汾阳市律师

伤。二、律师工作经律师会见了解情况，认为嫌疑人符合取保候审的条件，理由有几点：第一、犯罪嫌疑人家中有年幼孩子需要抚养，是家中唯一经济来源，存在实际困难，有租房合同、出生医学证明等材料可以证明；第二、嫌疑人是初次犯罪，事发当日也是醉酒状态，主观恶性相对较小，对其取保候审不致发生社会危险；第三、嫌疑人到案后如实供述案情，且距拘留之日已有相当长一段时间，侦查机关对证据的收集应当基本齐全，取保候审不会影响侦查工作；第四、事发后，嫌疑人本人以及家属多次表达了赔偿意愿，悔罪态度良好。基于以上理由，律师向公安机关申请取保候审，公安机关作出了不予变更强制措施的通知。三、取保候审结果。收到公安机关不同意取保候审的通知后，律师联系到检察院，因为批捕的决定权在检察院处，律师将嫌疑人的实际情况反馈了检察院，检察院联系到受害人一方，并由公安机关协调双方进行和解，但因赔偿数额相差悬殊，未能和解成功。考虑到嫌疑人实际赔偿能力以及确有赔偿意愿，出于缓解或化解社会矛盾的目的，最终嫌疑人将一定金额的赔偿款提存于公证部门，最终嫌疑人取保候审成功。

张某艳向法院提出诉讼请求：-判令郭某权、林某芳返还购房款292,944.7元及截至2021年3月31日的资金占用利息65,226.6元，要求三被告承担连带责任。-中介公司退还中介费8,954.28元。-由被告承担本案诉讼费。二、事实与理由1.2017年2月20日，赵某辉、张某艳与郭某权、林某芳签订《房屋买卖合同》，购买位于北京市海淀区一号房屋，总价1,036万元，双方约定了成交方式、税费承担等事项。同时，与中介公司签订《居间服务合同》，支付了居间代理费227,920元、居间保障费31,080元。2.合同签订前，郭某权、林某芳在中介公司官网登记房源信息显示房屋售价包含16平方米左右的地下室。郭某权、林某芳和中介公司介绍房屋时均强调地下室的存在，这是赵某辉、张某艳决定购买的重要原因之一。无地下室的同类房源单价每平米低2,000元左右。3.实际上，地下室为郭某权、林某芳未经物业同意、无买卖或租赁协议强行侵占所得，实际所有权人为周某鑫。2020年11月28日，周某鑫在物业协调下收回地下室。赵某辉、张某艳因家中杂物多，无地下室使用后生活不便。4.赵某辉、张某艳认为郭某权、林某芳隐瞒真实情况出售权属有瑕疵的房屋，构成合同欺诈和违约，应按无地下室的实际市场价值退还差价。中介公司收取高额中介费，未尽审慎核实义务，导致权益受损，存在重大过错，应对退款承担连带责任，且中介费应按房屋实际成交价降低比例退还。因协商无果，诉至法院。三、被告辩称1.郭某权、林某芳辩称-入住时地下室是打开的，与物业确认后使用。2016年工商局核查，退还一间属于工商局的地下室，涉诉地下室工商局称不是他们的，所以继续使用。-官网自荐信息因字数限制写不全，已告知赵某辉、张某艳地下室是临时使用且无产权，因无地下室房款还降价了，合同未写地下室约定，售房款不包含地下室，已尽告知义务，交接物品在合同和附件体现，地下室不在内，故请求驳回诉讼请求。2.中介公司辩称-与赵某辉、张某艳是居间关系，与房屋买卖不是同一法律关系，不同意合并审理。-已尽居间义务，合同完成，服务完成。-未提供涉及地下室的居间服务，官网自荐是业主个人行为，无法掌控。-赵某辉、张某艳居住四年才发现地下室权属问题，公司仅依据房产证发布房源信息，不存在过错，请求驳回诉讼请求。四、法院查明情况1.2017年2月20日，经中介公司居间，郭某权、林某芳（出卖人）与赵某辉、张某艳（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定房屋成交价格为339万元，家具、家电等作价为697万元。同时签订《居间服务合同》《房屋交易保障服务合同》，赵某辉、张某艳支付了房屋价款和居间代理费，房屋过户，2017年10月1日交付房屋时一并交付地下室，2020年11月28日赵某辉、张某艳将地下室交还周某鑫。2.双方对地下室产生争议。赵某辉、张某艳称卖方告知地下室无产权但可长期使用，所以房屋交易价比同小区同户型高。