滴道区律师

提出诉讼请求：1.确认原、被告于2017年3月23日签订的《北京市商品房预售合同》于2020年1月19日解除；2.解除赵某杰与E银行于2018年9月20日签订的《个人购房借款/担保合同》；3.A公司返还赵某杰已支付首付款2006994元；4.A公司向赵某杰支付补偿款270000元；5.A公司向赵某杰支付已支付贷款本金暂计275731.53元（以E银行出具的于判决生效之日还款明细表载明的应还款数额为准）；6.A公司向赵某杰支付违约金暂计139894.79元（以3996994元为基数，按日万分之五计算，从2020年4月20日起算，暂计算至2020年6月30日，主张至A公司所有应付款项实际支付之日止）；7.A公司向E银行支付赵某杰未还贷款本金（以E银行出具的于判决生效之日还款明细表载明的应还款数额为准）；8.本案诉讼费用由A公司承担。事实与理由：2017年3月23日，原、被告签订《北京市商品房预售合同》，购买A公司位于北京市大兴区一号房屋，房屋预售面积76.92平方米，房屋总价款3996994元，支付首付款2006994元，余款1990000元通过贷款支付。赵某杰依约支付首付款，并于2018年9年20日与E银行签订《个人购房借款/担保合同》，E银行如期将1990000元贷款支付给A公司。2020年9月，A公司告知赵某杰收房，赵某杰前去查看，认为房屋与购买时不符，故与A公司协商退房。2020年1月19日，双方签署《和解协议》，约定当日解除《北京市商品房预售合同》，A公司90日内代赵某杰向E银行清偿剩余贷款本金，4个月内向赵某杰返还首付款2006994元，支付赵某杰已付贷款本金，具体金额以银行核算为准，同时支付资金占用补偿款270000元，A公司逾期付款，按日承担返还房款万分之五违约金，但A公司至今未支付任何费用。二、被告辩称及第三人述称1.A公司辩称同意解除双方签署的《北京市商品房预售合同》，双方签署了《和解协议》，系因赵某杰认为购买房屋与实际不符，A公司同意退房。第2项诉讼请求与A公司无关。第3、4、5项均同意返还。第6项诉讼请求中计算的基数，应以欠付的购房款为基数，而不应以全部购房款，该条约定的利息标准过高，要求予以酌减，起算的时间无异议。第7项如果与银行签订的借款合同没有解除，A公司不需要支付贷款本金。A公司现在支付款项困难，拖欠支付并非A公司主观故意。2.E银行述称就诉讼请求中的第2项和第7项发表意见，《个人购房借款/担保合同》系各方真实意思表示，合法有效，应受到法律保护，截至目前借款合同正常履行。原、被告之间的《和解协议》未经E银行同意，影响到E银行的合法权益。根据合同中第三十条，借款人和担保人承诺条款，第三十五条独立性条款，E银行不同意解除，借款人和担保人应该继续履行合同义务。3.王某新述称同意赵某杰的诉讼请求。三、法院查明事实1.合同签订情况2017年3月23日，赵某杰与A公司签订《北京市商品房预售合同》，约定由赵某杰购买位于北京市大兴区一号房屋，规划性质为办公，总价款3996994元。2018年9月20日，赵某杰作为借款人、抵押人，王某新作为共同借款人、抵押物共有人，A公司作为保证人，E银行作为贷款人、抵押权人签订《个人购房借款/担保合同》，约定E银行根据借款人的申请，同意向其发放个人商用房贷款1990000元。2.款项支付及协议签订情况赵某杰向A公司支付了购房首付款2006994元及通过向E银行贷款1990000元支付了剩余全部购房款，以上款项共计3996994元。此后，赵某杰向E银行偿还个人购房贷款。2020年1月19日，A公司（甲方）与赵某杰（乙方）签订《和解协议》，约定：鉴于甲乙双方于2017年3月23日签订了合同商品房预售合同（以下简称购房合同），乙方购买甲方位于大兴区一号房屋，并于当日办理了购房合同的商品房预售合同联机备案。现甲乙双方经平等沟通，签订本协议，以资共同遵守。