教你如何巧妙理财化解住房难题
导读:
不买房的房产投资
"你为何不买房?"时不时总有朋友这样问我。"为什么买房?现在租金回报率那么低!"我的回答总是一成不变。
并非没有关注过上海的房产市场,好几位同事也属于有好几套房每月租金收入不少的"收租一族"。问其中一位,他说手中一套虹口区的二居室,市价大概在100万元左右,每年租金收入3.5万元,如此算来,年租金回报率就是3.5厘。
这年头,要一年赚3.5%还不容易!我有100万元为什么要去买套房?比如说,现在五年期存款利率为5.85厘,这就意味着我100万元存银行每年有5.85万元的利息,扣除5%的利息税后实得5.5575万元。我大可拿出其中的3.5万元来租下同事的那套房子,剩下来的2万多元爱怎么花就怎么花。
也许有人笑我太天真,问我5年后存款到期再也无法获得那么高的存款利率怎么办?要是租金不断上涨怎么办?
我同意只要中国经济不断成长,房产肯定是上佳的投资对象,但这并不等于说我一定要把自己居住的那套住房当作投资对象。我可以投资房地产股,可以投资房地产信托产品,也可以投资房地产投资基金。比如香港股市就有一个叫越秀房地产基金的投资产品,可以像股票一样交易,其持有的全部资产就是广州的商业大厦等物业,并会每年把至少90%的租金收入派发给基金持有人,按照目前的市价,其年租金回报率在7厘左右。我大可买入类似的产品,不但每年收益比存银行更多,而且只要地产向好,房地产基金持有的物业一样升值,租金一样增加,我获得的回报自然水涨船高。有这样的好东西,即使我租房住,又何需担心踏空未来几十年中国地产潜在的长期牛市呢?
买不起未必住不起
2007年房价那轮上涨过后,小刘是愈发买不起家附近的那个高档楼盘了。自从2002年开盘至今,小刘始终对这个环境不俗的小区心仪不已,但是工资的涨速明显敌不过房价的涨势。小刘新婚妻子的一席话点醒了梦中人:"我们买不起,未必住不起呀。"利用不同区域楼盘的租赁回报差,小刘夫妇顺利地住进了这个心仪已久的小区。
小刘夫妇现有一套70平方米两房的老式公寓,如果出售,大概可以套现90万元,夫妇俩还有30万元的现金。如果要买那个心仪的新小区,120多平方米的三房房价已经涨到300万元,小刘夫妇的资产刚好能够贷款七成购买这套二手房,剩下的现金用于支付各类税费和装修。但从此以后,夫妇俩每月要支付12000元左右的房贷,对于月薪总额仅15000元的这个家庭来说,交完房租,两人生活水平将迅速下降,而且以小刘夫妇的收入情况,银行现在不会放贷。
按照小刘妻子的方案,住的问题就得到了解决。夫妇俩将老房子转售为租,月租金3000元,30万元的现金再买套60万元左右的老房子,月租金2000元。而那个环境很好的新小区因为入住率低,三房精装修的月租金仅5000元。夫妇俩用两套房子的租金租下了这套120平方米的新房,住进了自己心仪的小区,每个月只需额外支付小房子的房贷2000多元。
房屋出租投资回报率的不同是目前上海楼市中普遍存在的现象。据合富置业有关人士透露,从目前的上海房屋租赁市场来看,售后公房的出租投资回报率是最高的,可以达到5%-6%左右,而一些新交房楼盘的投资回报率较低,仅2%-3%。通过利用不同楼盘间的投资回报率差,购房者完全可以以低成本达到改善居住条件的目的。
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