郭某权、林某芳不认可，称未承诺地下室长期使用，三居室价格是小区最低，未写入合同就是因为没承诺，所以售房款不含地下室。3.证据认定情况-赵某辉、张某艳提供中介公司宣传页截图、光盘、成交价截图、地下室照片、清理地下室通知，证明卖方告知地下室为房屋配套，单元内有问题地下室被工商局贴封条，卖方强调自有地下室且使用多年才安装储物架，中介官网说明使其相信。宣传页房主自荐提到房屋售价包含地下室，还赠送地下室当储物间，但房源基本信息注明仅供参考，以房本信息为准。郭某权、林某芳对自荐无异议，称是广告且字数限制无法修改补充，中介已说明以合同为准，中介称自荐系业主填写与公司无关且应以合同为准，法院确认赵某辉、张某艳证据真实性，证明效力另论。-郭某权、林某芳提供五份补充协议及家具家电清单，证明谈判时已告知买方地下室无产权、无租赁只能先使用，签订合同时对家具交付等细节详细约定但不包括地下室。赵某辉、张某艳认可证据真实性但认为与争议焦点无关，称家具应全部提供，签订合同时因无法清点写了少量家具，交房时卖方不能提供全部，经中介协商才有清单，当时没说地下室的事，法院确认郭某权、林某芳证据真实性。五、裁判结果驳回赵某辉、张某艳的全部诉讼请求。六、律师点评1.合同的有效性与履行-郭某权、林某芳与赵某辉、张某艳签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》是双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效且双方已履行合同。2.争议焦点分析-本案争议在于双方是否就A号地下室的使用有约定以及地下室是否影响房屋价款。赵某辉、张某艳需举证，他们提供中介公司房源介绍显示房屋售价含地下室，但郭某权、林某芳和中介公司均否认。房源介绍性质为要约邀请，是吸引他人协商房屋买卖的介绍，其内容对双方无约束力，具体买卖内容需协商确定。-赵某辉、张某艳认可在买卖合同签订前知晓地下室无产权且无手续。若郭某权、林某芳承诺地下室永久使用权，应写入协议，但合同及补充协议均无地下室相关约定，赵某辉、张某艳也无其他证据证明承诺存在，所以售房款不包含地下室，赵某辉、张某艳要求退还售房款缺乏依据，法院不应支持。3.中介公司责任分析-中介公司在居间过程中无过错，无欺诈情节，赵某辉、张某艳要求退还中介费无依据，法院不应支持。案件心得：1.合同约定的重要性-在房屋买卖等大额交易中，合同约定至关重要。本案中，地下室是否包含在房屋售价内如果是影响交易价格的重要因素，双方应明确写入合同或补充协议。否则，即使有前期的宣传或口头告知，也难以得到法律支持。2.证据的证明力与要约邀请的理解-对于证据的证明力要有准确判断。赵某辉、张某艳提供的房源介绍虽然提到地下室包含在售价内，但从法律性质上属于要约邀请，证明力有限。当事人在诉讼中应提供具有足够证明力的证据来支持自己的主张，如明确的合同条款、书面承诺等。3.中介公司的责任界限-中介公司在房屋买卖中的责任界限需要明确。中介主要责任是促成交易并如实提供房产基本信息（如依据房产证等），对于一些业主自行提供的房源特殊情况（如地下室权属这种特殊且未写入合同的情况），如果没有证据表明中介存在故意欺诈或重大过错，中介公司通常不承担额外责任。每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！

.原告诉求-吴某峰向法院提出诉讼请求：一是判令其与赵某君签订的位于北京市丰台区一号房屋（以下简称一号房屋）的合同无效；二是要求赵某君腾退一号房屋并恢复原状；三是诉讼费由赵某君负担。2.事实与理由-吴某峰与赵某君有物权保护纠纷，经北京市丰台区人民法院及北京市第二中级人民法院审理，吴某峰腾退一号房屋的诉求被驳回。在审理中，赵某君提出借名买房的抗辩，法院也提及此事。诉争房屋为经济适用房，赵某君户籍不在北京，无购买资格。吴某峰无奈之下起诉要求确认双方购买经济适用房的协议无效。二、被告辩称与反诉请求1.被告辩称-赵某君同意确认合同无效，也同意腾退涉案房屋，但要求在返还房款、赔偿损失后腾退。