其中约定甲方应当在本协议签订之日起九十日内代乙方偿还工商银行剩余贷款本金（具体金额以银行核算为准），乙方应当在甲方履行上述义务后十日内与银行办理完毕按揭贷款合同的解除手续；购房合同自双方签订本协议之日起解除，甲方同意自本协议签订之日起四个月内将乙方交付的首付购房款2006994元以及乙方已经偿还给工商银行的贷款本金（具体金额以银行核算为准）以及另行支付乙方资金占用补偿款270000元一并退还乙方；本协议签订后，甲乙双方再无其他任何争议，乙方应当在三个工作日内完成撤销与本房屋相关举报、信访、诉讼等，不得再向甲方提出任何诉求；如甲方违反本协议第四条、第五条约定，每逾期一日，甲方向乙方支付应返还房款万分之五的违约金。3.其他情况E银行于2020年10月23日收到本案起诉材料。案件审理中，各方当事人均确认截至2022年1月21日，赵某杰已偿还E银行房屋贷款本金512764.44元，已还利息288235.63元，剩余1477235.56元贷款本金未偿还。赵某杰认可A公司代赵某杰偿还了2020年4月至8月及10月共6个月的银行贷款，每个月21488.42元，偿还贷款本金82696.53元。四、裁判结果1.确认赵某杰与北京A公司于2017年3月23日签订的《北京市商品房预售合同》于2020年1月19日解除；2.确认赵某杰、王某新、北京A公司与E银行2018年9月20日签订的《个人购房借款/担保合同》于2020年10月23日解除；3.北京A公司于本判决生效之日起十日内返还赵某杰购房首付款2006994元；4.北京A公司于本判决生效之日起十日内支付赵某杰补偿款270000元；5.北京A公司于本判决生效之日起十日内向赵某杰支付截至本判决生效之日赵某杰已偿还E银行的房屋贷款本金；6.北京A公司于本判决生效之日起十日内支付赵某杰违约金；7.北京A公司于本判决生效之日起十日内向E银行支付截至本判决生效之日赵某杰未偿还的贷款本金余额；8.驳回赵某杰的其他诉讼请求。五、房产律师点评1.商品房预售合同的效力及解除依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。赵某杰与A公司签订的《北京市商品房预售合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，属有效合同。当事人协商一致，可以解除合同。现双方签订和解协议，协商一致于2020年1月19日解除《北京市商品房预售合同》，法院予以支持。2.个人购房借款/担保合同的解除及相关处理依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”第二十一条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”现因赵某杰与A公司的商品房买卖合同被解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，故赵某杰与E银行签订的《个人购房借款/担保合同》应当予以解除，法院确认该合同于2020年10月23日E银行收到本案起诉材料之日起解除。本案中E银行并未提出相关诉讼请求，故双方可待本判决生效后就商品房担保贷款合同纠纷另行解决。3.基于和解协议的款项返还及违约金处理对于赵某杰的第三、四、五项诉讼请求，根据双方和解协议的约定，A公司应退还赵某杰首付购房款2006994元、已偿还给银行的贷款本金并另行支付资金占用补偿款270000元，现A公司亦同意给付，法院予以支持。关于赵某杰主张的第六项违约金的诉讼请求，根据《和解协议》的约定，A公司应当在协议签订之日起90日内代赵某杰偿还银行剩余贷款本金，自本协议签订之日起四个个月内将赵某杰交付的首付购房款2006994元、已偿还给银行的贷款本金（具体金额以银行核算为准）以及另行支付乙方资金占用补偿款270000元一并退还给赵某杰。现A公司未履行约定义务，造成了赵某杰资金损失，故A公司应当支付赵某杰违约金。A公司抗辩违约金约定过高，应予以调整，且计算基数应以欠付购房款为基数。合同约定违约金计算标准为“A公司向赵某杰支付应返还房款的万分之五”，鉴于“应返还房款”的意思约定不明确，法院考虑赵某杰的实际损失情况，依据公平原则，确定违约金按照如下标准计算：以欠付的购房首付款2006994元为基数，从2020年4月20日起至全部还清欠付赵某杰的款项之日止，按照日万分之三的标准计算。