律师支招:房产违约金应该如何计算?
导读:
买房是一件头等大事,但往往会遇到这样那样的状况,譬如说开发商逾期交房,逾期办理房产证等等。当消费者遇到这样的问题时候,该如何拿起法律武器维护自身权益呢,该如何向开发商讨要违约金呢? 法律快车律师为您支招。
违约金:及时发函追讨
延迟办理房产证的违约金,是从合同约定的开发商提交办理房产证资料给房管局的期限(即第一个时间,不是第二个时间)届满起算,业主应当是第一个期限届满后2年内起诉开发商,或者通过特快专递发函给开发商,要求其支付延迟办理房产证的违约金,否则,每迟一天,就少一天违约金,直至没有了为止。因此,及时向开发商发函追讨延迟办证违约金很重要。业主可以委托律师向开发商发送律师函,可以在合同约定的期限届满后,即委托律师诉讼,至少在拿到房产证后立即委托律师诉讼,追讨延迟办理房产证的违约金。
违约金:计算有方法
合同是双方的合意,所以如果合同中对违约金的计算方式(包括起算日期、日利息、总数额等)已经做了约定,那么业主就可以按合同的约定要求违约金,追究发展商的违约责任。不过,如果没有约定就必须按照法律的规定来计算违约金。
计算违约金的起算日期分三种情况,第一,商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;第二,若商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;三,若标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日。从该三种期限届满起计算违约金。
特别提醒:
■当事人一方违约后,对方应当采取适当措施防止损失的扩大;没有采取适当措施致使损失扩大的,不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用,由违约方承担。
■如果当事人既约定违约金,又约定定金的,一方违约时对方可以选择适用违约金或者定金条款。
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