贷款的房子能卖吗
更新时间：2012-08-19 16:44:12人浏览
问题描述：
我买的房子去年9月份到今年已经还贷有一年了但是我想卖了它能卖吗
3位律师解答
未面谈及查看证据材料，律师回答仅供参考。
服务地区-河南安阳
能。
两种方式出售：
一是提前还款，一次性将银行剩余尾款还清；
一是转按揭，即买方在购买时也申请贷款，你的贷款转到买方，由他向银行还款。按揭购房后再转让，从理论上是可以的，但在操作中有几个问题需要注意，而且需办理相应的手续。
一、按揭所购房产是否办理抵押登记？ 根据《担保法》的有关规定，不动产抵押必须办理抵押登记，而购房人一般购买的都是期房，在办理购房和按揭时，尚未取得房产证，无法办理抵押登记，因此目前个人购房贷款一般都采取“阶段性担保加抵押贷款”的形式，即在抵押的房产办理抵押登记前，由开发商为贷款人(购房人)提供担保，待抵押登记办理完毕后，开发商担保终止，购房人以所购房产作为抵押物。
如果您的房产抵押尚未办理，则首先要与开发商(担保人)进行协商，由开发商为受让方提供新的担保，同时要与贷款银行协商，否则开发商将免除担保责任，而贷款银行也会因此而拒绝提前终止贷款合同，除非您先行偿还全部贷款。
二、手续是繁是简？
受让方的受让价格和付款方式决定了手续的繁简程度。如果所购房产已经办理了抵押登记，您则无需与开发商协商，但必须取得贷款银行的同意，并且要告知受让人该房产已经抵押，否则转让行为无效。
从贷款银行来说，同意您转让该房产的前提是，您要提前终止贷款合同，收回全部贷款和相应利息。首 先，根据《担保法》规定，如果转让抵押物的价款明显低于其价值的，抵押权人(贷款银行)可以要求抵押人(购房人)提供相应的担保；抵押人不提供的，不得转让抵押物，即如果您转让该房产的价格低于原房产价值，而in又不能先行偿还全部贷款或向银行提供相应担保的，那么贷款银行将不会同意该房产的转让。
其次，受让方的支付方式也很重要，如果受让方同意一次性支付转让价款，则您可以用此转让款先行偿还银行的贷款和利息，在解除抵押登记后，再与受让方办理转让手续。如果受让方也要以按揭形式受让该房产，那么贷款银行首先要审查受让方的资格，如果受让方符合银行的贷款条件，贷款银行才会先终止与您的贷款合同，与您结清此前的贷款本息，同时就剩余尚未偿清的贷款，与受让方签订新的贷款合同。此后，在买卖双方办理完房产转让手续后，还要到房地产主管部门办理抵押登记的变更手续。
在实际操作中，由于转按揭操作程序比较复杂，并不是所有的银行都会同意这种转让，一些银行会将此作为二手房买卖贷款处理。因此，您最简化的办法是，先行偿清全部贷款本息，解除抵押登记，再与受让方办理转让手续，因为此时则完全是陈先生和受让方两个人之间的事
2012-08-19 16:14:21
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