办案心得一、法律适用的准确把握合同解除权的有效运用在本案中，我们紧扣合同解除的相关法律规定。一方面，依据当事人协商一致可以解除合同的规定，基于双方签订的《和解协议》，主张《北京市商品房预售合同》于2020年1月19日解除；另一方面，根据因商品房买卖合同解除致使商品房担保贷款合同目的无法实现可解除贷款合同的司法解释，主张解除《个人购房借款/担保合同》。这让我们明白在处理复杂合同纠纷案件时，准确理解和运用法律规定是构建有力诉讼主张的基础。违约金条款的合理主张根据《和解协议》中关于违约金的约定，我们理直气壮地为赵某杰主张违约金。同时，面对被告提出违约金过高的抗辩，我们从赵某杰的实际损失等方面进行反驳，强调违约金的合理性。这使我们认识到在合同纠纷中，要深入研究合同中的违约金条款，在主张违约金时既要依据合同约定，又要充分考虑实际损失情况。二、证据运用与事实构建关键证据的把握与运用我们充分利用了《北京市商品房预售合同》《个人购房借款/担保合同》《和解协议》以及银行还款明细等关键证据。这些证据清晰地展示了赵某杰购房、贷款、与被告协商解除合同以及被告违约的整个过程。这提示我们在证据收集和运用过程中，要抓住关键证据，通过对这些证据的深入分析和解读，构建对当事人有利的事实框架。反驳对方证据的策略选择对于被告提出的违约金计算基数应以欠付购房款为基数的主张，我们从《和解协议》的整体约定以及赵某杰的实际损失等方面进行反驳，指出被告的主张不符合公平原则。这表明在面对对方的证据攻击时，我们要善于从证据的关联性、公平性等多个角度进行分析，找到对方证据的薄弱环节进行有力反驳。三、诉讼策略的制定与调整基于案件特点的策略设计从最初的诉讼请求设计，包括确认合同解除、要求被告返还首付款、支付补偿款、贷款本金、违约金以及要求被告向银行支付未还贷款本金等，到庭审过程中围绕合同效力、合同解除的合法性、被告违约责任的认定等核心问题展开辩论，我们根据案件的具体情况制定了全面的诉讼策略。这要求我们在诉讼前深入了解案件的事实背景，分析双方的优劣势，明确诉讼的核心目标，并围绕这些因素设计整体的诉讼方案。根据庭审情况的灵活调整在庭审过程中，当被告强调支付款项困难、拖欠并非主观故意时，我们将辩论重点转移到合同约定的严肃性和被告违约给赵某杰造成的实际损失上。这让我们明白在诉讼过程中，要时刻关注庭审的动态变化，根据对方的观点和法庭的反应，灵活调整诉讼策略，确保诉讼的主动权始终掌握在我们手中。每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！

提出诉讼请求：1.请求判令解除双方签订的《共同出资购房协议》；2.判令赵某芳退还吴某涛因购买河北省唐山市一号商品房而支出的人民币393955.79元；3.判令赵某芳向吴某涛支付违约金20万元；4.本案诉讼费由赵某芳承担。事实及理由：吴某涛与赵某芳于2017年5月16日签署《共同出资购房协议》，约定2017年3月27日双方共同出资以赵某芳名义购买的河北省唐山市一号房屋，双方对房屋各享有50%的产权，房屋实际总价为2384465元，拟贷款190万元，首付484465元，后期房屋按揭由双方共同偿还。同时协议约定违约方应赔偿守约方一切经济损失并向守约方支付赔偿金20万元。吴某涛严格按照协议约定，支付了涉案房屋团购费4万元、首付款242232.5元、抵押登记费250元、公共维修资金10635元、房贷100838.29元，共计393955.79元，但赵某芳并未按照协议约定承担房贷，经吴某涛催告后赵某芳仍拒绝承担。赵某芳的行为严重违反《共同出资购房协议》的约定，给吴某涛造成经济损失，该协议已无继续履行的可能。二、被告辩称及反诉请求1.赵某芳辩称不同意解除双方签订的《共同出资购房协议》。理由如下：《共同出资购房协议》是基于双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，协议合法有效；赵某芳不存在违约事由，《共同出资购房协议》中未约定合同解除条款，亦不存在法定解除事由，合同应该继续履行；房屋是在吴某涛强烈主张下购买，在房价大幅贬值、常年无法出售的情况下，吴某涛主张解除《共同出资购房协议》有违诚实信用。