2.反诉请求-赵某君提出反诉请求：一是确认与吴某峰之间就借名购买一号房屋的借名买房协议无效；二是判令吴某峰退还购房款720,000元及其他费用，合计724,619.87元；三是判令吴某峰赔偿装修损失46,187元；四是判令吴某峰赔偿房屋差价损失3,029,420.13元；五是要求在吴某峰未完成上述付款义务前，无需返还上述房屋。3.反诉事实与理由-赵某君称与吴某峰通过赵某君姐夫相识，当时吴某峰无经济能力购房，所以约定赵某君以吴某峰名义购买。2010年1月25日，二人一起到北京F公司交购房款393,827元，吴某峰当天收到400,000元购房款用于交纳购房款，总房款约定为720,000元，余款320,000元为好处费。-2010年8月，吴某峰协助赵某君办理入住，赵某君缴纳装修款，签订相关协议。2011年5月26日办理房屋产权登记，房产证及相关票据由赵某君持有。因房屋不能上市交易，所以提出反诉。三、双方针对反诉的答辩1.吴某峰针对反诉辩称-双方未签订借名买房合同及房屋买卖合同。在物权保护纠纷中，赵某君以借名买房抗辩，案件中止审理，赵某君撤诉后法院判决其腾退，赵某君上诉期间又起诉，二审撤销一审判决。-签订房屋买卖合同及交纳房款均通过吴某峰账户支付，赵某君只有取现记录。吴某峰称按照之前判决只能说是借名买房，但赵某君未拿出支付720,000元的转账或取现记录。-对于反诉第2项诉求，赵某君无法证明支付购房款。对于第3项诉求，吴某峰不认可评估公司的装修价格，因为赵某君改变室内结构违法打隔断，评估公司计算在内，且赵某君使用房屋近十年，应考虑房屋使用费，驳回其请求。-对于第4项诉求，评估公司按商品房价格评估，涉案房屋为经济适用房，两者性质不同，评估价格不合理。对于第5项诉求，赵某君未实际支付购房款却长期占有房屋十年之久，应立即返还。四、法院查明情况1.书面材料情况-赵某君提交的书面文字表明吴某峰与女儿吴某霞同意转卖经济适用房给赵某君，吴某峰认可签名是本人所签，但不认可内容。另一份书面文字表明一号房屋转卖赵某君，总房款72万，已支付40万给吴某峰，吴某峰认可签名但不认可内容。2.购房相关情况-2010年1月25日，吴某峰与北京F公司签订《商品房预售合同》，购买一号房屋，房款总价393,827元，吴某峰当日通过个人账户支付购房款。赵某君称现金交付给吴某峰400,000元，于2010年1月29日从银行卡取现后交付，但吴某峰不认可收到购房款。-2010年8月9日，北京F公司出具付款人为吴某峰的发票，金额为392,247元；丰台区地税局出具纳税人为吴某峰的契税完税证明；住宅专项维修资金收据付款人为吴某峰；某装修公司出具入住交费明细表，产权人为吴某峰，各项费用合计3,794.76元。3.装修与居住情况-2010年8月16日，吴某峰与某装修公司签订《室内装饰装修管理服务协议书》。双方认可房屋交付时为毛坯房，由赵某君装修并支付装修费，赵某君一直占有使用至今。4.房屋产权情况-2011年5月26日，一号房屋办理所有权证，所有权人为吴某峰，性质为经济适用房。2016年12月29日，吴某峰补办所有权证。房屋相关材料原件均在赵某君处，赵某君以此证明借名买房事实，吴某峰称是为赵某君借住提供便利。5.证人情况-双方通过王某相识，赵某君申请王某出庭作证。王某称自己是赵某君姐夫、吴某峰邻居，2019年吴某峰没钱买经济适用房，让其找赵某君借名买房，720,000元房款已支付给吴某峰，自己是中间人，后来吴某峰想给100多万解决此事，不成则打官司。吴某峰对证言不予认可，认为王某与赵某君是亲属关系，证言不应被采纳，且陈述前后不一致与事实不符，赵某君认可证言。6.物权保护纠纷相关案件情况-2019年，吴某峰提起物权保护纠纷诉讼要求赵某君腾退，经判决赵某君应腾退，赵某君上诉。二审认为赵某君以借名买房合同关系抗辩且有证据，应审查赵某君是否基于此关系占有房屋，故撤销原判驳回吴某峰原审诉讼请求。-吴某峰申请再审，再审裁定认为二审处理并无不当，赵某君撤诉后吴某峰可另行起诉，驳回吴某峰再审申请。