的审查中能够获知该房屋为共有财产，即可推定该买受人为非善意。二是按照交易习惯，买受人必然会对交易的标的物—房屋进行实地察看，如果有证据表明在一般情况下当事人可在实地察看中得知该房产系共有财产的，即可认定买受人为非善意。

　　2.有偿。如果买受人向出卖人支付了房屋的对价，即为有偿取得。如果移转所有权的基础法律关系为赠与等无偿取得财产方式，真正的所有权人(原所有权人)可请求返还房屋所有权。

　　3.取得该财产。所谓取得财产，应理解为取得物的所有权。对于房屋买卖，善意第三人必须实际上通过登记取得房屋所有权。

　　因此，买受人是否能够受到保护，实际取得共有财产，应当区别买受人是否属于善意、有偿、过户登记等情况，作出不同的处理。

　　(1)合同订立后，房屋并未办理过户登记移转所有权的，可按照《合同法》第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。权利人不追认且处分人事后也未取得处分权的，合同即无效。因无权处分并最终导致合同无效的，由出卖人向买受人承担信赖利益的赔偿。

　　(2)合同订立后，该房屋所有权已经在登记机关办理了过户登记，并且买受人是善意、有偿获得该房屋所有权的，该房屋买卖合同有效，买受人可依法取得该共有财产的所有权。