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被拆迁人在拆迁中的合作策略

法律快车官方整理 更新时间: 2019-10-28 06:08:40 人浏览
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导读:

被拆迁人当然也完全可以在拆迁活动中采取合作的态度,因为拆迁完全可能符合被拆迁人的主观意愿,有利于被拆迁人;也可能心底尽管并不情愿,但不愿或不敢与强大的势力顶撞。在合作中,可通过讨价还价对自身利益进行维护和争取,而这又一般基于对以下部分或全部规则的承认
被拆迁人当然也完全可以在拆迁活动中采取合作的态度,因为拆迁完全可能符合被拆迁人的主观意愿,有利于被拆迁人;也可能心底尽管并不情愿,但不愿或不敢与强大的势力顶撞。在合作中,可通过讨价还价对自身利益进行维护和争取,而这又一般基于对以下部分或全部规则的承认或默认:
   I. 拆迁的政策法规。
   打算合作的被拆迁人一般不会再就根本的法律问题较真,直接可以用来指导操作的就是国务院、部位、再到省级市级的法规、规章、办法、规程等等这些或政策或法规的文件,然而绝大多数人也不可能仔细地研读所有这些文本,甚至根本没有完整的文本可供他们研究 ,大多数被拆迁人也不相信拆迁会完全按照法规政策不折不扣地执行,但他们还是会援引有针对性的法规政策来争取自己利益。援引法规政策是博弈策略的一种,也是最常见的一种。
  
   II. 攀比:另一种公道的规则
   除按政策法规办事外,被拆迁人要求对所有同等地位的人一视同仁,不能有双重或多重标准。在拆迁中他们经常要求获得同样的待遇。由攀比而产生的公道要求甚至可能成为他们在与拆迁单位谈判中最主要的诉求。尤其在一些城市以外但也需依照《条例》拆迁的郊村、或是城市中经济文化都较落后的旧区中,被拆迁人之间互相知根知底,尤其容易进行攀比。
  
   III. 不对称的道德规则
   公道是被拆迁人在觉得自己没有被一视同仁时的诉求,但其真正想要的往往还是个人家庭利益的最大化。故在谈判中,隐瞒某些不利的事实,制造某些有利的事实,以追求家庭的最大利益,在许多普通市民眼中看来也并没有什么不道德。但若拆迁单位对个人有隐瞒或欺骗,极易使被拆迁人感到拆迁过程的不公正。
  
   IV. 常情常理:重要的规则
   其实在拆迁中,常情常理是没有位置的。拆迁的程序应该分成二部分,一是对拆迁政策法规的统一理解与解释,即标准的确定。二是有关事实的认定。道理只能在政策法规里寻找。而在现实谈判中,常情常理常易成为诉诸的理由。而常情常理往往意味着“公说公有理、婆说婆有理”,“家家有本难念的经”,于是真正重要的法规政策被扔在了一边,谈判可能变为纯粹的讨价还价过程,个人(或者集体代表)谈判能力的强弱决定了最后的博弈支付。
  
   通过这一部分的讨论发现,政府与拆迁人具有较一致的利益,也都将政策法规作为被承认、采纳的行动规则,但在实际工作中,又会将这些规则进行模糊、扭曲、甚至背离。而被拆迁人由于自身利益、文化水平的差异,其作为整体所采纳的规则要广泛得多,既包含了国家正式立法和政策,也包括了民间的道德、常理观念。但作为个体,只可能策略性地承认、采取其中的部分规则。
   不容乐观的事实是,文本规则是庞杂的、互斥的,而社会实际规则亦是割裂的、无法一致的。最终,拆迁引发的矛盾在各个层面凸现,成为人们日常生活中极为关心却又很难在公共平台上展开讨论的话题之一。