2020年，吴某峰再次起诉要求赵某君腾退，法院以应先解决借名买房合同纠纷为由驳回诉讼请求，吴某峰上诉后被维持原判。7.评估情况-诉讼中，赵某君申请对一号房屋市场价值及装修价值评估，结果为房地产市场价值总价3,754,040元，单价42,015元/平方米，房屋装修附属物重置成新总价46,187元。吴某峰认可报告真实性，但不认可关联性和证明目的，认为经济适用房应按指导价格评估，评估价过高且考虑了隔断改造后的情况，但不申请重新评估。赵某君对报告无异议，认为是按经济适用房评估且低于市场价。五、裁判结果1.吴某峰与赵某君之间对于北京市丰台区一号房屋的借名买房协议无效；2.赵某君于本判决生效之日起三十日内将北京市丰台区一号房屋腾空返还吴某峰；3.吴某峰于本判决生效之日起三十日内向赵某君返还724,619.87元；4.吴某峰于本判决生效之日起三十日内向赵某君赔偿1,514,710元；5.驳回吴某峰的其他诉讼请求；6.驳回赵某君的其他反诉请求。六、律师点评1.借名买房关系的认定-从赵某君的付款情况（虽吴某峰不认可但结合其他证据）、装修情况、居住使用情况、持有房屋权属材料原件以及吴某峰署名的文字材料综合判断，吴某峰称房屋是赵某君借住不符合常理，法院认定双方存在借名买房合同关系是合理的。2.合同无效的依据与责任认定-损害社会公共利益的合同无效。经济适用房是国家政策性保障住房，有购买资格审核要求和转让限制。本案双方的借名买房合同关系不符合政策规定，损害了其他有购买资格者的权益，剥夺了他们享受国家住房保障政策的机会，违背政策初衷，损害社会公共利益，所以合同无效。双方对房屋性质和政策限制都知晓，应负同等责任。3.合同无效后的处理-合同无效后，赵某君应腾退房屋给吴某峰。因房屋原是毛坯房且是吴某峰自愿交付赵某君装修使用，所以吴某峰要求恢复原状不予支持。吴某峰主张赵某君未付购房款，考虑到吴某峰签署的文字材料及票据原件在赵某君处等情况，法院不予采纳，吴某峰应退还赵某君购房款及相关费用。-对于赵某君主张的装修损失，考虑到赵某君一直使用房屋，结合装修花费和使用年限，法院不予支持。-关于房屋差价损失，实际是增值损失，经济适用房价格计算有特殊方式。法院从减少诉累出发，参考评估结果，考虑购房款情况，确定房屋收益后，根据双方过错，判定吴某峰将一半收益赔偿给赵某君。案件心得：1.证据综合判断的重要性-在这类案件中，证据的综合判断至关重要。不能仅凭单一证据认定事实，如本案中赵某君是否支付购房款不能仅看吴某峰的否认，还要结合其他诸如文字材料、票据原件持有情况等多方面证据进行综合判断。2.合同效力与社会公共利益的权衡-涉及特殊性质房屋（如经济适用房）的合同，要充分考虑合同效力与社会公共利益的关系。国家对经济适用房的政策是为了保障特定群体的住房权益，违背这种政策损害公共利益的合同会被认定无效，当事人在签订此类合同时要谨慎遵守相关规定。3.合同无效后的公平处理原则-合同无效后，如何公平合理地处理双方的权益返还和损失赔偿是关键。既要遵循法律规定的返还财产、折价补偿等原则，又要考虑双方的过错程度、实际情况（如房屋使用、装修等情况）来确定最终的处理结果，以实现公平公正。每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！

芳向法院提出诉讼请求：-请求确认其与被告于1994年9月20日签订的协议书无效。-要求被告承担诉讼费。二、事实与理由1.1994年9月20日（原告认为的日期），双方签订《协议书》，由中证人秦某刚执笔，中证人高某峰在场见证并签字。《协议书》约定被告以8000元购买登记在原告名下、位于顺义区A号宅院（涉诉宅院）的五间房（当时宅院为空基地和五间房的物料）。原告称协议上自己名字的签名下方应该有吴某勤代签，但拆迁档案中的协议没有。2.协议签订后，被告付款，原告交付宅院和《集体土地建设用地使用证》。原告认为，根据相关法律法规，宅基地使用权与特定身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得。