赵某芳无力支付每月的贷款，即使解除合同，也应当双方对共有物进行分割，而不是由赵某芳退还吴某涛已支付的款项，在赵某芳不存在任何违约事由的情况下，将房屋贬值的风险全部由赵某芳承担有违公平原则。2.赵某芳反诉请求赵某芳向本院提出反诉请求：请求判令吴某涛继续履行合同，每月偿还贷款5041.91元；判令吴某涛偿还赵某芳垫付的银行贷款196634.29元，并支付利息；判令吴某涛立即给付赵某芳交纳的物业管理费、取暖费、垃圾清运费、契税等费用共计32381.86元；判令吴某涛支付违约金20万元；本案诉讼费用由吴某涛承担。事实及理由：双方签订《共同出资购房协议》后吴某涛支付了7个月的贷款后便拒绝交付房屋贷款，将赵某芳微信删除、电话拉黑，赵某芳多次与吴某涛沟通未果，赵某芳独自支付贷款至今。吴某涛违背诚信原则给赵某芳造成巨大损失。3.吴某涛对赵某芳的反诉辩称不同意赵某芳的反诉请求。对于反诉请求中每月还贷金额是根据前期还款计划上的金额，但后期提供的银行流水与还款计划有差异，吴某涛要求解除合同，物业费2022年还没有实际产生，故不同意支付物业费，也不同意支付违约金。三、法院查明事实1.购房及协议签订情况2017年3月27日，吴某涛与赵某芳共同出资，以赵某芳的名义购买河北省唐山市一号房屋（以下简称涉案房屋），并于2017年4月3日以赵某芳的名义与涉案房屋开发商H公司签订商品房买卖合同，房价首付款为484468元，贷款190万元。2017年4月14日，赵某芳于某银行办理了涉案房屋的抵押贷款，贷款金额190万元，每月还款10083.81元。现涉案房屋已经交付并以赵某芳的名义办理不动产权证书。2017年5月16日，吴某涛与赵某芳就涉案房屋的产权及出资事宜签订《共同出资购房协议》，约定双方各享有涉案房屋50%产权，房屋后折实际总价为2384465元，首付484465元，拟贷款190万元，后期房屋按揭全部由双方共同负责偿还（双方每月交5041.91元，合计每月交10083.81元，与国家利率调整时作相应调整）；购房及按揭贷款、产权登记所指出的公证费、保险费、电商费用、房产交易税费、产权登记税费、维修基金、物业管理费、水电煤有线电视开通或入户费、装修费、中介费（委托中介出租物业）、房屋租金税费等相关费用由双方各承担50%，并以现金支付；双方均应严格信守本协议，不得违约，如有违约，违约方应向守约方赔偿因违约方违约而遭受的一切经济损失，同时另外向守约方支付赔偿金20万元。双方在协议中签字确认，案外人金某曦在共同见证人处签字确认。2.合同履行过程中的沟通及贷款支付情况2018年5月15日，双方微信商榷后续贷款偿还事宜，吴某涛称截至2018年5月自己支付7个月的还贷款项，赵某芳已支付5个月贷款，并同意赵某芳提出的自2018年6月起每人支付1个月的提议。2018年6月10日，吴某涛将赵某芳微信拉黑，并拒绝偿还后续贷款，自2018年4月至今后续贷款一直由赵某芳支付。关于双方支付的具体款项经核实情况如下：首付款、电商团购费、预抵押登记费、公共维修基金，双方已按照协议约定履行完毕；契税、取暖费、垃圾清运费、不动产、产权测绘、土地测绘费、房屋差价款均由赵某芳个人垫付并提交相应票据予以证明，吴某涛亦未提出异议；贷款支付情况：赵某芳贷款账户自2017年6月3日至2021年10月3日，共支付贷款533664.78元。其中：2017年5月31日至2018年3月3日共10个月，吴某涛共向赵某芳贷款账户支付100838.29元，用于支付房屋贷款。对此赵某芳称已于2017年12月2日向吴某涛微信转账10010元，于2018年2月3日向吴某涛微信转账10090元，并现金支付2018年3月份贷款，并提交吴某涛承认截至2018年5月赵某芳共支付5个月贷款的微信记录予以证明。吴某涛对微信聊天记录、微信转账及现金支付不予认可，称转账记录为双方其他资金往来，与本案无关；2018年4月至2021年10月3日，赵某芳共支付房屋贷款453009.83元，双方对此均予以认可。3.法院审理过程中的情况在本院审理过程中，经本院释明，双方当事人均同意本院依据查明的事实对违约责任及违约金数额予以酌定。四、裁判结果1.原告（反诉被告）吴某涛与被告（反诉原告）赵某芳于二〇一七年五月十六日签订的《共同出资购房协议》继续履行；2.