以租养贷不划算 下半年二手房源放量将加速
导读:
据市建委城建研究中心信息处提供的数据,今年1季度我市城八区二手房租赁价格为28.17元/月·建筑平方米,二手房买卖价格为5878元/建筑平方米,租售价比为28.17/5878=1/209。根据这一结果,有专家认为——“以租养贷”不划算 二手房租售比为1:209
根据市建委城建研究中心信息处提供的数据,今年一季度我市城八区二手房租赁价格为28.17元/月·建筑平方米,二手房买卖价格为5878元/建筑平方米,租售价比为28.17/5878=1/209。如果在此基础上再考虑物价指数、房屋空租期、建筑物折旧、应缴税费、供暖费、物业费等租赁成本,二手房租售价比理论值更低,现阶段租售价比高于客观水平。
试举例:刘女士两年前在亚运村地区购买的一套价格5600元/平方米,面积85平方米的商品房,总房价款47.6万元,并获得了34万元七成15年的银行按揭贷款。根椐新利率,对刘女士的出租收益进行了分析:
计算公式:年出租净收益=月租金×实际出租月数-月供×12-月物业管理费×12-供暖费-房屋出租综合税(年租金收入×5%)
另外,根据亚运村地区的租赁现状,刘女士每月可得租金为2000元,空置期一个半月,月物业管理费2元/平方米×85平方米=170元,供暖费为30元/平方米×85平方米=2550元,租赁综合税2000元/月×10.5月×5%=1050元,那么在新利率下,刘女士采用等额还款方式,每月的还款额为2743.92元。
而该房屋年出租净收益为2000×10.5-2743.92×12-170×12-2550-1050=-17627.04(元)
除此之外,刘女士的前期投入成本=96000(首付)+476000×1.5%(契税)+476000×2%(大修基金)+476000×0.05%(印花税)+500×85(装修费)+40000(家电、家具)+380000×1%(贷款手续费、保险费、律师费)=199198(元)并未计入。
房源供应低于预期的原因尽管2005年一季度北京市存量住房买卖成交1.43万套,同比增长39.6%,但是,交易量仍然远远低于预期。其原因主要包括:
一、卖旧(已购公房)买新(新建商品住房)换购成本高,已购公房套总价为新建商品住房买卖套总价的42%;
二、央产房放量缓慢。自2003年10月份至今,央产房只有7000多套通过审核,实际成交的仅有1500多套,只占90多万套央产房存量的0.13%;
三、租赁成本低。老百姓出租旧住房获取稳定的租金回报和“以租养房”现象普遍等原因,使我市存量住房二级市场有效供给房源不足,二手房买卖价格持续增长。
二手房供需矛盾将趋于缓和对于二手房市场,业内人士认为,目前二手房租售价比高于合理值只是暂时现象,而随着国家一系列稳定住房价格的政策出台,二手房市场的加速放量,更多的已购公房和二手商品住房投放市场。同时,尽管租赁市场近几年处于平稳发展时期,租金价格一直保持平稳的态势,但是也不排除如果持续加息,租金价格难免会随着房贷利率的提高而相应变化。预计今明两年本市二手房市场供需矛盾趋于缓和,交易价格随之下降,二手房租售价比逐步趋于合理。
高位套现正当时加息所传递出的“政府将继续打压高房价”的信号,使得二手房房价有可能看跌,二手房的租售比例也有可能进一步拉大。因此,有关专家建议,“以租养贷”的业主一定要谨慎规划,尽量规避市场变化带来的各种风险。手上有闲置房屋进行出租的业主,为避免未来因房价下降而导致收益的降低,在二手房交易价格趋于高位的今天,适时出售手中房屋,高位套现。
声明:该作品系作者结合法律法规,政府官网及互联网相关知识整合,如若内容错误请通过【投诉】功能联系删除.
相关知识推荐
在我们现实生活中,大家都会经常听见安置房这几个字,其实安置房顾名思义就是政府出资安置一些强制拆迁的家庭从而建造的房子。那么能够享有这些安置房是哪些必要的相关条件
二手房屋买卖合同纠纷审判原则如下:双方可以先行私下协商处理,协商不成的可向仲裁机构申请仲裁或向人民法院起诉;当事人对发生法律效力的判决、仲裁裁决、调解书拒不履行
二手现房交易税费由买卖双方一同承担。买家需缴纳房款1.5%的契税、0.05%的印花税、交易费、测绘费、权属登记费取证费;卖家需缴纳交易费、房款0.05%的印花税
二手现房抵押贷款一般三周左右放款,具体可以咨询当地银行。借款人在银行开立活期存款帐户后准备贷款要求的资料,面签银行、银行报卷和审批;银行审批通过后通知借款人审批
二手房离婚分割如下:属于个人财产的分割给个人,属于共同财产的房子夫妻双方可以协商确定;双方有协议的,按照协议进行分割处理;有争议且协商不成的可以根据出资人、出资
买卖二手房需要土地证。房屋和土地是不可分割的整体,在办理二手房买卖过户手续时,当事人必须提供身份证、房产证、土地证、完税证明等资料,没有土地证的二手房无法办理登