怎么防范二手房风险
二手房买卖风险
二手房贷款风险
二手房购房风险
二手房 风险
1.交易主体的风险。具体说就是出卖人并非房屋所有权人，未获得房屋所有权人的有效授权自行卖房。比如说，夫妻双方的一方瞒着对方出售房屋；不通知房屋产权共有人就私自卖房；职工不告知单位便出售单位拥有部分产权的房屋等，这些情况都需要仔细辨别。

2.交易房屋的风险。这包括多种情况：用于交易的房屋为违章建筑或已被列入拆迁范围；房屋权属有争议；房屋已出租他人，出卖人未依规定通知承租人，侵害承租人优先购买权益的；房屋已抵押，未经抵押权人书面同意转让的；被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋所有权属转让的；用于交易的房屋存在质量瑕疵。
3.交易手续的风险。房屋属于不动产，则有别于一般动产的交易规则。房屋产权及相关权利的发生、变更等均需到有关政府部门进行登记。出卖人仅将房屋交付买受人使用并不足以产生房屋所有权变动的法律效果。
4.交易合同的风险。如果双方对权利义务约定不明，或者合同条款签订不明确，那么其中一方的权益就容易受到损害。
5.产权风险。购买二手房也要认准产权，以免房屋今后不能出手。按规定，买卖双方要缴纳相关税费，办理产权过户手续，房地局才会核发过户后的产权证。
以上五类情况只是购买二手房的主要风险，并不能排除其他风险的存在，为了保证购买二手房的交易安全，应当委托专业律师帮助审查。
全流程透视二手房贷款风险及化解建议
　　近几年，随着居民对住房消费需求的日益增加，银行个人住房贷款增长迅速，特别是二手房市场的成交活跃，使得各商业银行纷纷瞄准这一“蛋糕”，并将其作为信贷业务扩张的重点，而陆续推出按揭、转按揭、循环贷、抵押贷等业务品种。资金的充裕、业务品种的丰富，加之客户资源的有限性，使得商业银行间争夺二手房客户资源的竞争呈现白热化，部分银行以提高办件速度、降低取费为吸揽客户的手段，使得贷款审批手续一减再减。
作为全国性专业征信机构，联合信用管理有限公司在全国很多省市开展了二手房贷款征信调查工作，并为多家银行服务，在实践中，切身感受到银行二手房贷款面临较大风险，具体表现在以下几个方面：
一、中介信用风险
　　由于目前二手房贷款的客户资源大多为中介所掌握，所以造成很多银行在推出新业务品种时过度依赖中介，将中介作为业务扩张的主要营销力量，甚至给予某些中介一定的授信额度，从而为中介公司占压客户资金、欺骗客户提供了方便，而各银行间的恶性竞争也使得中介弄虚作假帮助客户骗贷有恃无恐。
　　中介公司对二手房贷款业务的介入对于银行而言是一柄双刃剑。一方面，扩大了业务；另一方面，加大了风险。房地产中介以及贷款中介是一个进入门槛较低的行业，而他们占用的借款人首付款和贷款金额往往超过注册资本的数十倍，从理论上说，这是一个较为危险的数字，一旦发生挪用资金现象，必给市场造成恐慌和社会的不安定。
　　从联合信用管理有限公司的实际业务操作中，我们发现，中介公司的交易行为不仅仅对银行所发放贷款的安全性构成威胁，甚至对整个货币政策构成威胁。部分贷款资金游离出银行的控制，未及时流向借款人或卖房人，而在中介公司体内循环扩张，创造了货币，一定程度上干扰了国家的货币政策，一旦中介投资失败导致资金链断裂，中介无力支付客户资金，必将引发风波。而银行是现金的净流出方，承担着最终的信用风险。
二、贷款主体及交易行为真实性风险
　　银行开办二手房贷款业务的目的不仅是为了以金融工具造福居民，更是为了完成一单合法的贷款发放，从借款人日后的还本付息过程中，为银行创造利润。因此，银行必须确保贷款资金最终流向真实的借款人、用于实现贷款申请书上所列明的支付功能，并且借款人提供了没有瑕疵的抵押物作为担保。
　　近来，已有银行在个人住房贷款业务中出现了贷款欺诈案例，而正是由于银行在审查借款人、贷款事项以及抵押物真实性方面出现了失误，从而导致欺诈案件的发生。