原告（反诉被告）吴某涛于本判决生效之日起七日内给付被告（反诉原告）赵某芳截至二〇二一年十月十三日以前垫付的契税等购房相关费用三万二千；3.原告（反诉被告）吴某涛除已支付三十六万三千款项外，再于本判决生效之日起七日内给付被告（反诉原告）赵某芳截至二〇二一年十月三日以前垫付的购房贷款十九万六千及利息；4.原告（反诉被告）吴某涛于本判决生效之日起七日内向被告（反诉原告）赵某芳支付违约金四万元；5.驳回原告（反诉被告）吴某涛的全部诉讼请求；6.驳回被告（反诉原告）赵某芳的其他反诉请求。五、房产律师点评1.合同效力的认定依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。吴某涛与赵某芳签订的《共同出资购房协议》是双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方均应按照协议约定履行相应的义务。2.合同解除的分析有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，针对吴某涛主张解除协议并返还出资的诉讼请求：吴某涛主张由于在其他合伙出资购房协议履行过程中赵某芳私自将房屋出售的行为导致双方失去信赖基础，赵某芳以自己的行为表明将不履行主要债务。鉴于其他合伙出资购房协议与本案无关，赵某芳按照合同约定支付了50%的首付款及其他费用，在吴某涛后期未交纳房贷的情况下，赵某芳至今仍在按期交纳房屋贷款，故赵某芳不存在明确表示或以自己的行为表明不履行主要债务的情形；合同履行前期虽由吴某涛独自支付房屋贷款，赵某芳未按合同约定每月交纳贷款的50%，但双方已于2018年5年15日达成新的合意，约定双方各承担一个月的贷款，且达成合意后赵某芳一直在支付贷款，可见不存在经催告后赵某芳在合理期限内仍未履行合同义务的情况；赵某芳亦不存在其他解除合同的法定事由，双方亦未在《共同出资购房协议》上约定合同解除的条件。吴某涛主张解除《共同出资购房协议》并返还出资的诉讼请求，于法无据，法院不予支持。3.违约责任的认定及具体款项支付情况当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。关于赵某芳要求吴某涛继续履行协议的反诉请求，在不存在法定及约定解除事由的前提下，吴某涛在与赵某芳达成新的还贷合意后拒绝履行义务并将赵某芳微信拉黑，已构成违约，赵某芳有权要求吴某涛继续履行，故对于赵某芳主张继续履行协议的反诉请求，法院予以支持。对于具体款项支付情况：首付款、电商团购费、预抵押登记费、公共维修基金，双方已按照协议约定履行完毕，法院予以确认；契税、取暖费、垃圾清运费、不动产、产权测绘、土地测绘费、房屋差价款均由赵某芳个人垫付并提交相应票据予以证明，吴某涛亦未提出异议，法院予以确认。关于物业费，吴某涛提出2022年度物业费未实际产生，但已有票据证明赵某芳已实际支付，且每年预交下一年度物业费符合物业服务交易习惯，故法院对吴某涛的答辩理由不予采纳。按照协议双方各负担50%的约定，法院认定吴某涛应偿还赵某芳垫付各项费用共计32381.86元；关于2018年5月及之前的贷款承担情况，赵某芳主张已承担5个月贷款，并提交银行还贷记录、向吴某涛的转账记录及与吴某涛的微信聊天记录予以佐证，吴某涛虽主张转账记录为其他资金往来，但未提交相关证据予以证明，且转账金额与每月还贷金额基本吻合，故对于吴某涛的答辩意见，法院不予采纳。根据转账记录及还款记录，法院认定截至2021年10月3日，双方已共同支付贷款533664.78元，按照协议双方各负担50%的约定，吴某涛除去已支付的70564.48元，还应支付赵某芳垫付贷款196267.91元，并承担相应利息。对于赵某芳主张银行贷款部分的其他过高诉求，法院不予支持。鉴于双方同意法院对违约金数额酌定，法院按照双方合同履行情况及过错程度，酌定吴某涛承担主要违约责任，赵某芳承担次要违约责任。办案心得一、法律关系的把握与突破坚守合同效力的防线在本案中，我们始终强调《共同出资购房协议》是双方真实意思表示且合法有效，这是整个案件的根基。