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  • 关于向人民法院提起行政诉讼问题当事人可以向人民法院提起行政诉讼的情形:一旦拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议,都应当经当事人申请,先由同级拆迁管理部门裁决。只有经行政裁决后,当事人仍不满意的,方可提起行政诉讼。行政裁决是行政诉讼的前置程序。实施裁决的房屋拆迁管理部门是县级以上地方人民政府房屋拆迁管理部门,房屋拆迁管理部门是被拆迁人的,由同级人民政府裁决。裁决应当自收到申请之日起30日内作出。裁决的内容是条例第13条规定的拆迁补偿安置协议的内容。任何一方当事人或者与行政裁决有法律上利害关系的公民、法人或其他组织对裁决不服的,都可以自裁决书送达之日起3个月内向人民法院起诉。
  • 一般来说,《房屋拆迁补偿协议书》一经签订,房屋拆迁当事人均应全面履行,不允许反悔。但是,由于房屋拆迁涉及的法律关系比较复杂,在下面4种情况下,《房屋拆迁补偿协议书》可以反悔。1、与房屋拆迁有关行政许可撤销或确认违法。房屋拆迁依托于政府的行政许可,如果政府行政许可行为被撤销或确认为违法,据此签订的《房屋拆迁补偿协议书》的合法性就存在问题,当事人可依法请求确认《房屋拆迁补偿协议书》无效。2、房屋估价机构违法或估价不合理。房屋拆迁依托于房屋估价机构的估价行为,如果房屋估价机构不是依法选定的,或者房屋估价机构不依法进行估价,或者房屋估价结果显失公平,当事人可依法请求变更或撤销《房屋拆迁补偿协议书。3、协议存在重大误解、显失公平。如果在签订《房屋拆迁补偿协议书》过程中存在其他重大误解、显失公平的情形,存在一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立合同的情形,受损害方有权请求变更或者撤销合同。4、未成年人、限制行为能力人签的协议。如果《房屋拆迁补偿协议书》是由家庭中的成年人、限制行为能力人签的,则可以追认该协议无效。当发生上述情况,房屋拆迁当事人完全可以对《房屋拆迁补偿协议书》反悔,向人民法院提起民事诉讼,请求变更或者撤销《房屋拆迁补偿协议书》,或者确认《房屋拆迁补偿协议书》无效。相关知识延伸阅读:房屋拆迁补偿的分类(一)按土地性质分类拆迁补偿根据土地性质可以分为国有土地上的房屋拆迁补偿和集体土地上的房屋拆迁补偿两种。以前,国有土地和集体土地上的房屋征收分别是由《拆迁条例》和《土地管理法》调整。城乡间两种不同的地权,适用两种不同的征收补偿制度。2011年新颁布的《征收条例》适用于城市范围内国有土地上的房屋征收,对于集体土地上的拆迁仍然依据《土地管理法》,这导致了同样是房屋征收与补偿,城镇与农村适用不同的法律法规,造成了立法和执法上的不公平。为了解决城乡实行不同的征收补偿制度的问题,正在修改之中的《土地管理法》,将参照《征收条例》中确立的基本原则,国有集体土地有望实现同价同权。(二)按使用用途分类拆迁补偿根据房屋用途可以分为住宅房屋拆迁补偿和非住宅房屋拆迁补偿两种。房屋用途取决于两个方面:一是土地的用途,它决定了房屋用途的走向;二是规划设计的用途,它决定了房屋用途的内容。“住宅”是专供居住的房屋,“商业服务用房”是从事商业和为居民生活服务所用的房屋,二者是两种完全不同用途的房屋。正是房屋的用途区别,其在设计规划上和建筑结构上还有价值产生都有所不同,因此拆迁补偿也有所不同,遂分开处理。
  • 第三十八条下列房地产,不得转让:(一)以出让方式取得土地使用权的,不符合本法第三十九条规定的条件的;(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;(三)依法收回土地使用权的;(四)共有房地产,未经其他共有人书面同意的;(五)权属有争议的;(六)未依法登记领取权属证书的;(七)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。第三十九条以出让方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当符合下列条件:(一)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书;(二)按照出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,完成开发投资总额的百分之二十五以上,属于成片开发土地的,形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的,还应当持有房屋所有权证书。
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