商品房违反明码标价规定是否可以维权?
更新时间：2012-04-06 11:55:15人浏览
问题描述：
律师:您好!去年3月份我在网上看到国家发改委有下发《商品房销售明码标价规定》文件，个人认为这个文件的出台对有刚性需求的购房者还是有很大的保护作用。《商品房销售明码标价规定》第九条明文写出：对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，商品房经营者要在规定时间内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售。因此，当时我就放心大胆的买了房子。今年初一次偶然的机会，我在市物价局查到了去年5月份我购买的那套房的备案价，在对比备案价与开发商开盘时提供的一房一价价目表时发现开发商并没有按照发改委关于《商品房销售明码标价规定》的要求，按申报价格明码标价，开发商私自在经物价部门审批同意的标价上又加价销售（我们已到市物价局核实开发商在涨价前未重新核备）。虽然打折以后我的住房实际成交价并不超过备案价，还比备案价略低一点。但是开发商在计算价款时是按私自加价的价目表上的标价给我们计算打折之前的价款的（购房时业主对开发商私自加价销售的情况不知情），因此我们业主，尽管在开盘前按开发商制定的各项优惠政策：办会员卡且成功签约享2万变3万，每平米再减80折扣，另外对已办卡的客户在开盘前的前一天晚上不分昼夜排队拿号，前100名享98折后100名享99折的优惠。而开发商在私自加价后我们实质上没得到任何优惠，还是等于花了高价买了房子。现在开发商只同意对实际成交价高于备案价的业主进行退款，只退差额。（按这样的退法开发商还是等于按最高价卖了房子，因为备案价是最高售价），另外开发商还宣称将不对标价高于备案价实际成交价低于备案价的业主做任何赔偿。之所以会产生开发商利用标价欺诈消费者的问题，主要原因是开发商利用了信息的不对称优势私自提高标价，再虚假加价销售。该行为违反了《商品房销售明码标价规定》和《合同法》中的诚实守信的原则，《合同法》第四十二条规定，当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。我们现在的诉求主要有：一）对标价高于备案价且打折以后成交价也高于备案价的业主，要求开发商按备案价做为结算基价，再根据开盘时的各项优惠计算房款，赔偿款按业主与开发商签定合同时的总价减按备案价打折优惠以后的双倍价款计算，且赔偿款中需要对业主在办按揭时多贷款产生的利息及今后交房时按原合同总价多交的住房维修基金、契税等一并赔偿。二）对标价高于备案价但打折以后低于备案价的业主，按按标价与备案价之前的差额再乘以开盘时的优惠幅度，计算赔偿款并按《消法》欺诈行为双倍赔偿，且赔偿款中需要对业主在办按揭时多贷款产生的利息及今后交房时按原合同总价多交的住房维修基金、契税等一并赔偿。三）开发商在成本认证资料中列支有太阳能购置安装工程费，而实际购房过程中售楼部并没有将太阳能不能安装的情况告诉业主，因太阳能价款在总房款中已计算，因此我们要求开发商公布在成本认证资料中的太阳能购置安装工程费和其他各项收费的明细，比如进户门、有线电视接入费等各项收费的明细。另外，对太阳能的赔偿应按照成本认证资料中列出的太阳能购置安装费的价款双倍赔偿。因为根据消费者权益保护法的规定，经营者有欺诈行为的，消费者可以要求开发商赔偿2倍的价款。（因为开发商在售楼前，并没有将太阳能不能安装的情况告知业主，也没有告知核备价中含太阳能而购买合同中没太阳能的这一情况，因此我认为开发商在售楼过程中存在欺诈）4）开发商应按照向物价局备案的价目表上填写的交房时间2013年6月20日交房，该时间同售楼之前口头宣称的交房时间一致，然而在签定购房合同时开发商又利用信息不对称的优势，将本应该向业主明示的商品房明码标价书和价目表等本应该公开的资料未在现场公示，且明码标价书按规定应做为合同附件交给业主签字的，而实际所有的业主均没有见到这份资料，更没有签字，进而误导了购房者在交房时间往后近4个月的合同上签了字。现在我们主张开发商应按照明码标价书中的时间交房。5）开发商应对受标价误导购买了位置和环境差1#楼的业主进行赔偿,理由如下:我们之所以在开盘时选择1#楼，主要是在售楼前听销售人员讲1#楼由于位置靠近马路会比10#楼便宜，且在开盘当天开发商提供的价目表上看同楼层同户型的房屋价格，1#楼较10#楼便宜不小，每平米从单价上看相差250-270元不等，因此当初在购房时从经济角度才选择了1#楼，而今天我在对比1#和10#备案价时发现1#和10#楼同楼层的价格非常接近,如果开发商在售楼时将真实的备案价告知业主，我们业主是不会傻到花同样的钱去买位置和环境较差的1#楼的。我们之所以做出错误的判断，主要是受开发商虚假标价行为的误导，因此才致使此情况的发生。据于以上原因，我们现在要求开发商对所有1#楼的业主按开盘时开发商提供的价目表上的1#楼与10#楼同楼层之间的差价对业主进行赔偿。请问律师我是否可以以开发商违反诚实守信的原则，利用购房信息不对称的优惠欺诈消费者为理由，向人民法院诉讼？另外还请律师帮我分析一下该案例维权的可行性（请站在客观公正的立场上评判该案例维权的可行性）谢谢！补充一点，商品房在《价格法》中属市场调节价，也就是由企业自主定价，然而去年5月份国家发改委为规范商品房的销售行为又下发了《商品房明码标价销售规定》该规定中明确提到开发商需要严格按照申报的价格明码标价，我对这份文件的理解是这份文件的下发主要是规范商品房价格的市场秩序，改变了以往商品房一天一个价的局面，现在只允许开发商以申报的备案价做为最高销售价，如果想高于备案价进行销售，则在涨价之前需要报物价部门审批。如果未经审核或审核未通过，以高于备案价的价格销售，则涉及到价格违法。
5位律师解答
未面谈及查看证据材料，律师回答仅供参考。
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汪光发律师
盟
服务地区-安徽安庆·电话-186-0966-6681
1、开发商违反明码标价规定，应承担责任；
2、太阳能不能安装应承担违约责任；
3、房屋交付时间应没有违约，应按照双方购房合同约定执行；
4、对于1号楼与10号楼的差价赔偿很难得到支持。
2012-04-06 11:55:15
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