因为合同有效，双方就必须严格按照约定履行义务，这为反驳原告解除合同的诉求提供了最有力的法律依据。这让我们明白在处理合同纠纷案件时，对合同效力的准确把握和坚决维护是至关重要的。突破违约认定的难点对于原告声称被告违约的情况，我们从合同履行的细节入手，指出前期虽有未按原约定支付贷款的情况，但双方已达成新的合意，且被告在新合意后一直履行支付贷款的义务，不存在违约导致合同解除的情形。这提醒我们在分析违约问题时，不能局限于表面的合同条款，还要关注合同履行过程中双方的实际行为和达成的新约定。二、证据运用与事实构建充分利用多元证据构建事实我们充分利用了银行还贷记录、转账记录、微信聊天记录以及各种费用的票据等多元证据。这些证据相互印证，清晰地展现了被告在购房过程中的出资、贷款支付以及与原告的沟通情况等事实。这提示我们在证据收集和运用过程中，要全面挖掘各类证据，形成一个完整的证据链来支撑我们所主张的事实。反驳对方证据的策略对于原告对被告转账记录的质疑，我们强调转账金额与每月还贷金额基本吻合，且原告无法提供证据证明转账是其他资金往来。这表明在面对对方对证据的质疑时，我们要从证据的合理性、关联性以及对方证据的缺失等方面进行有力反驳。三、诉讼策略的制定与调整根据案件特点设计整体策略从最初的答辩策略，围绕合同有效不应解除、原告违约等核心观点，到反诉时提出要求原告继续履行合同、偿还垫付款项并支付违约金等诉求，我们根据案件的具体情况制定了全面的诉讼策略。这要求我们在诉讼前深入了解案件的事实背景，分析双方的优劣势，明确诉讼的核心目标，并围绕这些因素设计整体的诉讼方案。根据庭审情况灵活调整策略在庭审过程中，当原告强调其他合伙购房协议中被告的行为导致失去信赖基础时，我们及时将辩论重点转移到本案合同的独立履行情况以及被告的实际履约行为上。这让我们明白在诉讼过程中，要时刻关注庭审的动态变化，根据对方的观点和法庭的反应，灵活调整诉讼策略，确保诉讼的主动权始终掌握在我们手中。每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！

提出诉讼请求：1.请求法院依法判令被告返还代缴契税104507.09元、印花税1823.4元、代办费、房屋登记费1550元；2.被告支付原告自应当交付房屋权属证书的2020年5月25日至实际交付房屋所有权证书之日止的违约金，按照日万分之一标准计算；3.诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年9月30日，原告与被告签署《北京市商品房预售合同》，房屋位于北京市大兴区一号房屋，2018年6月4日被告向原告交付房屋。原告向被告支付了不动产登记过户契税费、印花税、代办费、房屋登记费。M公司违反合同约定，致不动产登记过户逾期，原告为维护自身合法权益提起诉讼。二、被告辩称M公司辩称，同意退还契税104507.09元、印花税1823.4元。代办费我公司没有收取，不同意退款。关于违约金，因为疫情因素，应当减免或延长因疫情延误的97天。业主知道我公司目前面临的危机，业主直至目前还没有采取避免损失的措施，所以给我公司带来了很大压力，请求人民法院基于公平的考虑，调整违约金金额。三、法院查明事实1.合同签订及履行情况孙某杰与M公司签订《北京市商品房预售合同》及补充协议，约定孙某杰购买位于北京市大兴区一号房屋，交房日约定于2018年4月30日前。关于不动产登记，合同约定自交清资料、税费及办理收房手续后720日内，M公司协助办理完毕该房屋的不动产转移登记，如未能在约定的时间内完成该商品房的权属转移登记的，每逾期一日，M公司应当支付总房款万分之一的违约金。合同还约定孙某杰委托M公司代交契税等其他费用。双方均认可房屋实际成交总价款为3657748元，收房时间为2018年6月4日。孙某杰按照合同约定交纳了契税104507.09元、印花税1823.4元、产权代办费和房屋登记费1550元（其中代办费及登记费1550元由案外人北京E公司开具收据）。2.双方争议情况M公司称因疫情原因导致办理不动产权转移登记逾期，办证天数应该延后97天计算。原告对此不予认可，认为疫情期间相关部门正常办公，不影响不动产权登记证书的办理。