被告购买时并非涉诉农村集体经济组织成员，双方签订的宅基地及房屋协议违反效力性强制性规定，应无效。且涉诉宅院拆迁，被告基于无效协议取得拆迁安置待遇侵犯了原告合法权益，故起诉。三、被告辩称1.被告林某英不同意原告的全部诉讼请求，认为双方签订的协议是有效的。四、法院查明情况1.人物关系与户籍情况-吴某勤与张某芳是夫妻关系，张某芳户籍为北京市顺义区M村农业家庭户。林某英户籍是北京市顺义区M村A号非农业家庭户，林某英与郑某超是夫妻关系，二人于1976年1月1日登记结婚。郑某超于1973年2月28日迁出北京顺义M村后又迁回，其户籍为北京市顺义区M村A号农业家庭户。2.涉诉宅院情况-涉诉宅院位于北京市顺义区M村A号，登记土地使用者为张某芳，现已因拆迁被拆除。拆迁时，林某英与拆迁人签订拆迁协议，交付宅院并领取拆迁款，被安置人均为林某英家庭成员。3.协议相关情况-双方签订的《协议书》内容为：立协议书人吴某勤、林某英经协商达成协议，吴某勤房五间，合价人民币共捌仟元整，笔下交清，立此字据以资证明。双方认可协议内容由秦某刚书写，林某英名字为本人书写，张某芳名字是吴某勤书写，中证人高某峰、秦某刚签字为本人书写。买卖时涉诉宅院为空基地，8000元购房款已交付，涉诉宅院的《集体土地建设用地使用证》已交付。双方对协议落款时间存在争议，张某芳认为是1994年9月20日，林某英认为是1994年4月20日。五、裁判结果驳回原告张某芳的全部诉讼请求。六、律师点评1.合同有效性的法律依据-根据我国法律规定，依法成立的合同，自成立时生效，特殊情况需办理批准、登记等手续的依照规定。同时，合同无效的情形包括欺诈、胁迫损害国家利益，恶意串通损害国家、集体或第三人利益，以合法形式掩盖非法目的，损害社会公共利益，违反法律、行政法规强制性规定等。2.宅基地使用权与本案分析-宅基地使用权是农村集体经济组织成员基于身份享有的权利，用于占有、使用、建造住宅及其附属设施。虽然非本集体经济组织成员一般无权取得，但同一集体经济组织内的宅基地流转并不被法律禁止。3.本案具体情况分析-在本案中，林某英向张某芳购买涉诉宅院用于家庭生活，双方自愿签订协议书且已履行完毕达二十多年。林某英购买时已结婚，其配偶郑某超户籍在购买前已迁入顺义区M村且为农业家庭户，涉诉宅院拆迁时郑某超户籍登记在此处。虽然林某英是非农业家庭户户籍，但因其配偶郑某超是该村集体经济组织成员，具备取得宅基地使用权的条件，且宅基地转让后仍用于家庭住宅建造，所以法院认定张某芳与林某英之间的协议书有效，不支持张某芳确认协议无效的诉讼请求是合理的。案件心得：1.对法律法规准确理解的重要性-本案涉及宅基地相关法律规定，准确理解法律对案件走向至关重要。原告认为非本集体经济组织成员购买宅基地相关协议必然无效，但忽略了同一集体经济组织内特殊情况（如本案中配偶为成员等情况）下的合法流转可能性。这表明在处理类似案件时，当事人和律师都需要深入、准确地解读法律法规，不能片面理解条文含义。2.家庭关系及成员身份在案件中的影响-家庭关系及成员身份在本案中起到关键作用。郑某超的集体经济组织成员身份以及其与林某英的夫妻关系，影响了对宅基地使用权流转有效性的判断。这提示在涉及家庭财产、土地权益等案件中，需要全面梳理家庭关系以及成员身份相关的事实情况，这些因素可能成为案件胜负的关键因素。3.合同履行情况对合同效力判断的影响-双方已经按照协议书履行完毕长达二十多年这一事实对法院判断合同效力有一定影响。长期的履行过程可能暗示双方对协议的认可，也可能表明协议在实际执行中未出现违背法律法规或损害公共利益等导致合同无效的情况。这说明在考量合同效力时，合同的履行情况是一个重要的参考因素，不能被忽视。每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！

。小乐妈诉称：一天，自己在购物时发现银行卡余额不足，经查询交易记录，发现该卡有70多笔游戏币购买记录

0元以上。行政：3000元---7000

客体要件本罪侵犯的客体是公私财物所有权。

参入本案的诉讼活动。一、本代理人认为，本