二手房交易帮您算个税
导读:
鉴于个人转让自有住房情况多样,征缴个人所得税较为普遍的现状,市地方税务局有关负责人士举例说明新政策,帮助买卖房屋个人算明个人所得税。
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(一)、先买后卖
例1、张某于2006年5月购置一处住宅,房价款60万元,已纳契税及各项费用2万元。2006年9月将自住房转让,取得转让收入50万元,不能提供完整、准确的房屋原值,已纳营业税、附税及各项费用3万元,张某应纳多少个人所得税?
张某不需缴纳个人所得税。因张某转让现住房前一年已购房,且转让金额小于购房金额,按我市规定,免予征收个人所得税。
例2、张某于2006年5月购置一处住宅,房价款60万元,已纳契税及各项费用2万元。2006年9月将原住房转让,取得转让收入70万元,不能提供完整、准确的房屋原值,已纳营业税、附税及各项费用4万元,张某应纳多少个人所得税?
张某需缴纳个人所得税。张某转让原住房前一年已购房,但转让金额大于购房金额,按我市规定,应征收个人所得税。在缴纳个人所得税时,可按照已购房金额占原住房销售额的比例,向原住房所在地地税局提出减免税申请,填写《天津市住房转让个人所得税减免税退税申请审批表》,并按税务机关要求提供真实、完整、准确的申请资料。经税务局审核批准后,为纳税人开具《天津市住房转让个人所得税减免税通知单》。代征单位凭税务局开具的《天津市住房转让个人所得税减免税通知单》注明的减免税比例,对应缴纳部分按1%征收个人所得税。即:免税比例=60/70=6/7,应纳税比例=1-6/7=1/7,应纳税款=700000×1%×1/7=1000元。
例3、张某于2005年5月购置一处住宅,房价款60万元,已纳契税及各项费用2万元。2006年9月将原住商品房转让,取得转让收入50万元,已纳营业税、附税及各项费用3万元,张某应纳多少个人所得税?
张某需缴纳个人所得税。因张某先购买的住房距转让现住房已超过一年,按规定不再准许抵免购房金额。由于张某不能提供完整、准确的房屋原值,房管部门按其转让收入1%代征个人所得税,即50万元×1%=5000元
例4、依上例如张某能提供完整、准确的房屋原值,其中:原购房款37万元,已纳契税及各项费用1.5万元,装修费3.5万元,贷款利息4万元,张某应纳多少个人所得税?
先按上例缴纳5000元个人所得税。由于张某能提供完整、准确的房屋原值,可持个人所得税完税凭证到房屋所在地地方税务局,填写《天津市住房转让个人所得税核实纳税申报表》办理据实申报,多退少补。核实征收税款为:发生的3.5万元装修费,经税务机关审核,其凭证是合法有效的,且未超过商品房装修费最高扣除比例10%,可全额扣除。应纳税款=(50-3-37-1.5-3.5-4)×20%=2000元,应退税款=5000-2000=3000元。
(二)、先卖后买
例1、李某于2006年8月将原住房转让,取得转让收入50万元,不能提供完整、准确的房屋原值,已纳营业税、附税及各项费用3万元,10月购置一处住宅,房价款60万元,已纳契税及各项费用2万元。李某应纳多少个人所得税?
李某在将原住房转让,取得转让收入50万元时,先按转让收入1%缴纳个人所得税,即500000×1%=5000元。因李某转让原住房后在一年内又购房,按规定,可向原住房所在地地税局提出退税申请,填写《天津市住房转让个人所得税减免税退税申请审批表》,对已缴纳的个人所得税,按其重新购房的金额占原住房销售额的比例,申请办理全部或部分退税。税务局经审核批准后,通知纳税人领取《现金退税通知书》到指定支库领取退还的现金税款。因李某转让原住房金额小于新购房金额,应全额退税。
例2、依上例李某10月购置一处住宅,房价款40万元,已纳契税及各项费用2万元。李某应纳多少个人所得税?
李某在转让原住房取得转让收入50万元时,先按转让收入1%缴纳个人所得税,即500000×1%=5000元。因李某转让原住房后在一年内又重新购房,且转让金额大于重新购房金额,应部分退税。比例为40/50=4/5,即:应退税款=5000×4/5=4000元。
例3、李某于2006年8月将原住房转让,取得转让收入60万元,已纳营业税、附税及各项费用4万元。2007年9月购置一处住宅,房价款70万元,已纳契税及各项费用5万元。张某应纳多少个人所得税?
李某在转让原住房取得转让收入60万元时,先按转让收入1%缴纳个人所得税,即600000×1%=6000元。因李某再购房距转让原住房超过一年,按规定已征税款不予退税。
例4、李某于2006年8月将原住房转让,取得转让收入60万元,已纳营业税、附税及各项费用4万元。能提供完整、准确的房屋原值,其中原购房款48万元,已纳契税及各项费用1.5万元,装修费3.5万元,贷款利息2万元,2006年10月购置一处住宅,房价款50万元,已纳契税及各项费用5万元。张某应纳多少个人所得税?
李某在转让原住房取得转让收入60万元时,先按转让收入1%缴纳个人所得税,即600000×1%=6000元。由于其能提供完整、准确的房屋原值,可持个人所得税完税凭证到房屋所在地地方税务局,填写《天津市住房转让个人所得税核实纳税申报表》,办理据实申报,多退少补。核实征收税款为:应纳税款=(60-4-48-1.5-3.5-2)×20%=1000元,应退税款=6000-1000=5000元,因李某转让原住房后在一年内又重新购房,且转让金额大于新购房金额,应部分退税。比例为50/60=5/6,即:应退税款=1000×5/6=833.33元,李某实际应纳税款=1000-833.33=166.67元。
(三)、转让自用5年以上并且是家庭唯一生活用房
例、王某2006年9月转让自用5年以上并且是家庭唯一生活用房,取得收入45万元,王某应纳多少个人所得税?
由于王某转让自用5年以上并且是家庭唯一生活用房,按规定免征个人所得税。王某应到住房所在地房管部门,填写《天津市住房转让个人所得税免税申报表》,承诺所转让住房是家庭唯一生活用房后,办理个人所得税免税手续。 [page]
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