　　在联合信用管理有限公司的实际征信业务中，曾遇到多起中介和借款人提供虚假材料的案例，具体表现为以下几种形式
1.借款人身份及资质虚假。
　　目前很多中介出于种种目的为借款人伪造身份证或户口本，我们就曾发现了多起这样的案例，比如借款人提供的身份证经公安部身份查询系统核查，姓名和身份证号不一致；借款人提供的户口本经户籍所在地派出所鉴定系伪造等等。这些问题如不认真审核，往往很难发现，而一旦借款人提供了虚假的身份证明，将直接导致骗贷事件的发生。
2.收入证明不真实。
　　收入证明的真实性决定着借款人的偿债能力。银监会在《商业银行房地产贷款风险管理指引》中明确规定“应将借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下（含50%），月所有债务支出与收入比控制在55％以下（含55%）”。但此规定成为个别银行信贷人员辅导客户填写收入证明的数字依据，在我们实际工作中，发现了大量收入证明不实的案例，具体表现为以下几种形式：⑴借款人并非在提供收入证明的工作单位工作；⑵收入证明出具单位经工商核查早已注销或吊销；⑶借款人私自挪用单位公章加盖收入证明；⑷收入证明上加盖的公章系伪造；⑸借款人的实际收入水平与收入证明存在较大差距等等。这些问题都将为贷款留下严重的信用风险隐患。
3.贷款用途虚假
　　由于个人消费贷款期限长、利率低，因此很多借款人编造购房、购车、装修等用途证明文件以骗取银行消费信贷，而其真实贷款目的是用于企业生产经营或其他消费。我们曾遇到这样一起案例：某借款人以其自有商业住房为抵押，申请银行住房消费贷款，用于购买二手住宅一套，并提供了房屋买卖协议。经我公司征信人员到拟购房实地征信，发现该房房主并未有出售房屋意向，且未曾与任何人签署房屋买卖协议，其透露，其曾在某家中介询问过抵押贷款的事宜，并提交了其产权证以及身份证复印件，故借款人提交的资料是该中介所为。后经进一步与借款人核实，借款人承认其贷款是用于其在山东胶州的一家制衣厂作为流动资金使用。类似的案例不胜枚举，如不能实地核查，往往从书面材料中难以辨别真伪，而一旦贷款用于企业经营，尤其是用于归还历史债务，往往风险巨大。
4.捏造房产交易骗取贷款
　　类似某些银行暴露出来的贷款欺诈案例，我们工作中也曾遇到过，但由于我公司征信人员在征信工作中的认真负责，最终为银行避免了几千万元的经济损失。例如，某中介代理某开发商为其员工办理住房贷款业务，总额3000余万元，银行委托我公司进行了实地征信，在征信过程中，征信人员发现了诸多疑点：比如在我们实地征信过程中，发现该房地产公司无办公状态，全部人员在忙于配合征信，经与借款人访谈，发现他们的谈吐明显与其自称的高学历、高收入不相吻合，而且借款人大多租房居住，无其他资产，拒绝我们对其家庭进行征信。鉴于这些疑点，我们对借款人拟购房进行了实地深度征信，发现全部房屋均为返迁户，并已居住多年，只是因为开发商未为其办理产权证。这是一起典型的开发商以员工名义编造房产交易事项的骗贷行为，而如果不进行认真核查，则风险难以规避。
5.关联交易
　　通过自己人之间的关联交易来达到获取银行贷款的目的。如配偶、兄弟姐妹、父子之间的房屋买卖。这种交易除了产权的过户外，没有居住人的变更，也不存在首期付款，贷到的资金根本不是用于支付房款，而是用于其他方面，甚至是归还赌债，目前逾期的贷款中这种情况很多。
三、抵押物瑕疵
　　无论是二手房按揭还是抵押业务，银行都是以该房屋作为还款保证的，但由于二手房相比于新房，其所处的物理状况劣势、经济价值贬值决定了银行所持有的抵押房屋物权财产权面临较大的风险，比如物理状况、物权瑕疵、价格风险、拆迁规划等等，我们在对抵押物的实地征信中，发现了诸多问题，比如抵押物坐落位置偏僻、房龄较长、评估价格偏高、出租使用等等，特别是出租问题，《担保法》中明确规定“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效”，因此，如不能及时发现这些问题，采取相应防范措施，将直接影响抵押物的处置变现能力。