四、裁判结果1.北京m公司于本判决生效之日起十日内返还孙某杰契税104507.09元、印花税1823.4元、房屋代办费和登记费1550元，合计107880.49元；2.北京m公司于本判决生效之日起十日内给付孙某杰逾期办理房产权属转移登记违约金218001.78元；3.驳回孙某杰的其他诉讼请求。五、房产律师点评1.合同效力及违约认定依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。孙某杰与M公司签订的商品房预售合同及补充协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，属有效合同，双方应按合同约定履行相关义务。M公司未能按约定时间办理完毕不动产权登记证书，构成违约。2.产权代办费和房屋登记费退还问题关于产权代办费和房屋登记费，虽M公司辩称代办费及登记费系由案外人收取，由案外人开具票据，不同意退还，但案外人系由M公司选定，该费用实际均系原告按M公司要求在收房时缴纳，故应由M公司退还，法院对M公司的抗辩意见不予采纳。3.逾期办理权属转移登记违约金问题关于原告主张的逾期办理权属转移登记违约金标准，M公司辩称因疫情影响应顺延相应日期，但并未举证证明因疫情原因确实对办证产生影响，故法院对其该项抗辩意见不予采纳。原告该项诉讼请求符合合同约定及法律规定，约定标准亦不过高，法院予以支持，具体数额法院核算后予以判决。办案心得一、法律适用的准确把握合同有效性的关键把握在本案中，我们紧紧抓住孙某杰与M公司签订的商品房预售合同及补充协议是双方真实意思表示且不违反法律法规强制性规定这一要点。明确合同有效是主张M公司履行义务和承担违约责任的基础，这让我们明白在处理类似案件时，必须首先对合同的效力进行准确判断，从合同的订立过程、条款内容等方面深入分析，确保合同有效性这一基础坚如磐石。违约金条款的合理运用根据合同约定，M公司在未能按时完成不动产转移登记时应支付总房款万分之一的违约金。我们依据这一条款，理直气壮地为孙某杰主张违约金，同时对M公司提出的因疫情减免或顺延违约金的抗辩理由进行有力反驳。这使我们认识到在合同纠纷中，要仔细研读合同中的违约责任条款，充分利用这些条款为当事人争取合法权益。二、证据运用与事实构建多元证据的有效整合我们充分利用了商品房预售合同、补充协议、缴费收据等多元证据。合同和补充协议明确了双方的权利义务以及办证时间等关键信息；缴费收据则证明了孙某杰已按合同约定缴纳了相关税费和费用。这些证据相互印证，构建了一个完整的事实框架。这提示我们在证据收集和运用过程中，要注重从不同的角度收集证据，使证据之间形成有机的整体，全面地还原案件事实。反驳对方证据的策略选择对于M公司提出的因疫情影响办证应顺延日期的抗辩，我们从疫情期间相关部门正常办公这一实际情况出发，反驳其未能举证证明疫情对办证产生实际影响。这表明在面对对方的证据攻击时，我们要善于从证据的关联性、真实性和证明力等方面进行分析，找到对方证据的薄弱环节进行有力反驳。三、诉讼策略的制定与调整基于案件特点的策略设计从最初的诉讼请求设计，包括要求返还代缴费用、支付违约金等，到庭审过程中围绕合同效力、违约责任认定、费用退还责任等核心问题展开辩论，我们根据案件的具体情况制定了全面的诉讼策略。这要求我们在诉讼前深入了解案件的事实背景，分析双方的优劣势，明确诉讼的核心目标，并围绕这些因素设计整体的诉讼方案。根据庭审情况的灵活调整在庭审过程中，当M公司强调公司面临危机、业主未采取避免损失措施时，我们将辩论重点转移到合同约定的严肃性和M公司违约的客观性上。这让我们明白在诉讼过程中，要时刻关注庭审的动态变化，根据对方的观点和法庭的反应，灵活调整诉讼策略，确保诉讼的主动权始终掌握在我们手中。每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！

无职业，住北京被告鸡西市区农村XXX社，

。用人单位存在违法情形时单方面解除的，用

需要安排员工在法定标准工作时间以外工作，

律方面的事宜。这类事宜一般都不能够让给公

了解相关法律知识，小编整理了相关的内容，