四、操作风险
　　目前大多数银行在二手房贷款业务中采取见“他项权证”放款的原则，但也有个别银行为吸揽中介业务，采取见“房管局办理抵押登记收件凭证”放款，此举风险很大。而且，多数银行由于人力有限，委托中介或借款人提取他项权证，一旦有人借机伪造他项权证，将给银行造成不实抵押。某银行已经出现了一起抵押物并不存在，而巨额贷款已经发放的案例。
　　鉴于个人住房贷款尤其是目前二手房按揭及抵押贷款存在的问题，我们建议监管机关提醒商业银行采取如下措施规避风险：
一、针对中介信用风险：
1.客户交易资金实行代收代付。加强对代收代付资金的监管，严格控制中介扣划客户贷款资金。
2.对银行合作中介进行全面评级，详细了解其经营模式、资金流向、资金缺口、涉及客户数量，监管机构可以根据评级结果对与银行合作的房屋中介的准入做出相关规定,以防范金融风险。
二、针对贷款主体及交易行为真实性风险：
　　全面落实银监会《商业银行房地产贷款风险管理指引》要求，在二手房贷款业务中引入第三方专业征信机构对借款人的身份真实性、收入真实性、贷款事项真实性以及抵押物真实性进行实地核查，以防止客户骗贷风险。
　　联合信用管理有限公司作为全国性征信机构，目前在天津已与招行、农行、深发展银行、渤海银行、民生银行等多家银行合作，对二手房贷款进行征信，一年多来，已累计为银行出具个人征信报告数千笔，涉及贷款金额上亿元，至今尚无一笔因真实性问题而导致逾期的案例，可见在二手房贷前审查中征信的必要性。
三、针对操作性风险：
　　严格控制放款环节，坚持“见他权证放款”，坚持贷款划至卖房人帐户后不能由中介扣划。另外，为了防止贷款人伪造权证，银行应委派专人负责到房管局提取他项权证，以堵塞放款漏洞，保证真实抵押。
四、针对抵押物瑕疵
　　严格地说，要保证一单贷款交易的安全，仅做到了见“他项证权”放款还是不够的。银行要保证贷款业务所涉及抵押物的安全，还需要收集抵押房屋的全面信息。审查房屋是否附着有足以导致产权人对房屋的处理权不完整的租约；调查是否存在共有产权问题，动迁安置房、职工房改房等，个人只有房产证而无土地证，属于部分产权房；以“标准价”出售给个人的住房，个人只享有部分产权，单位应属于共有人。产权共有甚至会直接导致抵押无效。
　　对于知名中小学附近的二手房，银行还要考察购房人合同外的期得利益。我国的户籍制度决定了住宅直接决定了教育等重要资源的配置。即便物权下的所有权利完整移交，原产权人若不办理户口迁出也会导致新产权人无法享受到该房屋所附着的制度利益。
　　除了物权瑕疵会干扰二手房贷款中的债权保障体系，作为抵押物的房产，其本身的物理状况也会影响到债权的安全。银行应掌握二手房入市前的装饰程度及其试图掩盖的房屋物理状况所存在的瑕疵。
　　在抵押物产权上和物理上都没有瑕疵的情况下，银行还要防范房屋价格的高估风险。这种高估有可能是评估机构的失误，但更多的是主观恶意所导致的。选择声誉良好的评估事务所能够降低这类风险。联合信用管理有限公司发现，个别极端例子中，贷款金额超过了房屋的真正成交价格。如果房价上涨不多或不涨，借款人几乎不会还贷，银行将成为价格风险的最终承担人。
　　总之，二手房贷款由于牵涉面广，包括买房人、卖房人、房屋交易中介、房屋价格评估事务所、律师、保险公司、可能的房屋租赁人、可能的房屋共有人、可能的担保公司。银行与上述各方之间都存在着严重的信息不对称，其中的任何一个环节出现问题，将直接削弱贷款人还款能力和还款意愿。抵押物所潜在的各类瑕疵则决定了抵押物的变现能力、变现速度。因此，全流程进行贷款风险控制，全面掌握真实贷款人的资信相关信息、掌握抵押物的物理状况、物权项下各项权利的完整性，才能精确计量贷款风险，实现安全的信贷交易。